Lade Inhalt...

Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften von Büroimmobilien und der Einfluss von Zertifikaten

Diplomarbeit 2010 86 Seiten

BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Inhaltliche Einführung
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Aufbau der Arbeit

2 Bürogebäude
2.1 Allgemein
2.2 Bauen
2.3 Bewirtschaften
2.4 Lebenszykluskosten

3 Nachhaltigkeit
3.1 Allgemeines
3.2 Ökologische Ausrichtung
3.3 Ökonomische Ausrichtung
3.4 Soziale Ausrichtung
3.5 Nachhaltigkeit im Bauwesen
3.5.1 Ökologische Nachhaltigkeit im Bauwesen
3.5.2 Ökonomische Nachhaltigkeit im Bauwesen
3.5.3 Soziale Nachhaltigkeit im Bauwesen

4 Zertifikate
4.1 Allgemeines
4.2 Übersicht/Geschichte des Immobiliensektors
4.3 Populärste Formen
4.3.1 Das BREEAM Zertifikat
4.3.2 LEED Zertifikat
4.4 Lokale Zertifikate

5 DGNB - Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
5.1 Geschichte und Leitgedanke
5.2 Inhalte
5.3 Ablauf der Zertifizierung
5.3.1 Der Auditor
5.3.2 Der Planungskreis
5.3.3 Die Vertragspartner
5.3.4 Die Auswertung
5.3.5 Die Kosten

6 Zertifikate: Anreize und Kritik
6.1 Anreize für Nachhaltigkeitszertifikate
6.2 Anreize zur Verwendung des DGNB
6.3 Kritik an Nachhaltigkeitszertifikaten
6.3.1 Kritik an ausländischen Zertifikaten
6.3.2 Kritik am DGNB

7 Fazit und Ausblick

Literatur- und Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Formel Lebenszykluskosten

Abb. 2: Unterschiede Lebenszykluskosten WLC und LCC nach ISO 15686-5

Abb. 3: Auswirkung der Wahl des Diskontsatzes

Abb. 4: Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit

Abb. 5: Lebenszyklus eines Gebäudes mit wesentlichen Aufgaben

Abb. 6: Die drei Säulen des Nachhaltigen Bauens

Abb. 7: Zusammensetzung des Abfallaufkommens 2007

Abb. 8: Umfrage: Managen Sie Ihre Fonds bereits unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit?

Abb. 9: Umfrage: Wie wichtig sind Ihren Anlegern Nachhaltigkeitsaspekte bei Fondsimmobilien?

Abb. 10: Das CE-Zeichen

Abb. 11: Meilensteine der Nachhaltigkeit in Deutschland

Abb. 12: Beispiel Energieausweis

Abb. 13: LEED-Zertifikate

Abb. 14: Gewichtung Hauptkriteriengruppen der DGNB

Abb. 15: DGNB-Plaketten Silber und Gold

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Auswirkungen unterschiedlicher Diskontierungssätze

Tab. 2: Beispiel für Lebenszykluskosten von Bodenbelägen

Tab. 3: Passive Maßnahmen zur effektiven Nutzung natürlicher Ressourcen

Tab. 4: Direkte Einsparpotentiale durch Nachhaltigkeitsaspekte

Tab. 5: Indirekte Einsparpotentiale durch Nachhaltigkeitsaspekte

Tab. 6: Existierende Immobilien-Zertifizierungssysteme

Tab. 7: BREEAM Systemvarianten

Tab. 8: BREEAM Kategorienordnung für den Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden

Tab. 9: LEED Systemvarianten und Lebenszyklus

Tab. 10: LEED-Kriteriengliederung

Tab. 11: Anzahl zertifizierter Gebäude; Stand Sept. 2009

Tab. 12: DGNB Systemvarianten

Tab. 13: Beispiel: Auszug aus Bewertungsmatrix DGNB

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Inhaltliche Einführung

Das Thema ‚ Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften von B ü roimmobilien und der Einfluss von Zertifikaten ‘ ist ein sehr vielschichtiges und innovatives Thema. Viel- schichtig, weil es sich um ein Aktionsfeld handelt, auf dem viele Parteien mit unter- schiedlichen Interessen und Kenntnissen zusammen ein gemeinsames Ziel verfolgen müssen. Innovativ, da das Thema Nachhaltigkeit omnipräsent und aktuell fast in jedem Wirtschaftsbereich vertreten ist und zu neuen Technologien anspornt. Durch die Ver- bindung von Bauen und Bewirtschaften werden die beiden Themengebiete Bauwirt- schaft und Betriebswirtschaft angesprochen. Im Zusammenhang der Nachhaltigkeit kommen zusätzlich noch diverse Restriktionen durch die Politik hinzu, so dass eine klare Themenabgrenzung nicht möglich ist.

Die Erkenntnis des Menschen, dass die natürlichen Ressourcen der Erde nicht unbegrenzt zur Verfügung stehen, hat zu der Einsicht geführt, dass natürliche Güter für nachfolgende Generationen erhalten werden müssen. Dieser, zunächst auf ökologische Aspekte begrenzte, Gedanke wurde später um ökonomische und soziale Komponenten erweitert und wird durch den Gedanken der ‚Nachhaltigkeit’ (engl.: sustainability) umschrieben. Der Begriff wird heutzutage in nahezu allen Bereichen, und oftmals nicht wissenschaftlich fundiert, verwendet.

Die Umsetzung hat der Gesetzgeber - auf nationaler und internationaler Ebene - durch zahlreiche Papiere, Vorschriften, Gesetze und Arbeitsgruppen angestoßen und verfolgt die definierten Ziele durch regelmäßige Anpassungen an den Stand der vorherrschenden Technik. Eines der in Deutschland bekanntesten Beispiele für eine nationale Reglemen- tierung ist die EnEV mit ihrem Energiepass. Bislang gibt es allerdings nur gesetzliche Vorgaben hinsichtlich ökologischer Aspekte, die beispielsweise Emissionen oder das Abfallaufkommen regulieren. Die Verfolgung einer ganzheitlichen, nachhaltigen Be- trachtung geschieht in der Industrie aktuell noch auf freiwilliger Basis. Die Pflicht zur Einhaltung der ökologischen Auflagen hat jedoch auf der unternehmerischen Ebene bereits oft zu einer Betrachtung der Prozessabläufe in ihrer Gesamtheit geführt.

Obwohl die Bau- und die Immobilienbranche jeweils einen großen Teil der deutschen Gesamtwirtschaft ausmachen und das Thema Nachhaltigkeit aufgrund der großen dort vorhandenen Potentiale Anwendung finden sollte, ist das Thema in diesem Bereich noch relativ jung. Die Baubranche befasst sich mit der Errichtung, der Instandhaltung und Veränderung von Bauwerken, Straßen, Schienen usw.. Aber auch die Herstellung und Entsorgung sämtlicher hierzu benötigter Bauteile und Baustoffe wird der Bauwirt- schaft zugeordnet. Die bekanntesten Vertreter der Immobilienbranche sind bspw. Woh- nungsbaugesellschaften, Projektentwickler, Bauträger oder Immobilienfondsgesell- schaften. Die Forderung nach einer nachhaltigen Entwicklung trifft diese beiden Branchen in großem Umfang und stellt sie vor neue Herausforderungen; technischer und organisatorischer Art.

Im größten Immobilienmarkt, den Wohnimmobilien, werden heute bereits ein Großteil der neu errichteten Gebäude bezüglich der Energieeffizienz unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit errichtet. Erst in jüngster Zeit weitet sich diese Entwicklung auch auf Büroimmobilien aus, die den zweitgrößten Immobilienmarkt darstellen. Diese Entwick- lung ist insbesondere deshalb so begrüßenswert, da über die Hälfte aller Arbeitnehmer in Deutschland in Bürogebäuden arbeitet. Für Unternehmen wird es heute immer wich- tiger flexibel zu sein und ein modernes, nachhaltiges Gebäude bietet ihnen diese Mög- lichkeit.

Der Betrieb und die Bewirtschaftung einer Immobilie ist ein viele Themen umfassendes Fachgebiet und stellt mitunter eine große Belastung für das Kerngeschäft eines Unter- nehmens dar. Um dies effizient zu handhaben, werden diese Aufgaben oftmals an ein Facility Management weitergegeben, was sich in den letzten Jahren wissenschaftlich etabliert hat. Das Facility Management hat Kontrollfunktion über den technischen Zu- stand eines Gebäudes, aber gleichzeitig auch die Kostenkontrolle inne. Mit dem Einzug des FM kommt der Begriff der Lebenszykluskosten im Zusammenhang mit der Immo- bilie auf. Die Berücksichtigung der Lebenszykluskosten stellen in Unternehmen eine Stellschraube auf Kostenebene dar, die im weiteren Betrieb großen Einfluss auf die Nutzungskosten und die Nachhaltigkeit haben.

Die Zertifizierung eines Gebäudes bietet u.U. die Möglichkeit einer Bewertung der Gebäudequalität und Nachhaltigkeit sowie der Ermittlung der Lebenszykluskosten bereits während der Planungsphase und kann dadurch bspw. als Entscheidungshilfe für Ausstattungsvarianten dienen. Weitere Vorteile, die der Bauherr mit einer Zertifizierung verfolgen kann sind bspw. längerer Werterhalt, höherer Marktwert, Verschiebung der Instandhaltungsintervalle, höhere Mieterträge oder geringerer Leerstand seiner Immobi- lie.

Weltweit gibt es verschiedene Organisationen, die Immobilien nach ihrem jeweiligen System zertifizieren. Die Zertifikate sind auf bestimmte Gebäudetypen zugeschnitten und legen dadurch schon eine Zugangsbarriere fest. Der Gang einer Zertifizierung beginnt für den Bauherren idealerweise schon während der Planungsphase, da er durch die frühzeitige Einbindung dieses Prozesses am besten seine Zielvorgaben kommunizie- ren und nachverfolgen kann. Das ‚Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen‘ hat sich als neuestes und umfangreiches Gesamtkonzept auf dem Markt eingefügt. Es berück- sichtigt den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, was den Bauherren, Betreiber oder Investoren hinsichtlich der Kostenbetrachtung entgegen kommen sollte.

1.2 Ziel der Arbeit

Im oben umschriebenen Sachverhalt soll die Arbeit verschiedene Akteure und Zusam- menhänge erläutern, sowie Problemfelder aufzeigen. Ziel ist es Möglichkeiten, Chancen und Nachteile einer nachhaltigen Bauweise und einer entsprechenden Zertifizierung darzustellen. Dabei sind die Lebenszykluskosten als Teil einer nachhaltigen Bewirt- schaftung besonders hervorzuheben. Hier steht die betriebswirtschaftliche Sichtweise eines Unternehmens unter dem Einfluss von durch umweltpolitisch beeinflusste bau- technische Aspekte.

Ableitend vom Arbeitstitel lässt sich darauf schließen, dass eine eindeutige Themenzuordnung nicht möglich ist.

1.3 Aufbau der Arbeit

Bei der vorliegenden Arbeit handelt es sich um eine Literaturrecherche. Sie ist in sieben Kapitel gegliedert. Nach diesem einleitenden Kapitel wird im zweiten Kapitel zunächst auf die Büroimmobilien und deren allgemeine Bedeutung im Immobiliensektor einge- gangen. Es folgt ein kurzer Abriss über die Veränderung der Bauweise hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung von Bürogebäuden und darauf folgend wird erläutert, welche Aufgabe das Facility Management bei der Bewirtschaftung von Büroimmobilien übernimmt. Der letzte Teil des zweiten Kapitels beschäftigt sich mit der Vorgehenswei- se zur Ermittlung von Lebenszykluskosten, deren Stand der Normung und zeigt schließ- lich anhand eines Beispiels, wie eine solche Ermittlung ablaufen kann und was dabei bezüglich der Berücksichtigung des Diskontzinssatzes zu beachten ist. Das dritte Kapi- tel behandelt die Nachhaltigkeit. Vorab wird eine allgemeine Definition gegeben und die geschichtliche Entwicklung zusammengestellt. Danach folgt eine eingehende Be- trachtung der Gliederung in ‚drei Säulen’ im Allgemeinen und deren Bedeutung und Umsetzung im Bauwesen. Im Anschluss erhält man im vierten Kapitel einen Einblick in Zertifizierungen und deren Konstituierung im Bauwesen. Dazu wird ein Überblick über verschiedene Zertifizierungs-Systeme gegeben und die populärsten Systeme wie LEED und BREEAM genauer vorgestellt. Außerdem werden die Bemühungen des Bundes und die Energieeinsparverordnung mit ihrem Energieausweis dargestellt. Weil das DGNB- System neu und vielversprechend - gerade für deutsche Immobilien - ist, widmet sich das nachfolgende, fünfte Kapitel alleine diesem Zertifikat. Hier werden die Erstehungs- geschichte, die Grundgedanken und der Ablauf einer Zertifizierung durch das DGNB erläutert. Das sechste Kapitel soll aufzeigen, welche Argumente für oder gegen eine Zertifizierung sprechen und aus welchen Gründen eine Zertifizierung kritisch zu hinter- fragen ist. Außerdem werden Vor- und Nachteile der populärsten Zertifikate aufgezeigt. Abschließend wird im siebten Kapitel eine Zusammenfassung und ein Ausblick in eine mögliche zukünftige Entwicklung gegeben.

2 Bürogebäude

2.1 Allgemein

Im weltweiten Immobiliensektor nehmen die Büroimmobilien nach dem Wohnungsbau den zweiten Platz ein. Globalisierung und immer schneller fortschreitende technische Entwicklung verlangen von den Menschen Flexibilität. Diese Flexibilität wird auch von aktuellen Bauwerken gefordert. Im besonderen Maße natürlich von Bürogebäuden, die nur noch selten für einen bestimmten Nutzer entwickelt und geplant werden, sondern eher als Kapitalanlage dienen.1 Eine große Herausforderung für die Planer, da ein Ge- bäude, das heute errichtet wird, auch noch den Ansprüchen in 40 Jahren und später gerecht werden soll. Damit ist eine wichtige Grundvoraussetzung für ein nachhaltig konzipiertes Bürogebäude gelegt: die Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes.

In der Bundesrepublik arbeitet ca. die Hälfte aller Arbeitnehmer - das entspricht ca. 20 Millionen Menschen - in Büros.2 Bedingt durch die hohen Personalkosten in den Unternehmen, wurden in der Vergangenheit neue Arbeitsprozesse und Arbeitsabläufe für Bürotätigkeiten entwickelt. Diese machten es notwendig, unter Vernachlässigung sonstiger Kosten, eine optimale Arbeitsplatzqualität für den Mitarbeiter zu schaffen. Steigende Energie- und Flächenkosten führen allerdings in der heutigen Zeit zu einem ressourcenschonenden Umdenken.3 Energieeffiziente Bauweisen für Bürogebäude sind jedoch, im Gegensatz zu Wohngebäuden, noch Ausnahmen.4 Das ‚Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation‘ (IAO), hat in einer Untersuchung herausgefun- den, dass die Gebäudestruktur Einfluss auf den Arbeitsprozess nimmt.5

2.2 Bauen

Die Bürogebäude der 80er Jahre folgten dem Konzept, Innenklima und Außenklima vollkommen zu trennen. Die technische Gebäudeausrüstung (TGA) musste mit Hei- zung, Lüftung, Klimatisierung und Beleuchtung den Komfort in den Büroräumen her- stellen. Die Sicherstellung dieser völligen Entkopplung von der Außenwelt war mit sehr hohen Investitionskosten, die oft 20% - 30% der Bausumme ausmachten, verbunden. Im anschließenden Gebäudebetrieb war die technische Ausrüstung auch der Posten, der die meiste Energie verbraucht hat. Der hohe Stromverbrauch ging mit einer hohen Wärmeentwicklung einher. Begünstigt durch großflächige Verglasungen und häufigen Luftaustausch war eine ständige Beheizung notwendig.6

Diese gut gemeinten Bemühungen standen aber dem subjektiven Empfinden der Nutzer gegenüber, die sich laut der Studie ‚ProKlima Projekt‘ trotz guten Raumklimas wieder- holt unwohl fühlten. Es bestand der Wunsch, auf das Raumklima unmittelbar Einfluss nehmen zu können. Diese Anforderung wurde dann bei folgenden Planungen berück- sichtigt. Es entstanden wieder tageslichtorientierte Büroräume mit individueller Lüf- tungsmöglichkeit. Durch erste integrative Planungsansätze wurde versucht, Architektur und Baukonstruktion so zu kombinieren, dass auf aufwendige lüftungstechnische Anla- gen verzichtet werden konnte, ohne dabei Raumklimakomfort einzubüßen. Eine Weiter- entwicklung daraus ist der Einzug der bisher im Wohnhausbereich genutzten Passivhaus-Technik, in den GHD-Bereich (Gewerbe, Handel und Dienstleistungen). Auf Bürogebäude angewendet, bedeutet das Passivhaus-Konzept, Vermeidung innerer ‚Lasten‘. Es soll bspw. möglichst viel Tageslicht genutzt werden. Auf Geräte mit starker Wärmeentwicklung (z.B. Röhrenmonitore, Laserdrucker) sollte verzichtet werden, oder sie werden zentral als Wärmequelle genutzt. So kann ein Serverraum, im Sommer durch die Gebäudeabluft gekühlt werden und im Winter durch Wärmerückgewinnung zum beheizen des Gebäudes beitragen. Im Gegensatz zur herkömmlichen Planung kann man bei dem Passivhaus-Konzept auf eine aktive Kühlung vollständig verzichten. Der Ver- zicht auf eine aktive Kühlung hat darüber hinaus die Konsequenz, dass neben den ein- gesparten Anschaffungskosten auch keine Folgekosten für Wartung, Instandhaltung, Betrieb und Entsorgung anfallen.7

2.3 Bewirtschaften

Das Bewirtschaften von Bürogebäuden und anderen funktionalen Gebäuden wird heut- zutage oftmals von der Wissenschaft des Facility Managements (FM) begleitet. Mit dem FM sollen die betriebsbedingten Kosten eines Gebäudes erfasst, zugeordnet und reduziert werden.8 Ein Facility Management lässt sich als eigenständige Abteilung in einem Unternehmen einrichten, oder per Dienstleistung eines Externen implementieren. Die Externalisierung dieser Aufgabe bietet dem Unternehmen die Möglichkeit, sich rein auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren.

Die Grundzüge des Facility Managements gehen auf die 1950-er Jahre zurück. Danach wurden einige Institutionen rund um den Bereich des FM gegründet; 1989 kam die German Facility Management Association (GEFMA e.V.), als Fachverband für Facility Management, hinzu. Die GEFMA gehört zu den Normengebenden Instituten, die durch Richtlinienarbeit versucht „[…] alle auf eine Immobilie einwirkenden Fakto- ren - Mensch, Arbeitsplatz, Geschäftsprozesse - in einem einheitlichen Management- prozess zu integrieren und optimal aufeinander abzustimmen.“9 Diese Regelwerke sollen eine Vereinheitlichung der technischen mit der nichttechnischen Seite einer Immobilie ermöglichen. Die Regelwerke der GEFMA sind in Gruppen eingeteilt. So befasst sich bspw. die GEFMA 100 mit Definitionen und Beschreibungen, die GEFMA 200 mit dem Benchmarking, den Kosten und der Kostenrechnung oder die GEFMA 600 mit der Aus- und Weiterbildung.10

Der Einsatz von Facility Management ermöglicht dem Nutzer eine effektive Ausnutzung seiner Immobilie. Das FM ist darauf ausgelegt die Kosten für die Gesamtbewirtschaftung zu verringern, aber auch z.B. die Flächenausnutzung zu optimieren.11 Ein weiterer Vorteil des FM ist die Kostenzuordnung, bzw. Kostenstellenzuordnung einzelner Prozesse.12 Beispielsweise können die Kosten einer Fußbodenreinigung oder von Instandsetzungsarbeiten über die flächenmäßige Zuordnung auf unterschiedliche Abteilungen im Unternehmen zugeordnet werden.

2.4 Lebenszykluskosten

Ein Immobilienleben wird in vier Lebenszyklen (siehe auch Abb. 5) eingeteilt: Neubau- phase (beinhaltet auch die Planung), Nutzungsphase (Nutzung und Betrieb; endet mit Erneuerung), Erneuerungsphase (Teil- oder Gesamterneuerung; mehrmals möglich) und die Rückbau- und Entsorgungsphase (Recycling, Deponie).13 Die Nutzungsdauer einer Immobilie wird im Vorfeld geschätzt und ist vom Gebäudetypus abhängig. Die Kosten die mit Erstellung und Nutzung einer Immobilie verbunden sind, werden mit dem Be- griff Lebenszykluskosten (LCC: life cycle cost) bezeichnet. Diese Lebenszykluskosten dienen der Beurteilung und Steuerung von Investitionen an einer Immobilie. Beispiels- weise setzen sich die Kosten bei einer Universitäts- und Büroimmobilie, bei einer ge- schätzten Nutzungsdauer von 40 Jahren, aus 20% Gebäudeerrichtungskosten und 80% Gebäudenutzungskosten zusammen.14 Bei der Ermittlung der Kosten ergibt sich eine Schnittstellenproblematik, da Baukosten (Erstellungskosten) durch die DIN 276:2008-12 - Kosten im Bauwesen-Hochbau - gegliedert sind, aber im weiteren Verlauf der Ermittlung der LCC auch betriebswirtschaftliche Methoden angewandt werden müssen. Die Nutzungskosten werden in den DIN Normen DIN 18960:2008-02 - Nutzungskosten im Hochbau - und DIN 32736:2000-08 - Gebäudemanagement-Be- griffe und Leistungen - für den Bereich des Hochbaus reglementiert. Die Nutzungskosten sind nach diesen DIN Normen jedoch nicht immer praxisgerecht und eindeutig geregelt, so dass sich Akzeptanzprobleme auf dem Markt ergeben. In Deutschland kümmert sich unter anderem die GEFMA mit eigenen Richtlinien darum, dem Markt eine Hilfestellung und Unterstützung anzubieten.

Obwohl auch eine internationale Normierung mit der ISO 15686-5, als Bestandteil der Normenreihe ISO 15686 ‚ Buildungs and constructed assets - Service life planning ‘, existiert, wird in Deutschland überwiegend der ‚Leitfaden Nachhaltiges Bauen‘ (s. Kap. 3.5) herangezogen, da die ISO bei der Berücksichtigung der Kostenarten sehr viel Spielräume lässt. Der ‚Leitfaden‘ unterscheidet die Kosten nach Erstinvestition und Baufolgekosten, die beide in die Gesamtbewertung der Kosten einfließen. Ebenso gibt er „[…] Hinweise zur anzuwendenden Kapitalwertmethode, zum Kalkulationszinssatz sowie zur Ermittlung ausgewählter Kostenarten.“15

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Gondring, Wagner (2007), S. 226

Abb. 1: Formel Lebenszykluskosten

Die Lebenszykluskostenrechnung soll als Entscheidungshilfe für Investitionen und als Controllinginstrument dienen, und kann ganze Gebäude, Teilbereiche oder z.B. auch nur haustechnische Einrichtungen erfassen und auswerten.

Weitere Anwendungsgebiete der Lebenszykluskosten-Berechnung sind z.B.:

- Vorbereitung von Investitionsentscheidungen
- Grundlagenermittlung für ein Ranking alternativer Entscheidungen
- Grundlagenermittlung für Angebotsauswertung für PPP-Projekte
- Grundlagenermittlung für die Nachhaltigkeitszertifizierung

Bei der Betrachtung der LCC wird unterschieden zwischen einer Betrachtung im weite- ren Sinn - den whole life cost (WLC) und einer Betrachtung im engeren Sinn - den life cycle cost (LCC) (s. Abb. 2). Der Unterschied liegt darin, dass die LCC nur Auszah- lungen beinhalten, während bei den WLC u.a. auch Einzahlungen (bspw. Mieteinnah- men, Einspeisevergütung) mit berücksichtigt werden.16 Betrachtet man die Lebenszyklusanalyse im weiteren Sinn, so kann man sie auch als „[…] lebenszyklusbe- zogene Wirtschaftlichkeitsberechnung […]“17 oder Lebenszykluserfolg bezeichnen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In Anlehnung an: König, Kohler et al. (2009), S. 60 Kosten für Rückbau und Entsorgung bzw. sonstige End-of-life- Szenarien (end of life)

Abb. 2: Unterschiede Lebenszykluskosten WLC und LCC nach ISO 15686-5

In Deutschland werden große Anstrengungen unternommen um eine Vergleichbarkeit der Lebenszykluskosten und Vermeidung der Interpretationsspielräume zu erreichen. An einer Lösung des Problems arbeiteten Arbeitsgruppen beim BMVBS, der DGNB und wie erwähnt auch bei der GEFMA im gegenseitigen Austausch.

Unterschiedliche Nutzergruppen beschäftigen sich mit den Lebenszykluskosten. Mieter, sowie Vermieter nutzen die LCC für die akteursbezogene Investitions- und Wirtschaft- lichkeitsberechnung. Jedoch hat sich die Variante des selbstgenutzten Eigentums als Grundlage für die allgemein ökonomische Vorteilhaftigkeit durchgesetzt.18 Bei der Berechnung der LCC benutzt man häufig die Kapitalwertmethode um den Barwert späterer Zahlungen im Vorfeld bewerten zu können. Hierbei sind Kalkulations- und Diskontzinssatz sorgfältig zu wählen und zu begründen, denn die Wahl des Diskont- zinssatzes hat beträchtliche Auswirkungen auf den Gegenwartswert der zukünftigen Zahlungen. So kann sich das Verhältnis der Erst- zu den Folgekosten durch die Abzin- sung stark verschieben. (s. Tab. 1)

Tab. 1: Auswirkungen unterschiedlicher Diskontierungssätze

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: GEFMA 220 Lebenszykluskostenrechnung im FM in: König, Kohler (2009), S. 62

In Tab. 1 stellt die GEFMA 220 die Erstkosten (Investitionskosten inkl. Grundstück) in Relation zu den Folgekosten (Nutzungskosten). Der Betrachtungszeitraum beträgt 90 Jahre.19 Aus diesem Beispiel lässt sich ablesen, dass „[d]ie Wahl der Randbedingungen und insbesondere des Diskontierungszinssatzes [..] einen großen Einfluss auf das Verhältnis von Erst- und Folgekosten [..]“20 hat. Die Kapitalwertmethode dient auch der Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Einzelinvestition oder der Ermittlung der besten Alternative bei einer Auswahl aus mehreren Möglichkeiten.21

Das in Abb. 3 gezeigte Bespiel veranschaulicht nochmals die Bedeutung des Diskont- zinssatzes der sogar, wie in Beispiel c) gezeigt, die Richtungssicherheit aushebelt. Ener- getisch aufwendige Sanierungen, die zur Energieeinsparung und zum Ressourcen- und Klimaschutz beitragen, wären aufgrund ihrer hohen Anfangskosten und der langen Nutzungsdauer nach dieser Berechnungsart nicht mehr durchführbar. Aus diesem Grund gab es Überlegungen, bei der Berechnung der Lebenszykluskosten auch die Einsparun- gen, die eine Modernisierung mit sich bringt, zu berücksichtigen. Auch eine Kürzung des Betrachtungszeitraumes wäre vorteilhafter. Man geht dazu über, bei der Annahme einer Nutzungsdauer von mehr als 50 Jahre nicht die volle Zeit zu berücksichtigen, da dies durch die Unsicherheit der Diskontierung auch zu einer Prognoseunsicherheit führt.22

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In Anlehnung an: König, Kohler et al. (2009), S. 62

Abb. 3: Auswirkung der Wahl des Diskontsatzes

Als Beispiel für den Nutzen der LCC-Berechnung für eine Einzelinvestition, soll die Betrachtung der Kosten für die Neuanschaffung eines Bodenbelags für ein neu geplan- tes Bürogebäude herangezogen werden (s. Tab. 2). Die Betrachtungszeit in diesem Fall liegt bei 25 Jahren, bei einer Jahreswochenanzahl von 50. Würde man als Entschei- dungsgrundlage die reinen Erstkosten betrachten, müsste man sich für den Textilbelag entscheiden. Bei der Betrachtung über den festgelegten Zeitraum und unter Berücksich- tigung der Nutzungskosten kommt man schließlich zu dem Ergebnis, dass der Linoleumbelag kostengünstiger ist. Dies ist jedoch eine reine Betrachtung der Kosten- seite; persönliche Präferenzen oder Einflussnahme des Gesamtdesigns des Unterneh- mens sollten im Anschluss mit einfließen.23

Tab. 2: Beispiel für Lebenszykluskosten von Bodenbelägen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Modifizierung von Gondring, Wagner (2007), S. 234

Eine derartige kostenbewusste Betrachtung, die Erst- und Folgekosten berücksichtigt, gehört sowohl im Facility Management zum Tagesgeschäft, als auch bei der nachhaltigen Betrachtungsweise eines Gebäudes.

3 Nachhaltigkeit

3.1 Allgemeines

Der Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht eindeutig definiert. Der englische Begriff dafür lautet Sustainability, abgeleitet von dem Adjektiv sustainable, welches neben nachhaltig auch tragbar, umweltverträglich oder zukunftsfähig bedeutet. Der geschichtliche Grund- stein der Nachhaltigkeit in Deutschland stammt aus der Forstwirtschaft. Dort versuchte man Anfang des 18. Jahrhunderts die ökonomischen Belange mit der Natur in Einklang zu bringen.24 Hier wird häufig der Oberberghauptmann Carl von Carlowitz (1645 bis 1714) genannt. Er schrieb zum nachhaltigen Umgang mit den Waldressourcen die Wer- ke ‚Sylvicultura oeconomica‘ oder die ‚haußwirthschaftliche [sic!] Nachricht und Na- turmäßige [sic!] Anweisung zur wilden Baum-Zucht‘.25 Man kam nach einiger Zeit des Raubbaus an den Wäldern zu der Erkenntnis, dass eine nachhaltige Bewirtschaftung der Wälder von Vorteil wäre. Fortan wollte man von den Erträgen leben und dabei nicht die Substanz schmälern. Nach diesem Ansatz ging der Begriff der Nachhaltigkeit, maxi- mum sustainable yield, Anfang des 20. Jahrhunderts auch in die Fischereiwirtschaft ein, die mit ähnlichen Problemen zu kämpfen hatte.26

„Die Wurzel des Nachhaltigkeitsbegriffs findet sich in der deutschen Forstwirtschaft des frühen 18. Jahrhunderts. Unter einer nachhaltigen Forstwirtschaft wurde die Einhaltung des Grundsatzes verstanden, in einem bestimmten Zeitraum nur so viel Holz zu schlagen, wie in demselben Zeitraum nachwachsen kann“27

Es dauerte gute 200 Jahre, in denen bei Nachhaltigkeit überwiegend von land- und forstwirtschaftlichen Belangen gesprochen wurde. Erst ab den 1960er Jahren und mit der Ölkrise kam ein Verständnis dafür auf, dass die für den Menschen lebensnotwendi- ge Umwelt durch ihn selbst, seine Technik und Wirtschaft bedroht ist. Man sah durch Bevölkerungswachstum, Ressourcenausbeutung und Umweltverschmutzung einen ökologischen Kollaps bevorstehen. Dieses Bewusstsein führte dazu, dass diese Themen zukünftig als Bestandteil der Weltpolitik öffentlich diskutiert wurden.28

Zudem wurde deutlich, dass der steigende gesellschaftliche Konsum und die damit verbundene Ausbeutung der Natur „[…] an gewisse Grenzen stoßen könnte […]“. Entgegen bisheriger Theorien fand man begünstigend heraus, dass der gesellschaftliche Wohlstand nicht allein vom Wachstum abhängig ist. Ab einem gewissen Punkt ist der Wohlstandsgrad gesättigt und der Mensch strebt nach nichtmaterialistischen Zielen.29

Zum aktuellen Zeitpunkt existiert kaum ein Bereich, in dem, wenn es um eine langfristige Zielvorstellung geht, nicht von der Nachhaltigkeit gesprochen wird.

Die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung (WCED) prägt und definiert 1987 den Begriff der Nachhaltigkeit neu. Sie fordert in ihrem Bericht, dem so genannten Brundtland-Bericht, ein „Wirtschaften innerhalb der Restriktionen durch die Natur, nach einer Berücksichtigung der Interessen zukünftiger Generationen und […] Bemü- hen um einen Ausgleich zwischen armen und reichen Ländern innerhalb der gegenwär- tigen Generationen.“30 Seit der Enquête-Kommission 1998 des 13. Bundestages zum „Schutz des Menschen und der Umwelt“ wird das Drei-Säulen-Modell der Nachhaltig- keit (s. Abb. 4) propagiert. Die drei Säulen der Nachhaltigkeit gehen auf Diskussionen aus Umwelt und Wirtschaft zurück und fragen nach einer angemessenen Entwicklung unter ressourcenschonendem Eingriff in die Natur.31 Somit ist die Nachhaltigkeit die Summe aus ökonomischen, ökologischen und sozialen Faktoren.

Jede dieser Dimensionen basiert auf eigenen wissenschaftlichen Disziplinen mit ihren eigenen Gesetzmäßigkeiten, so dass eine Gleichbehandlung keine leichte Aufgabe ist. Es existieren keine einheitlichen Messskalen zwischen den drei Säulen, so dass dies auch ein Angriffspunkt für Skeptiker darstellt - die Gewichtung der Einflussgrößen kann beliebig ausfallen. So gibt es beispielsweise in der Politik Zielkonflikte der unter- schiedlichen Ressorts.32

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit

Das Modell der drei Säulen wird oft als Ansatz in Politik und Wirtschaft herangezogen, wenn es um nachhaltige Entwicklung geht. Die Säulen sind nicht als klar definierte Systeme zu verstehen, sondern als Handlungsbereiche. Die Quantifizierbarkeit jeder Säule soll dadurch gegeben sein, dass sie als Kapitalart zu betrachten ist. Mit jedem Kapital ist so sorgfältig umzugehen, dass ein Erhalten oder Wachstum für nachfolgende Generationen gesichert ist. Kapital ist hier nicht der monetäre Wert gemeint, sondern ein jeweils spezifischer Wert. Der ökologische Wert besteht z.B. aus erneuerbaren Ressourcen, Land oder Nahrungskreisläufen. Das ökonomische Kapital besteht aus Sach-, Wissens- oder Humankapital, wohingegen öffentliche Einrichtungen oder Funk- tionen, welche gesellschaftliche Integration fördern, Beispiele für soziales Kapital sind.33

Die Vereinbarkeit von wirtschaftlicher Entwicklung und Schutz der Umwelt vor übermäßiger Ausbeutung zur Befriedigung der menschlichen Bedürfnisse und sozialökonomischen Faktoren stellen ein Problemfeld der Weltgemeinschaft im 21. Jahrhundert dar. Diese globale Herausforderung wurde 1992 in der ‚Agenda 21‘ (UNCED), mit dem Fokus auf die ökologischen, ökonomischen und sozialen Ziele einer nachhaltigen Entwicklung, angenommen.34 Nachdem im Jahr 1987 im Brundtland-Bericht erstmals die Umwelt- und Entwicklungspolitik miteinander verbunden wurden, ist seit 1994 auch die Nachhaltigkeit als Art. 20a ins Deutsche Grundgesetz eingegangen. Damit ist Nachhaltigkeit ein politisches Ziel und Aufgabe der Regierung.35

Das Drei-Säulen-Modell ist eines der möglichen Modelle, um die zu schützenden Kapitalarten zu gliedern. Um hinsichtlich der Austauschbarkeit von künstlichem und natürlichem Kapital zu unterscheiden, haben sich drei Betrachtungsweisen gebildet:

Schwache Nachhaltigkeit:

Naturkapital und künstliches Kapital sind vollkommen substituierbar, solange der Kapitalstock - Wohlfahrtsniveau - konstant bleibt.

Starke Nachhaltigkeit:

Natur- und künstliches Kapital sind nicht substituierbar. Nur „[…] nachwachsendes Naturkapital darf genutzt werden […].“36

Mittlere Nachhaltigkeit / sensible sustainability:

„Hier ist eine begrenzte Substituierbarkeit des Naturkapitals durch künstliches Kapital möglich, aber der Kapitalstock darf insgesamt nicht verringert werden und die grundlegenden Funktionen der Umwelt müssen erhalten werden.“37 Die mittlere Nachhaltigkeit lässt sich als eine Mischvariante der beiden anderen ver- stehen.

3.2 Ökologische Ausrichtung

Der ökologischen Ausrichtung kommt eine besondere Bedeutung zu, unter anderem weil der Ursprung der Nachhaltigkeit auch dort zu finden ist (s. Kapitel 3.1). Es existieren noch immer viele Nachhaltigkeitskonzepte, die aufgrund befürchteter Schäden an natürlichen Lebensgrundlagen ökologisch dominiert sind. Ziel des ökologischen Aspektes der Nachhaltigkeit ist, das ökologische oder ‚natürliche Kapital‘38 derart zu schützen, dass eine dauerhafte Nutzung gegeben ist. Die folgende Zusammenstellung gibt einen Einblick in nachhaltigkeitsspezifische Themen:

- Endliche Energieressourcen → Alternative, erneuerbare Energien, Energieverbrauch senken, Energieeffizienz steigern
- Rohstoffknappheit → Kapitalerhaltung oder Regenerationsraten (Abbaurate darf Regeneration nicht übersteigen)
- Klimaveränderungen (z.B. globale Erwärmung) Abfall, Recycling, Entsorgung
- Raumknappheit
- Umweltbelastung / -verschmutzung (z.B. CO2-Emmission)
- Naturkreisläufe → Reaktionsvermögen der Umwelt muss berücksichtigt werden Gefährdete Arten, Artenvielfalt erhalten

Mitte des 17. Jahrhunderts galten natürliche Ressourcen in der betrieblichen Leistungserstellung noch als freies Gut - es galt die reine Arbeitswertlehre. „Das Potential der Natur ist unerschöpflich, d.h. es wird davon ausgegangen, dass der Verbrauch von Naturgütern den Zustand der Natur nicht verändert. […] Diese Erkenntnis basierte auf der Ansicht, dass die natürlichen Ressourcen unerschöpflich und somit ohne Preis sind.“39 Folglich ergab sich der Wert eines Naturproduktes lediglich aus dem Arbeitsprozess sowie aus Angebot und Nachfrage. Der natürliche Rohstoff war als kostenneutral zu sehen. Dieses Verständnis änderte sich nur langsam. Ein monetärer Nutzen ist aus der ökologischen Nachhaltigkeit bis heute nur indirekt oder durch vorherige Investitionen zu ziehen - Folgekosten, z.B. für Entsorgung, bewirkten jedoch unter anderem, dass seit den 1970er Jahren ökologische Aspekte einen festen Platz in der Betriebswirtschaftslehre haben. Jedoch wurde erst im Jahr 1991 dort Umweltwirt- schaft als Fachbereich anerkannt.40

Die späte Erkenntnis, dass das bestehende Öko-System als ein zu schützendes Gut angesehen werden muss, ist unter anderem der großen Zeitverzögerung geschuldet, mit der sich oftmals Auswirkungen von Umweltsünden auf den Menschen zeigen. Dies ist auch eines der Probleme bei der Berücksichtigung der ökologischen Ausrichtung in der Nachhaltigkeit, denn so wirken sich auch Gegenmaßnahmen erst viel später aus - manchmal sogar erst so spät, dass Entlastungsmaßnahmen erst wirken, wenn das Sys- tem bereits irreversibel geschädigt ist (Overshoot). Als weitere Schwierigkeit ist das exponentielle Bevölkerungswachstum anzusehen, was beispielsweise auch ein äquiva- lentes Wachstum der CO2-Emmission zur Folge hat. Die Komplexität des Öko-Systems erfordert „[…] ein tief greifendes Verständnis unserer Umwelt […] und […] System- denken anstatt selektiver Wahrnehmung.“41 Ökologisch orientierte Weiterentwicklun- gen haben nicht immer positive Effekte auf die Umwelt. Oftmals sind sie, durch eine vermehrte Nutzung der neuen Technologie, mit größerem Energieaufwand und mehr Abfällen verknüpft (Rebound-Effekt).42

[...]


1 Vgl. Viering, Kochendörfer et al. (2007), S. 86

2 Vgl. Viering, Kochendörfer et al. (2007), S. 75

3 Vgl. Voss, Löhnert et al. (2007), S. ohne

4 Vgl. Lutzky, Steck (2009), S. 9

5 Vgl. Dietrich (2005), S. 24

6 Vgl. Voss, Löhnert et al. (2007), S. 38f

7 Vgl. Voss, Löhnert et al. (2007), S. 42ff

8 Vgl. Gondring, Wagner (2007), S. 5

9 Gondring, Wagner (2007), S. 39

10 Vgl. Gondring, Wagner (2007), S. 39-42

11 Vgl. Krimmling (2008), S. 32f

12 Vgl. Krimmling (2008), S. 30, 36

13 Vgl. König, Kohler (2009), S. 10f

14 Vgl. Steinmetz, Gürtler (2008), S. 103

15 König, Kohler et al. (2009), S. 60

16 Vgl. König, Kohler et al. (2009), S. 58-60

17 König, Kohler et al. (2009), S. 59

18 Vgl. König, Kohler et al. (2009), S. 60

19 Vgl. König, Kohler et al. (2009), S. 62

20 König, Kohler et al. (2009), S. 62

21 Vgl. Eser (2009), S. 66

22 Vgl. König, Kohler et al. (2009), S. 62f u. 76

23 Vgl. Gondring, Wagner (2007), S. 234f

24 Vgl. Grunwald, Kopfmüller (2006), S. 14ff

25 Vgl. König, Kohler (2009), S. 8

26 Vgl. Grunwald, Kopfmüller (2006), S. 14ff

27 Fichter, Noack et al. (2006), S. 4

28 Vgl. Grunwald, Kopfmüller (2006), S. 14ff

29 Vgl. Kleine (2009), S. 1

30 Edler (2005), S. 2

31 Vgl. Kleine (2009), S. 5

32 Vgl. Edler (2005), S. 3

33 Vgl. Kleine (2009), S. 10

34 Vgl. Kleine (2009), S. 1f

35 Vgl. Herrmann (2010), S. 44f

36 Fichter, Noack et al. (2006), S. 5

37 Fichter, Noack et al. (2006), S. 5

38 Vgl. Kleine (2009), S. 8

39 Prammer (2009), S. 13ff

40 Vgl. Prammer (2009), S. 13ff

41 Herrmann (2010), S. 15ff

42 Vgl. Herrmann (2010), S. 15ff

Details

Seiten
86
Jahr
2010
ISBN (eBook)
9783640997855
ISBN (Buch)
9783640997961
Dateigröße
4.5 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v158969
Institution / Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule
Note
1,3
Schlagworte
Immobilienmanagement Zertifizierung Nachhaltigkeit Facility Management DGNB Gebäudepass Energieausweis Immobilienwirtschaft

Autor

Teilen

Zurück

Titel: Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften von Büroimmobilien und der Einfluss von Zertifikaten