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Die Vereinbarung von Ratenzahlungen mit Mietern

Rechtliche Hintergründe, Tipps, Fehlervermeidung

Skript 2010 28 Seiten

Jura - Zivilrecht / BGB AT / Schuldrecht / Sachenrecht

Leseprobe

Gliederung:

I. Allgemein

II. Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung
1. Vertragsparteien
2. Die rückständige Mietforderung samt Verzugszinsen und -schäden
3. Das abstrakte Schuldanerkenntnis
4. Der Tilgungsplan
5. Die Kontrolle des Zahlungseingangs / richtige Verbuchung im Mietkonto
a) Tilgung in Ihrem Haus
b) Tilgung extern
c) Konsequenzen aus der Kontrolle des Zahlungseingangs
6. einvernehmliches Mahnverfahren
7. Wechselwirkung zwischen RZV-Rückständen und dem Mietverhältnis
8. einvernehmliche Vertragsaufhebung

I. Allgemein

Das Verhältnis der Ratenzahlungsvereinbarung zum Mietvertrag Für die äußere, d.h. formale, Gestaltung der Ratenzahlungsvereinbarung kommt es entscheidend auf ihr Verhältnis zum Mietvertrag an. Wird die Ratenzahlungsvereinbarung Teil des Mietvertrages oder steht sie autonom neben ihm?

Diese Frage ist besonders für solche Mietverträge wichtig, die eine längere Laufzeit als ein Jahr vorweisen, weil sie - einschließlich späterer Vertragsänderungen - die Schriftform des § 550 BGB zu beachten haben.

Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt dazu, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und vertraglich vereinbarte Befristungen hinfällig wer- den. Das gilt auch dann, wenn der Schriftformverstoß nur aufgrund des Ände- rungsvertrages erfolgte - dieser Verstoß infiziert das gesamte Vertragsverhälntis. Zudem darf der Mietvertrag im ersten Jahr (nach Schriftformverstoß) nicht gekün- digt werden. Erfolgt also der Schriftformverstoß durch die Ratenzahlungsvereinba- rung, so kann im ersten Jahr nach deren Abschluss das Mietverhältnis nicht or- dentlich gekündigt werden.

Die Schriftform ist daher immens wichtig für den späteren Umgang mit der Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages.

Höchstrichterlich wurde bislang nicht entschieden, ob eine Ratenzahlungsvereinbarung eine Änderung des laufenden Mietvertrages ist. U.E. kann das allerdings mit guten Argumenten vertreten werden. Dabei ist von dem Erfordernis auszugehen, dass jeder formbedürftige Miet- vertrag nur unter Einhaltung der Form geändert werden kann. Die Anforderungen an Ände- rungen solcher Art sind gering, d.h. selbst Änderungen von Nebenabreden werden als form- bedürftig erachtet. Formbedürftig sind somit nicht nur der Austausch der Mietsache oder ei- ner Mietpartei, auch die Änderung der Zahlungsweise wird als formbedürftig erachtet.

Eine Ratenzahlungsvereinbarung regelt zentral die Änderung der Zahlungsweise. Frühere Mietrückstände, die bereits fällig waren, und zwar i.d.R. zum dritten Werktag eines Monats, werden gebündelt und erhalten neue Fälligkeiten.

Daher sollte die Ratenzahlungsvereinbarung die Formvorschrift des § 550 BGB einhalten. Das gelingt, indem Sie etwa einen Baustein wie den folgenden mit in Ihre Ratenzahlungsvereinbarung aufnehmen:

Im Übrigen richtet sich das zwischen dem Gläubiger und den Schuldnern bestehende Mietverhältnis jedoch weiterhin nach Maßgabe des Mietvertrages vom in der Fassung der letzten Nachtragsvereinbarung vom

II. Die einzelnen Bausteine der Ratenzahlungsvereinbarung

1. Vertragsparteien

Vereinfacht kann man bei Ratenzahlungsvereinbarung von dem Gläubiger auf der einen Seite und dem Schuldner auf der anderen Seite sprechen, weil die Vereinbarung im Wesentlichen regelt, dass die eine Partei der anderen eine Geldforderung schuldet und wie diese auszu- gleichen ist.

Auf der Gläubigerseite wird üblicherweise der Vermieter stehen. Das wird nur in wenigen Ausnahmefällen einmal anders sein, wenn etwa der Vermieter die rückständigen Mietforderungen, die Inhalt der Ratenzahlungsvereinbarung sind, an einen Dritten abgetreten hat. Dann kann auch der Dritte als Gläubiger genannt werden, weil er durch die Abtretung an die Stelle des Vermieters gerückt ist. Dann sollte das aber explizit in so dargestellt werden, d.h. die Abtretung sollte in der Ratenzahlungsvereinbarung offen gelegt werden.

Solange Ihnen als Hausverwaltung die Forderungen nicht in dieser Weise abgetreten wurden, sollten Sie es tunlichst vermeiden, sich selbst als Gläubiger zu nennen. Dies könnte letztlich sogar strafrechtliche Konsequenzen haben. Denn nach dem Inhalt der Ratenzahlungsverein- barung würden Sie dann gegenüber dem Schuldner behaupten, dass er Ihnen rückständige Miete schuldet, was jedoch nicht der Fall ist. Gegenüber dem Mieter könnte das als Betrug und gegenüber dem wahren Vermieter, der Sie beauftragt hat, als Untreue gewertet werden.

Sehr wohl können Sie aber aufgrund Ihrer Hausverwaltervollmacht als Vertreter des Eigentümers auftreten, es sei denn, Ihre Verwaltervollmacht deckt solche Vereinbarungen ausnahmsweise nicht ab.

Mehr Gestaltungsspielraum haben Sie auf der Schuldnerseite. Denn hier müssen Sie nicht zwingend nur auf den Mieter zurückgreifen. Bewohnt etwa ein Ehepaar eine Wohnung, wäh- rend im Mietvertrag nur einer der beiden als Mieter aufgenommen ist, könnten Sie daran denken, beide Ehepartner in die Ratenzahlungsvereinbarung aufzunehmen und beide als Ge- samtschuldner haften zu lassen. Der Mieter wird Schuldner der Ratenzahlungsvereinbarung. Diejenigen, die nicht Mieter sind, treten der Schuld bei, verpflichten sich also, die Schuld des Mieters im Rahmen der Ratenzahlungsvereinbarung mit zu übernehmen. Folglich können sie als Schuldbeitretende bezeichnet werden. Dasselbe gilt im Hinblick auf erwachsene Kinder oder weitere Dritte, die nicht einmal zwingend in der Wohnung wohnen müssen. In diesen Fällen müssen Sie jedoch Acht geben, bei Nennen des Mietvertrages und der Verbindlichkei- ten hieraus klarzustellen, wer eigentlicher Mieter im Sinne des Mietvertrages ist und dass die- ser alleine Mieter bleiben soll. Das gelingt, indem Sie die Mieter Schuldner nennen und alle weiteren als Schuldbeitretende.

Beispiel:

Laut Mietvertrag ist ein Ehepaar gemeinsam Mieter einer Wohnung. Mit Ihnen soll eine Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen werden. Das Rubrum der Ratenzahlungsvereinbarung lautet dann etwa:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wäre hingegen nur Frau Schmitz Mietpartei und bewohnte sie die Wohnung mit ihrem Ehemann, so könnte dieser der Ratenzahlungsvereinbarung beitreten. Das Rubrum der Ratenzahlungsvereinbarung lautete dann etwa:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2. Die rückständige Mietforderung samt Verzugszinsen und -schäden

Inhaltlicher Ausgangspunkt einer Ratenzahlungsvereinbarung ist die rückständige Miete. Daher ist die rückständige Miete zu beziffern, und zwar zu einem bestimmten Stichtag. Bis zu diesem Tage sind dann alle Rückstände erfasst. Außenstände, die später entstehen, weil sie später fällig werden, werden nicht Teil der Ratenzahlungsvereinbarung.

Sind mehrere Personen Schuldner der Ratenzahlungsvereinbarung, so empfiehlt es sich, die- se als Gesamtschuldner haften zu lassen. Das bedeutet, der Gläubiger darf von jedem der Schuldner den gesamten Betrag und nicht nur eine auf diesen entfallende Quote nach Köp- fen verlangen. Vielmehr muss sich jeder Gesamtschuldner so behandeln lassen, als sei die Vereinbarung über den vollen Betrag nur mit ihm getroffen worden. Dass wohlmöglich die 9

Gesamtschuldner untereinander zum quotenmäßigen Ausgleich verpflichtet sind, muss Sie auf Seiten des Gläubigers nicht stören.

Üblicherweise treten neben die Mietrückstände weitere Außenstände, die Folge der aufgelau- fenen Rückstände sind. Dies sind zunächst Verzugszinsen. Sie entstehen aufgrund Gesetzes. Die monatlichen Mieten sind aufgrund gesetzlicher und meist vertraglich gleichlautender Re- gelungen zum 3. Werktag eines Monats fällig. Damit bestimmt sich ihre Fälligkeit nach dem Kalender, weshalb gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB Verzug ohne gesonderte Mahnung eintritt.

Während des Verzuges sind Geldforderungen zu verzinsen. Das bestimmt § 288 BGB. Er regelt auch, wie hoch solche Zinsen sind.

§ 288 BGB. Verzugszinsen.

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlan- gen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Allerdings dürfen vertraglich auch höhere Zinsen vereinbart werden. Das lässt § 288 Abs. 3 BGB ausdrücklich zu; ein Vertrag ist ein anderer Rechtsgrund i.S.d. Vorschrift. Da die Raten- zahlungsvereinbarung wiederum ein Vertrag ist, können Sie in ihr Regelungen zur Zinshöhe treffen.

Diese Möglichkeit ist vor allem für zwei Fälle von Bedeutung. Zum einen können Sie einen Mindestzinssatz festlegen. Zum anderen können Sie in der Aufstellung des Forderungskontos Zinsen für die Zukunft einfließen lassen. Hierzu auf der nächsten Seite ein Beispiel:

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Details

Seiten
28
Jahr
2010
ISBN (eBook)
9783640809776
ISBN (Buch)
9783640809899
Dateigröße
774 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v165421
Note
Schlagworte
Ratenzahlung Hausverwaltungspraxis rechtliche Gestaltung Mietrückstände Mietrecht

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