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Die Zinsschranke im Rahmen der Investition eines deutschen Immobiliensondervermögens über eine Immobilienkapitalgesellschaft

Vor dem Hintergrund der Unternehmensteuerreform 2008

Bachelorarbeit 2007 48 Seiten

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1. EINLEITUNG

2. DIE AUSGANGSSITUATION
2.1 DER IMMOBILIENFONDS
2.1.1 Die rechtlichen Rahmenbedingungen
2.1.2 Die Grundlagen der Besteuerung
2.1.3 Die Gesamtsteuerbelastung der einzelnen Erträge vor und nach der
Unternehmensteuerreform 2008
2.2 DIE INVESTITION ÜBER EINE IMMOBILIEN-KAPITALGESELLSCHAFT

3. DIE ZINSSCHRANKE
3.1 DER ANWENDUNGSBEREICH
3.2 DIE GRUNDLAGEN
3.2.1 Die Anwendung auf Kapitalgesellschaften
3.2.2 Der Zinsvortrag
3.3 DIE PRÜFSCHRITTE
3.3.1 Die Anwendung auf den Sachverhalt
3.4 DIE BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHEN FOLGEN FÜR DEN SACHVERHALT

4. DIE PRIMÄRE GESTALTUNGSMÖGLICHKEIT: DIE SPALTUNG...
4.1 Die Abspaltung
4.1.1 Die Ertragsbesteuerung der Abspaltung
4.1.2 Die Verkehrsbesteuerung der Abspaltung
4.2 Die Ausgliederung
4.2.1 Die Ertragsbesteuerung der Ausgliederung
4.2.2 Die Verkehrsbesteuerung der Ausgliederung

5. DIE SCHLUSSBETRACHTUNG
5.1 DIE KRITIK AN DER ZINSSCHRANKE
5.2 DAS FAZIT DER UNTERSUCHUNG

ANHANG

QUELLENVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die vorliegende Ausarbeitung befasst sich mit der steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds. Es soll dargestellt werden, welche Auswirkungen die im Rahmen der UntStRef 2008 eingeführte Zinsschranke auf die Besteuerung und somit die Investitionsstruktur eines deutschen Immobilien-Sondervermögens hat. Die Betrachtung erfolgt dabei vor dem Hintergrund der sich durch die UntStRef 2008 ergebenden neuen steuerlichen Rahmenbedingungen.

Ziel der Arbeit ist es, zu zeigen ob und inwiefern die geplante Abzugs-beschränkung für Zinsaufwand, unter der Prämisse einer steueroptimierten Ge-staltung, neue Investitions- bzw. Finanzierungsstrukturen erfordert.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist zunächst die Ausgangssituation darzulegen. Im Rahmen dieser Darstellung werden die aufsichtsrechtlichen Rahmen-bedingungen und die Grundlagen der Besteuerung eines deutschen Immo-bilienfonds erläutert und die Investition über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft vorgestellt. Hauptziel der Beschreibung der Ausgangs-situation ist jedoch eine Gegenüberstellung der Gesamtsteuerbelastung der einzelnen Erträge von Immobilienfonds vor und nach der Unternehmensteuer-reform 2008. Anhand dieser wird deutlich, inwieweit die Einführung der Ab-geltungssteuer auslösen wird, dass für offene Immobilien-Sondervermögen Gesellschafter-Fremdfinanzierung betriebswirtschaftlich sinnvoller ist und somit im einschlägigen Fall an Bedeutung gewinnen wird.

Anschließend erfolgt eine ausführliche Darstellung der steuerrechtlichen Grundlagen zur Zinsschranke, die sich aus dem bereits beschlossenen Ge-setzesentwurf zur UntStRef 2008 ergeben. Im weiteren Verlauf werden die rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Folgen für den angenommenen Sach-verhalt herausgearbeitet, um anschließend eine primäre Gestaltungsmöglichkeit vorzustellen.

Im Rahmen der Schlussbetrachtung erfolgt, neben einer kritischen Stellung-nahme zur Vorschrift der Zinsschranke, insbesondere eine Beurteilung der aus der Untersuchung gewonnenen Erkenntnisse.

2. Die Ausgangssituation

2.1 Der Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die vor allem in Immobilien, immo-biliengleiche Rechte und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in-vestieren. Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Die offenen Immobilienfonds unterscheiden sich von den ge-schlossenen insbesondere dadurch, dass die Anteile jederzeit zurückgegeben werden können. Sie unterteilen sich in Publikums-Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds.1 Die Anteile an Publikumsfonds können von jeder-mann erworben werden, sie richten sich an ein breites Publikum und ermög-lichen dem privaten Kleinanleger die Beteiligung an einem diversifizierten Immobilienportfolio. Die Spezialfonds hingegen richten sich an nicht na-türliche Personen, außerdem ist die Anzahl der Anteilsinhaber auf maximal 30 beschränkt.2

Für die gewünschte Untersuchung wird von einem offenen, vollausschüttenden Publikums-Immobilienfonds ausgegangen. Anlagestrategie des Fonds soll es sein, durch die Investition in ertragsstarke Objekte laufende Erträge zu erzie-len, um so dauerhaft eine positive und möglichst hohe Rendite zu erzielen.

2.1.1 Die rechtlichen Rahmenbedingungen

Der rechtliche Rahmen für Investmentfonds, und damit auch für Immobilien-fonds ergibt sich seit 01.01.2004 aus dem InvG. Die Vorschriften zur Besteue-rung der Erträge aus Investmentfonds finden sich seitdem im InvStG. Beide Gesetze wurden im Zuge des InvModG3 eingeführt. Das InvModG selbst wurde als einer der wesentlichen Bestandteile des Finanzmarkförderplans 2006 verabschiedet, dessen Ziel die weitere Verbesserung des Anlegerschutzes und die Stärkung des Finanzplatzes Deutschland ist.4 Neben der Umsetzung der Änderungsrichtlinien 2001/107/EG und 2001/108/EG zur EU-Investmentrichtlinie5 hat der Gesetzgeber mit dem InvModG die bisherigen Vorschriften des KAGG6 und des AuslInvestmG7 zusammengefasst, modernisiert und vereinheitlicht.

Gem. § 2 InvG sind Investmentfonds Publikums-Sondervermögen, die von einer KAG treuhänderisch verwaltet werden. Die KAGs gelten gem. Abs. 6 als Spezialkreditinstitute. Die Depotbanken sind nach Abs. 7 für die Verwahrung und Überwachung der Investmentvermögen verantwortlich und geben die Fondsanteile aus.

Das Fondsvermögen offener Immobilienfonds ist weder in der Anzahl der Lie-genschaften noch der umlaufenden Anteilsscheine begrenzt. Charakteristisch ist darüber hinaus das bereits erwähnte und in § 2 Abs. 2 InvG verankerte grundsätzliche Recht der Anleger zur jederzeitigen Rückgabe der Anteile zum jeweiligen Kurswert, der gem. § 36 Abs. 6 InvG mindestens zweimal im Monat bekannt zu geben ist. Um dies zu gewährleisten, müssen dem Immobilienfonds liquide Mittel zur Verfügung stehen. Gem. § 80 Abs. 1 S. 1 InvG müssen diese nicht mehr ausschließlich in Bankguthaben vorgehalten werden, sondern können auch in höher verzinslichen Zinspapieren oder anderen täglich verfüg-baren Anlagen investiert sein. Sie dürfen 49% des Wertes des Sonder-vermögens nicht übersteigen, gleichzeitig schreibt § 80 Abs. 1 S. 2 InvG eine täglich verfügbare Mindestliquiditätsreserve von 5% vor. Auch darüber hinaus unterliegen offene Immobilienfonds strengen Sicherheitsauflagen. Die §§ 67­82 InvG regeln die speziell für Immobilien-Sondervermögen zu erfüllenden Auflagen. So nennt § 67 InvG die zulässigen Vermögensgegenstände und § 68 die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien-Gesellschaften. Von be-sonderer Bedeutung sind hier die Anforderungen an den Gesellschaftsvertrag der zu erwerbenden Gesellschaft. Der Unternehmensgegenstand muss auf Tä-tigkeiten beschränkt sein, welche die KAG für das Immobilien-Sondervermögen ausüben darf, darüber hinaus muss festgelegt sein, dass nur Vermögensgegenstände i.S.d § 67 Abs. 1 u. 2 S. 1 sowie Abs. 6 erworben werden dürfen. In diesem Zusammenhang gilt nach § 68 Abs. 3 InvG, dass die KAG für Rechnung des Sondervermögens Gesellschaftsbeteiligungen grund-sätzlich nur erwerben und halten darf, sofern sie die für eine Änderung der Sat-zung erforderliche Stimmen und Kapitalmehrheit erlangt. So genannte Minderheitsbeteiligungen dürfen gem. § 68 Abs. 6 S. 2 20% des Wertes des Immobilien-Sondervermögens nicht überschreiten. § 69 InvG begrenzt die Darlehensgewährung an eine solche Immobilien-Gesellschaft auf maximal 50% des Wertes der von der Gesellschaft gehaltenen Grundstücke. Zusätzlich muss die KAG sicherstellen, dass die Summe der den Immobilien- Gesellschaften insgesamt gewährten Darlehn 25% des Wertes des Immobilien- Sondervermögens nicht übersteigt.

Des Weiteren gibt es Auflagen zur Risikostreuung und zur Anlagepolitik des Sondervermögens, ebenso wie diverse zu erfüllende Veröffentlichungs-pflichten. Die Kontrolle erfolgt durch die Depotbank und einen unabhängigen Gutachterausschuss. Die KAG selbst unterliegt als Spezialkreditinstitut der Kontrolle durch die BaFin und muss entsprechend strenge gesetzliche Auf-lagen erfüllen.

2.1.2 Die Grundlagen der Besteuerung

Die Besteuerung der Erträge aus Investmentfonds ergibt sich, wie eingangs erwähnt, einheitlich aus dem InvStG. Die Vorschriften zur laufenden Be-steuerung sind abschließend und somit grundsätzlich vorrangig gegenüber dem EStG und KStG. Diese Betrachtung muss sich auf die Besteuerung in-ländischer Investmentvermögen beschränken, allerdings werden in- und aus-ländische Investmentvermögen im InvStG erstmals prinzipiell gleich be-handelt.8

Die Erträge des Fonds werden gem. § 3 Abs. 1 InvStG auf Ebene des Invest-mentvermögens i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Das Zufluss-Abfluss-Prinzip des § 11 EStG gilt in diesem Zusammenhang mit den in § 3 Abs. 2 InvStG explizit genannten Modifizierungen.9 Die Besteuerung der Erträge folgt dem Transparenzprinzip und ergibt sich somit auf Ebene des Anlegers. Grundsätzlich erfolgt so eine steuerliche Gleichbehandlung gegenüber dem Direktanleger. Das Transparenz-prinzip wird vom InvStG allerdings nicht umfassend angeordnet, sodass eine Besteuerung der Anleger wie im Falle einer Direktanlage nur insoweit erfolgt, als das InvStG dies anordnet. Begründet wird dies vom Gesetzgeber damit, dass der Fondsanleger nicht in jeder Hinsicht mit dem Direktanleger vergleich-bar sei.10 Das bedeutet auch, dass der Grundsatz der Transparenz zum Teil durch gezielte Subventionen und aus Gründen der Praktikabilität bewusst durchbrochen wird, um so dem Ziel des InvModG, der Stärkung des Finanz-platzes Deutschland, gerecht zu werden.11

Umgesetzt wird der Transparenzgedanke durch eine Ertragsteuerbefreiung auf Ebene des Fonds durch § 11 Abs. 1 InvStG, der das inländische Sondervermö-gen zwar als Zweckvermögen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 5 KStG definiert, gleich-zeitig aber von KSt und GewSt befreit. Somit unterliegen die Fondserträge ausschließlich auf Ebene des Anlegers der ESt bzw. KSt.

Die im folgenden dargestellte Ertragsbesteuerung unterstellt, dass die Invest-mentgesellschaft den Veröffentlichungspflichten bezüglich der Besteuerungs-grundlagen i.S.d. § 5 InvStG vollumfänglich nachkommt. Andernfalls kommt es zu einer abweichenden Pauschalbesteuerung nach § 6 InvStG, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.

2.1.3 Die Gesamtsteuerbelastung der einzelnen Erträge vor und nach der Unternehmensteuerreform 2008

Es wird von einer natürlichen Person, die ihre Fondsanteile im Privatvermögen hält, als Anleger ausgegangen. Gem. § 2 Abs. 1 InvStG werden die Fonds-erträge in diesem Fall in Einkünfte aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG umqualifiziert. Die einzelnen Ertragsarten werden anschließend jedoch entsprechend ihrer Herkunft steuerlich unterschiedlich erfasst. So führt auch die grundsätzliche Umqualifizierung der Erträge in Einkünfte aus Kapital-vermögen nicht per se zur Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens nach § 3 Nr. 40 EStG.12 § 2 Abs. 1 S. 1, 2. Hs. InvStG beschränkt die Anwendung auf die Fälle des Absatzes 2. Demnach ist das Verfahren nur auf Erträge i.S.d. § 43 Abs. 1 S. 1 Nr.1 sowie S. 2 EStG anzuwenden, insbesondere also auf Dividen-den aus der hier unterstellten Immobilien-Kapitalgesellschaft.13

§ 1 Abs. 3 S. 2 InvStG nennt die typischen von einem Investmentvermögen erzielten Erträge. Er definiert die ausgeschütteten Erträge als die zur Ausschüttung verwendeten Zinsen, Dividenden, Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ebenso wie sonstige Erträge und Gewinne aus Veräußerungsgeschäften. Der Immobilien-fonds erzielt typischerweise Einnahmen aus der Vermietung und Veräußerung von Immobilien sowie aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Daneben erzielt er insbesondere Zinseinnahmen aus der Anlage der Liquiditätsreserve und u.U. aus der Gewährung von Darlehn. Die Erträge aus Grundstücks-Sondervermögen werden hier anders als zuvor im KAGG in die allgemeinen Regelungen miteinbezogen. Somit fallen nach dem InvStG auch Erträge aus Grundstückskapitalgesellschaften unter das Halbeinkünfte-verfahren.14 Da die Gewinne aus Veräußerungsgeschäften, im Rahmen der Definition der ausgeschütteten Erträge, nicht auf solche i.S.d § 23 EStG be-schränkt wurden, fallen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken dem Grunde nach ebenfalls darunter.15 Allerdings greift hier § 2 Abs. 3 Nr. 2 InvStG, der die ausgeschütteten Erträge aus der Veräußerung von Grund-stücken und grundstücksgleichen Rechten von der Steuer befreit, sofern es sich nicht um Veräußerungsgeschäfte i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr.1 u. 3, Abs. 2 u. 3 EStG handelt. Somit sind lediglich Veräußerungsgewinne, die auf Fondsebene innerhalb der Zehn-Jahres-Frist realisiert wurden, steuerpflichtig. Diese Be-freiung bleibt auch mit Einführung der Abgeltungssteuer bestehen. § 2 Abs. 3 Nr. 1 InvStG befreit die ausgeschütteten Erträge aus der Veräußerung von Wertpapieren von der Besteuerung. Dies gilt nach dem BMF für verbriefte und nicht verbriefte Anteile an Kapitalgesellschaften, folglich also auch für GmbH-Anteile.16 Dies wird mit Einführung der Abgeltungssteuer aufgehoben.

Im Ergebnis ergibt sich für die Erträge aus Vermietung und Verpachtung, Dividenden und Zinsen nach aktueller Rechtslage (ohne Berücksichtigung des SolZ) folgende Gesamtsteuerbelastung:

- Deutsche Mieteinnahmen sind gem. den §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 InvStG voll steuerpflichtig. Es erfolgt eine Besteuerung mit dem persönlichen Grenzsteuersatz, maximal also in Höhe des Spitzensteuersatzes von 42% bzw. 45% im Falle der so genannten Reichensteuer.

Dividenden sind beim Anleger nach den §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 u. 2 InvStG i.V.m. § 3 Nr. 40 EStG nur zur Hälfte steuerpflichtig. Allerdings sind die von der Kapitalgesellschaft ausgeschütteten Dividenden bereits mit KSt vorbelastet. Im Hinblick auf die GewSt wird angenommen, dass für die Gesellschaft die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG gilt. Bei einem KSt-Satz von 25% und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42% ergibt sich dann eine gesamte Ertragsteuerbelastung i.H.v. 40,75%17.

- Zinsen sind gem. den §§ 1 Abs. 3 u. 2 Abs. 1 InvStG wiederum voll steuerpflichtig; Besteuerung i.H.d. des persönlichen Grenzsteuersatzes.18

Bei derzeitiger Rechtslage stellt die Investition in deutsche Immobilien über eine zu 100% mit Eigenkapital ausgestattete Immobilien-Kapitalgesellschaft die günstigste Alternative dar: Die Gesamtsteuerbelastung beträgt 40,75%

Mit Umsetzung der UntStRef 2008, insbesondere mit Inkrafttreten der Ab-geltungssteuer ab 2009, ändern sich auch die Vorschriften zur Besteuerung von Erträgen aus Immobilienfonds. Die Abgeltungssteuer bewirkt gem. § 32d Abs. 1 EStG, der einen gesonderten Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen vorsieht, i.V.m § 2 Abs. 1 InvStG, der die Erträge aus Investmentfonds ein-heitlich als Einkünfte aus Kapitalvermögen i.S.v. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG de-finiert, dass alle Erträge aus Investmentfonds einem einheitlichen Steuersatz von 25% unterworfen werden. Eine unterschiedliche steuerliche Berück-sichtigung entsprechend der Herkunft der einzelnen Erträge auf Ebene des An-legers erfolgt nicht mehr. Der Abgeltungssteuersatz stellt für Mieten und Zinsen die Gesamtsteuerbelastung dar. Für Dividenden ergibt sich unter Be-rücksichtigung des im Rahmen der UntStRef 2008 auf 15% gesenkten KSt-Satz, eine Gesamtsteuerbelastung in Höhe von 36,25%19. Vor diesem Hinter-grund erweist sich die Besteuerung bei Gesellschafterdarlehn im Vergleich zur reinen Eigenkapitalfinanzierung als günstiger. Ursache hierfür ist, dass ein Teil der Erträge aus dem Bereich einer Gesamtsteuerbelastung von 36,25% in eine Gesamtsteuerbelastung von 25% überführt wird. Entscheidend für die An-wendung auf den vorliegenden Sachverhalt ist die Auslegung des § 32d Abs. 2 EStG. Dieser schließt eine Anwendung der Abgeltungssteuer u.a. für Kapitalerträge i.S.d. 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG (Erträge aus sonstigen Kapitalforderungen) aus, sofern sie von einer Kapitalgesellschaft an einen Anteilseigner bezahlt werden, der zu mind. 10% an der Gesellschaft beteiligt ist. Dieser Ausschlusstatbestand ist für das Gesellschafterdarlehn seitens des ImmobilienSondervermögens an die Objektgesellschaft aus Sicht des Investment- Sondervermögens zwar erfüllt, da auf Grund des Transparenzprinzips jedoch eine Besteuerung auf Ebene des Anleger erfolgt, ist die Anwendung hier grundsätzlich nicht zwingend. Zumal die Erträge aus Investmentfonds nach § 2 Abs. 1 InvStG den Einkünften aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 Abs. 1 Nr.1 EStG zugeordnet und in Folge dessen dem Abgeltungssteuersatz unterworfen werden, so werden bspw. auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf Fondsebene beim Anleger mit 25% besteuert, erscheint eine Nichtanwendung dieser Vorschrift für Investmentfonds schlüssig. Diese Auffassung wird auch vom BVI als Vertreter der Investmentfondsbranche vertreten, der für alle Erträge aus Investmentfonds eine Besteuerung in Höhe der 25%-igen Abgeltungssteuer annimmt20 und wird hier vorausgesetzt.

Für die unserer Betrachtung zugrunde liegende Investition über eine Immo-bilien-Kapitalgesellschaft erscheint somit die Umstellung von reiner Eigen-kapitalfinanzierung in eine gemischte Finanzierung aus Eigenkapital und Ge-sellschafterdarlehn sinnvoll. Eingeschränkt wird diese Gestaltungsmöglichkeit durch die Vorschrift des § 69 InvG, der die Darlehngewährung an Immobilien-gesellschaften auf 50% des Wertes der von der Gesellschaft gehaltenen Immo-bilien beschränkt. Tabelle 1 im Anhang stellt die Gesamtsteuerbelastung der beiden Finanzierungsmöglichkeiten, Finanzierung zu 100% mit Eigenkapital und Finanzierung zu 50% mit Eigenkapital und zu 50% mittels eines Gesell-schafterdarlehns, einander gegenüber. Als Benchmark gilt die Investition in Form des direkten Erwerbs der Immobilie. Daran anschließend finden sich die Darstellungen zur Berechnung der einzelnen Steuerbelastungen. Der Vergleich zeigt, dass auch eine teilweise Finanzierung der Gesellschaft über ein Gesell-schafterdarlehn zu einer Reduzierung der Steuerlast führt, womit das Zu-standekommen der Ausgangssituation erklärt ist.

Allerdings wurde von einer vollständigen Abzugsfähigkeit des Zinsaufwandes auf Ebene der Kapitalgesellschaft ausgegangen. Im nächsten Schritt gilt es also, die Folgen der Einführung einer Zinsschranke für die Kapitalgesellschaft und somit die Auswirkung auf die hier gezeigte Gesamtsteuerbelastung zu be-urteilen. Hierzu wird, nachdem im folgenden Abschnitt auf die Grundlagen der Investition über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft eingegangen wurde, im nächsten Kapitel die Zinsschranke erläutert und deren Auswirkung auf diese Gesamtsteuerbelastung untersucht.

2.2 Die Investition über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft

Der Immobiliefonds erwirbt die entsprechenden Zielobjekte grundsätzlich ent-weder direkt in Form eines so genannten Asset-Deals oder indirekt in Form eines so genannten Share-Deals über den Erwerb der Anteile an der Besitz-gesellschaft. Für die geplante Untersuchung wird von einer Investition in Form eines Share-Deals durch 100%-igen Erwerb der Anteile an der Immobilien-Kapitalgesellschaft ausgegangen. Auf u.U. anzutreffende steuerlich strukturier-te Erwerbe zur Vermeidung von GrESt soll hier nicht eingegangen werden. Auch das Problem, dass bei dem Einkauf einer Kapitalgesellschaft eine latente Steuerlast in Form des Unterschieds zwischen Verkehrswert und Buchwert der Wirtschaftsgüter der Kapitalgesellschaft übertragen wird, muss hier vernach-lässigt werden. Diese Übertragung von latenten Steuerlasten ist in der Praxis der Hauptgrund, weshalb Immobilien innerhalb von Kapitalgesellschaften ver-äußert werden. Möglich macht diese Vorgehensweise der § 8b KStG. Folge ist, dass insbesondere ertragsstarke Objekte am Markt in Form von GmbHs angeboten werden.

In der Praxis handelt es sich häufig um den Erwerb bzw. die Beteiligung an einer Projektentwicklung. Der Projektentwickler gründet eine GmbH und realisiert i.d.R. unter Zuhilfenahme von Fremdkapital das geplante Projekt, um anschließend die Anteile an der Gesellschaft zu veräußern. Der als Käufer auf-tretende Immobilienfonds möchte schuldenfrei kaufen. Letztlich übernimmt er im Rahmen des Anteilserwerbs die Schulden, wobei die Rückführungsko-sten des Bankdarlehns kaufpreismindernd berücksichtigt werden. Das Bankdar-lehn ist zum Zeitpunkt des Anteilsübergangs bereits gekündigt und wird an-schließend seitens des Investmentfonds i.d.R. durch Eigenkapital abgelöst. Ebenfalls denkbar ist die Ablösung mittels eines Gesellschafterdarlehns.

[...]


1 Vgl. Klug, W. (2004), S. 7 f.

2 Vgl. ebenda, S. 12.

3 InvModG (2003).

4 Vgl. BMF (2003).

5 OGAW-Richtlinie (1985).

6 KAGG (1957).

7 AuslInvestmG (1969).

8 Vgl. Kayser, J./Bujotzek, P. (2006), S. 49.

9 Siehe hierzu BMF (2005), Rz. 48 ff.

10 Vgl. Bundesregierung (2003), S. 120.

11 Vgl. Schulz, A. u.a. (2004), S. 1854 f.

12 Vgl. BMF (2005a), Rz. 32.

13 Derzeitige Rechtslage, d.h. vor Abgeltungssteuer.

14 Vgl. T. Carlé, D. in: Korn, K. (2004), § 1 InvStG Rz. 32.

15 Vgl. ebenda, §§ 1 InvStG Rz. 43, 2 InvStG Rz. 29.

16 Vgl. BMF (2005a), Rz. 37.

17 Berechnung siehe Anhang.

18 Zur Übersicht der Besteuerung aller Erträge aus Investmentvermögen siehe BMF (2005a), Anhang 1 zu Rz. 39.

19 Berechnung siehe Anhang.

20 Vgl. BVI (2007).

Details

Seiten
48
Jahr
2007
ISBN (eBook)
9783640578733
ISBN (Buch)
9783640578825
DOI
10.3239/9783640578733
Dateigröße
1.3 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v146344
Institution / Hochschule
Hochschule Bochum – Fachbereich Wirtschaft
Note
1,7
Schlagworte
Zinsschranke Unternehmensteuerreform Immobilien-Sondervermögen Besteuerung von Immobilienfonds Immobilien-Kapitalgesellschaft Gesellschafterfremdfinanzierung Investitions-/Finanzierungsstrukturen Immobilienfonds

Autor

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Titel: Die Zinsschranke im Rahmen der Investition eines deutschen Immobiliensondervermögens über eine Immobilienkapitalgesellschaft