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Der Immobilienentwicklungsprozess in den Lebenszyklus einer Immobilie

Am Beispiel eines Hotels

Bachelorarbeit 2011 60 Seiten

BWL - Unternehmensgründung, Start-ups, Businesspläne

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung
2.1 Definition und Begriffsbestimmung
2.2 Formen der Projektentwicklung
2.3 Anforderung an Immobilienprojektentwickler
2.4 Ziele der Immobilienprojektentwicklung
2.5 Einordnung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses in den Immobilienlebenszyklus

3 Ablauf der Immobilienprojektentwicklung
3.1 Projektinitiierung
3.2 Projektanalyse
3.2.1 Grundstücksanalyse
3.2.2 Standortanalyse
3.2.3 Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen
3.2.4 Analyse des Anlagemarkt
3.2.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse
3.3 Projektkonkretisierung
3.4 Ausführungsvorbereitung
3.5 Projektrealisierung

4 Spezifitäten der Hotelentwicklung
4.1Grundlagen der Hotellerie
4.2 Besonderheiten des Entwicklungsprozesses
4.2.1 Standortanalyse
4.2.2. Wirtschaftlichkeitsanalyse
4.3 Schematische Darstellung einer Hotelentwicklung

5 Potenziale der Immobilienprojektentwicklung
5.1 Chancen
5.2 Risiken
5.3 Aktuelle Entwicklung
5.3.1 Nationaler Immobilienmarkt
5.3.2 Nationaler Markt für Immobilienprojektentwicklung
5.3.3 Nationaler Hotelmarkt
5.3.4 Beschreibung ausgewählter Marktteilnehmer zur Verdeutlichung der stattgefunden Entwicklung auf dem deutschen Hotelmarkt

6 Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Immobilienarten nach Art der Nutzung

Abbildung 2: Phasen des Projektentwicklungsprozesses

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus und die Bedeutung der Immobilienprojektentwicklung

Abbildung 4: Kombination der wesentlichen Projektfaktoren

Abbildung 5: Methoden der Wirtschaftlichkeitsanalyse

Abbildung 6: klassische und innovative Finanzierungsformen

Abbildung 7: notwendige Versicherungen für die Entwicklung und Nutzung gewerblicher Immobilien

Abbildung 8: Hotelarten nach unterschiedlichen Leistungsangeboten

Abbildung 9: Hotelklassifizierung nach DEHOGA

Abbildung 10: Aufspaltung Investor- und Betreiberstufe

Abbildung 11: Auswirkungen ausgewählter Einzelrisiken und Lösungsansätze

Abbildung 12: Zeitverlauf der Entwicklungsrisiken

Abbildung 13: Entwicklung der Kettenhotels in Deutschland zwischen 1985 und 2009

1 Einleitung

Der Erstellung und Entwicklung von Immobilien kommt seit jeher eine enorme Bedeutung zu. So gibt es je nach Immobilienart und –nutzung unterschiedliche Anforderungen an das Gebäude und die jeweiligen Entwickler. Diese Anforderungen sind während des gesamten Immobilienprojektentwicklungsprozess zu berücksichtigen.

Im Rahmen dieser Arbeit wird eben dieser Prozess beschrieben und im Anschluss die Besonderheiten bei der Erstellung eines Hotels beschrieben. Zunächst sind die grundlegende Begriffe zu definieren und die unterschiedlichen Formen der Immobilienprojektentwicklung zu erläutern. Im Folgenden wird der Immobilienentwicklungsprozess in den Lebenszyklus einer Immobilie eingeordnet.

Der Ablauf des Entwicklungsprozess wird im anschließenden Kapitel näher beschrieben. Hierbei wird zunächst der Initiierungsprozess beschrieben und notwendige Arbeitsschritte bis hin zur Realisierung definiert. Im Rahmen dieses Prozesses wird die Analysephase detailliert betrachtet und ihre Wichtigkeit für die Erkennung etwaiger Risiken formuliert. Hier wird sich erwartungsgemäß die Standort- und Marktanalyse als ein prozessrelevanter Baustein herauskristallisieren. Gerade vor dem Hintergrund der Hotelentwicklung, welche aufgrund ihrer Individualität spezielle Risiken aufweist, sind eingehende Marktbetrachtungen erforderlich. Die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und die erfolgsbestimmenden Parameter werden daher eine zentrale Rolle einnehmen.

In einem zweiten Schritt werden insbesondere die begrifflichen Grundlagen der Hotellerie herausgestellt und Besonderheiten des zuvor beschriebenen Prozesses anhand dieses konkreten Beispiels erläutert. Eine schematische Darstellung zeigt dann komprimiert die wesentlichen Entwicklungsschritte bei der Erstellung einer Hotelimmobilie.

Der letzte Teil der Arbeit bietet einen Ausblick über die Chancen und Risiken und beschreibt aktuelle Markttrends- und gegebenheiten.

Im Ergebnis soll diese Arbeit dem Leser Grundlagen der Projektentwicklung sowie die Handlungsfelder des Projektentwicklers, analog dem identifizierten Ablauf, vorstellen. Darüber hinaus soll die Erarbeitung der Spezifitäten bei einem Hotelentwicklungsprozess die unterschiedlichen Anforderungen an den Entwickler, in Abhängigkeit von dem zu erstellenden Objekt, hervorheben. Durch die Darstellung der Trends am nationalen Immobilien- bzw. Hotelmarkt kann der Leser das aktuelle Potenzial einer Hotelentwicklung und die damit verbundenen Chancen und Risiken identifizieren.

2 Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung

Zu den Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung gehören, neben der Definition des Terminus, die Zielsetzung, die Formen der Projektentwicklung sowie die zahlreichen Anforderungen an die Entwickler. Im folgenden Kapitel werden daher grundlegende Begriffe sowie Ziele und Formen der Projektentwicklung beschrieben und im Anschluss eine Einordnung in den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie vorgenommen.

2.1 Definition und Begriffsbestimmung

Für den Begriff Immobilienprojektentwicklung besteht derzeit weder ein klare Definition noch eine rechtliche Abgrenzung. Der Terminus selbst kann in drei weitere Begriffe unterteilt werden - Immobilie, Projekt und Entwicklung.

Nach deutschem Recht bezeichnet der Begriff Immobilie den Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Sachen auf einem Grundstück.[1] Aus ökonomischer Sicht werden Immobilien sowohl produktionstheoretisch und investitionstheoretisch beleuchtet. Die produktionstheoretische Sicht stellt die Immobilie als Anlagevermögen eines Unternehmens dar und dient somit dauerhaft dem lfd. Geschäftsbetrieb. Im Rahmen der Investitionstheorie werden Immobilien als Kapitalanlage bezeichnet.[2]

Für den Projektentwicklungsprozess hingegen spielen die unterschiedlichen Immobilienarten aufgrund der damit verbundenen objektspezifischen Entwicklungsschritte eine wichtige Rolle.

Man unterscheidet maßgeblich zwischen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien. Spezialimmobilien werden ausschließlich für eine individuell bestimmte Nutzung erstellt.[3]

In der folgenden Abbildung sind die verschiedenen Immobilienarten benannt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Immobilienarten nach Art der Nutzung[4]

Der Begriff Projekt beschreibt einen Plan, einen Entwurf oder ein Vorhaben. Unter Entwicklun g wird ein Prozess von Veränderung verstanden, welcher im zeitlichen Verlauf eine fortschreitende Tendenz von einer niedrigeren zu einer höheren Qualität der Dinge bedeutet.[5] Fügt man diese Begriffe nun zusammen, so wird im ersten Schritt unter Immobilienprojekt ein Konzept für eine Immobilie verstanden. Projektentwicklung hingegen ist dem aktuellen Sprachgebrauch nach etwas, das ständig vorangetrieben wird, bis es zur Realisierung gelangt.

Mit dem Begriff Immobilienprojektentwicklung wird somit ein Prozess von dem Entwurf bis hin zur Realisierung eines Immobilienkonzeptes unter dem Aspekt der ständigen Wertschöpfung beschrieben.[6]

Anhand folgender Abbildung lässt sich die begriffliche Abgrenzung vornehmen.Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Phasen des Projektentwicklungsprozesses[7]

Als Teilbereiche der Immobilienprojektentwicklung lassen sich Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships hervorheben. Bei Bauträgermaßnahmen handelt es sich um die Erstellung von Wohngebäuden, welche sich i.d.R. an eine Vielzahl von Nachfragern und potenziellen Investoren richten. Folglich gibt es daher Unterschiede bei den einzelnen Schwerpunkten der verschiedenen Prozessschritte und insbesondere bei der Finanzierung, der Vermarktung und der Verhandlung mit den Investoren. Im Bereich der Public Private Partnerships werden die Aufgaben und finanziellen Mittel sowohl von der Kommune als auch dem privaten Investor und/oder Entwickler übernommen. Die Arbeitsteilung der einzelnen Prozessschritte kann je nach Objekt sehr individuell gestaltet werden, wodurch die Ableitung eines idealtypischen Ablaufs nicht möglich ist.

Aufgrund der hohen Individualität werden Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships von den folgenden Ausführungen ausgeklammert, um den Rahmen dieser Arbeit einhalten zu können. Gleichwohl stimmen die beschriebenen Grundlagen und Ablaufschritte in einigen Teilen mit den Erläuterungen dieser Arbeit überein.

2.2 Formen der Projektentwicklung

Grundsätzlich lassen sich zwei verschiedene Formen der Immobilienprojektentwicklung unterscheiden:

- Projektentwicklung für den eigenen Bestand
- Projektentwicklung für den Investor

Die Projektentwicklung für den eigenen Bestand bedeutet die Entwicklung einer Immobilie im eigenen Namen sowie auf eigene Rechnung und ist mit langfristigen Investitionsabsichten verbunden. Tritt die Projektentwicklungsgesellschaft hingegen als Dienstleister für einen Investor auf, so wird das Objekt aufgrund seines Auftrages auf seinen Namen und seine Rechnung erstellt.[8]

Darüber hinaus findet man in der Literatur vereinzelt eine dritte Form, Projektentwicklung als Consultingleistung.

Hier hat der jeweilige Projektherr, d.h. Projektentwickler oder Investor, die Möglichkeit, ausgewählte Projektentwicklungsleistungen im Rahmen von Werk- oder Dienstleistungsverträgen an dritte Projektentwickler zu vergeben. An dieser Stelle verschwimmen die Grenzen der beiden zuerst vorgestellten Formen der Projektentwicklung, sodass eine flexible Gestaltung der jeweiligen Projektentwicklung seitens des Auftraggebers möglich ist.[9]

Grundlage für die (teilweise) Projektentwicklung für fremde Rechnung bildet ein Projektentwicklungsvertrag zwischen den Beteiligten. Dies ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem ausgewählten Projektentwickler. Im Rahmen des Auftrages werden Leistungsumfang und Preisgestaltung genau festgelegt. Die möglichst genaue Festlegung der vertraglichen Rechte und Pflichten der beiden Parteien dient der Reduzierung und Vermeidung von Risiken, welche aufgrund von Informationsasymmetrien, d.h. Informationsvorsprung einer Vertragspartei ggü. der anderen, entstehen können.

Die Gestaltung des Vertrages kann sowohl als Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsvertrag erfolgen (§§ 611, 631, 675 BGB). Aufgrund der individuellen Vertragsbestandteile kann keine idealtypische Gestaltung vorgegeben werden. Vielmehr ist eine objektspezifische Entscheidung über die Ausgestaltung des Vertrages unter Berücksichtigung der Fähigkeiten des Auftraggebers und des Entwicklers vorzunehmen.[10]

2.3 Anforderung an Immobilienprojektentwickler

Aufgrund der Komplexität eines Immobilienprojektentwicklungsprozesses steht der Entwickler vor verschiedenen Herausforderungen, was den Einsatz von unterschiedlichen Spezialisten erfordert. Der reine Einsatz solcher Spezialisten reicht an dieser Stelle jedoch nicht aus. Vielmehr hat der Projektentwickler die verschiedenen Spezialisten zu vernetzten und somit dem gesamten Entwicklungsprozess zu strukturieren.

In der Literatur werden zur Ablaufbeschreibung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses viele Aufgaben benannt und beschrieben. Zu den wichtigsten methodischen und fachlichen Anforderungen zur Identifizierung von Chancen und Minimierung der Risiken gehören:[11]

- Vorstellung über potentielle Marktentwicklung
- Gespür für erfolgsversprechende Standorte
- Idee für das Grundstück bzw. Nutzenkonzept
- Verhandlungsgeschick, insbesondere mit Städten, Behörden und Kapitalgebern
- Verständnis über die Bedeutung von Projektcontrolling
- juristische Kenntnisse über das Bau-, Planungs-, Erschließungs-, Grundstücks.-, Gesellschafts- und Mietrecht
- betriebswirtschaftliche Kenntnisse
- Kenntnisse über Marketinginstrumente

2.4 Ziele der Immobilienprojektentwicklung

Aus den genannten Anforderungen an den Projektentwickler lässt sich folgendes Hauptziel für den Entwickler ableiten:

Der Immobilienprojektentwickler hat unter Berücksichtigung der aktuellen und absehbaren Marktgeschehnisse, der rechtlichen und sozialen Vorschriften sowie der Ansprüche potenzieller Investoren und Nachfrager ein marktfähiges Konzept zu entwickeln sowie das dazugehörige Objekt auf dem identifizierten Grundstück zu erstellen.[12]

Als Nebenziele können folgende Punkte angeführt werden:

- in einem angemessen zeitlicher Rahmen
- durch gezielte Koordination und Kooperation mit den jeweiligen Beteiligten und den sorgfältig auszuwählenden Dienstleistern

Diese Nebenziele heben zum Einen die Wichtigkeit der zeitnahen Abwicklung, welche in sich ändernden Marktbedingungen begründet ist, und zum Anderen die Risiken, die aus fahrlässiger Auswahl und ungenauer Einsatzplanung involvierter Spezialisten entstehen, hervor.[13]

2.5 Einordnung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses in den Immobilienlebens- zyklus

Der Immobilienlebenszyklus wird durch verschiedene Phasen bestimmt. Ausgangspunkt bildet ein unbebautes Grundstück. Im Anschluss an die Erstellung eines Neubaus auf dem zu Grunde gelegten Grundstück folgt die eigentliche Nutzung des Objektes. Wenn das ursprüngliche Nutzenkonzept nicht mehr marktgängig ist, so werden sich Leerstände und/oder Mietminderungen abzeichnen. Durch den Wechsel des Nutzer und der damit verbundenen neuen Idee kann kurzfristig eine Widernutzung stattfinden, auf lange Sicht hingegen muss das Objekt für ein nun marktfähiges Konzept umstrukturiert werden. Nach der Umstrukturierung erfolgt die erneute Nutzung. Wenn auch dieses Konzept nicht mehr marktfähig ist, so bleibt i.d.R. nur der Abriss, da auch die Gebäudestruktur den dann gängigen ökologischen und betriebswirtschaftlichen Ansprüchen nicht mehr gerecht werden kann. Nach dem Abriss liegt folglich wieder verwendbares Grundstück vor und der Lebenskreislauf des Grundstücks schließt sich wieder.[14]

Die Immobilienprojektentwicklung spielt in verschiedenen Phasen dieses Zyklus eine Rolle - grundsätzlich immer dann, wenn ein vorliegendes Grundstück bzw. ein Objekt neu gestaltet werden soll. Hierbei kann es sich um die Umstrukturierung eines bestehenden Objektes oder um die Erstbebauung und Konzeptionierung eines unbebauten Grundstücks handeln. Der Abriss einer Immobilie kann teilweise auch zur Immobilienprojektentwicklung zählen, sofern das sich an schließende Neubauprojekt bereits konzeptioniert ist und das Grundstück demnach nicht unbebaut brachliegen wird.

Abbildung 3 stellt den Lebenszyklus und die Einordung der Immobilienprojektentwicklung dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus und die Bedeutung der Immobilienprojektentwicklung[15]

3 Ablauf der Immobilienprojektentwicklung

Der Gesamtprozess einer Immobilienprojektentwicklung läuft in verschiedenen Schritten ab. Die zu durchlaufenden Schritte sind unabhängig von der Art der zu erstellenden Immobilie weitestgehend identisch und werden von verschiedenen Autoren genannt und beschrieben. Unterschiede ergeben sich in der Chronologie.

3.1 Projektinitiierung

Für eine erfolgreiche Akquisition der potenziellen Partner ist ein Grobkonzept, das Angaben zu den geplanten Flächen sowie eine erste einfache Kostenschätzung enthält, zur Darstellung der Projektidee notwendig. Dieser Entwicklung dieses Grobkonzepts gehen die eigenen Überlegungen des jeweiligen Projektinitiators voran - sogenannte Strategiephase.[16]

Die Projektinitiierung ist der eigentliche Startschuss für jede Projektentwicklung. Sie kann grundsätzlich aus vier verschiedenen Ausgangssituationen heraus erfolgen:

- Grundstückseigentümer sucht Kapital, Projektidee und Betrieb
- Projektentwickler sucht Standort, Kapital und Betrieb
- Investor sucht Standort, Projektidee und Betrieb
- Betreiber sucht Kapital, Standort und Projektidee[17]

Die erste Möglichkeit beschreibt eine Situation, in der ein Grundstückseigentümer einen Projektentwickler mit einer Projektidee, einen Investor mit dem benötigten Kapital und ein Betreiber mit dem notwendigen Engagement sucht. Diese beschrieben Situation kann bspw. gegeben sein, wenn eine Stadt auf einem brachliegenden Grundstück ein Shopping-Center entstehen lassen möchte.

Geht der Impuls von einem Projektentwickler aus, so hat dieser auf Basis seiner Projektidee das gesuchte Kapital mit dem gesuchten Standort zusammen zu führen und einen professionellen Betreiber zu akquirieren.[18]

Investoren können Projektentwicklungen als Anlagemöglichkeit nutzen. So suchen sie das passende Grundstück, einen geeigneten Entwickler und den richtigen Betreiber.[19]

Der Projektinitiierungsprozess kann allerdings auch seitens eines Betreibers selbst vorangebracht werden. So kann bspw. das Hotelmanagement eines bestehenden Hotels eine Projektentwicklung initiieren, wenn der Betrieb eines weiteren Hotels beabsichtigt ist.

Grundsätzlich kann ein Projektteilnehmer auch mehrere notwendigen Faktoren einbringen. So kann es bspw. sein, dass ein kapitalstarker Projektentwickler die Immobilie für den eigenen Bestand entwickeln will und dadurch auch in Form des Investors agiert.

Diese verschiedenen Möglichkeiten der Projektinitiierung sowie das Zusammenspiel der jeweiligen Faktoren sind in Abbildung 4 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Kombination der wesentlichen Projektfaktoren[20]

3.2 Projektanalyse

Im Anschluss an den Initiierungsprozess erfolgt zunächst eine grundlegende Analyse verschiedener Bereiche zur genauen Ausarbeitung der Projektidee. Diese Analyse dient der Beurteilung der Erfolgsaussichten auf Basis der aktuellen Marktsituation und spielt im Immobilienentwicklungsprozess eine bedeutende Rolle. Das Ziel des Analyseprozesses ist die Erfassung aller Chancen und Risiken die mit einer konkreten Immobilienprojektentwicklung einhergehen.[21]

Zu einer umfassenden Analyse gehören folgende Aspekte:[22]

- Grundstücksanalyse
- Standort- und Marktanalyse
- Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen
- Analyse des Anlagemarkt
- Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Ergebnisse des Prozesses werden anschließend in einer Präsentation für die Entscheidungsträger zusammengefasst. Bereits in diesem frühen Stadium des Entwicklungsprozesses kann die Expertise von dritter Seite, bspw. durch ein Beratungsunternehmen, eingebunden werden. Diese prüfen das Gesamtkonzept im Rahmen einer Machbarkeitsstudie auf die Marktfähigkeit.[23]

3.2.1 Grundstücksanalyse

Die Grundstücksanalyse ist wichtig, da hier mögliche Kosten, wie bspw. die Beseitigung von Altlasten, aufgedeckt werden können. Durch Identifizierung dieser grundstücksspezifischen Risiken, lässt sich dann eine Einschätzung hinsichtlich der Angemessenheit des Kaufpreises und der noch zu investierenden Kosten vornehmen. Wichtigste Intention ist hierbei jedoch die Erkennung etwaiger Risiken - insbesondere aus:[24]

- Baurecht/ Baugenehmigung
- Erschließung
- Altlasten
- Bodenbeschaffenheit
- Belastungen/Beschränkungen – vorhandene Rechte am Grundstück
- Historische Baufunde

Das beizumessende Gewicht dieser Risiken wird im Folgenden exemplarisch an der Altlastenthematik verdeutlicht:

„Altlasten sind schädliche Veränderungen im Boden und Grundwasser, soweit hinreichender Verdacht besteht, dass von ihnen Auswirkungen ausgehen, die die öffentliche Sicherheit oder Ordnung wesentlich beeinträchtigen oder künftig beeinträchtigen werden.“[25]

Dies bedeutet, dass je nach geplanter Nutzung des Grundstücks die Verunreinigungen zum Schutz der öffentlichen Sicherheit zu beheben sind. So darf keine Wohnanlage mit einem Kinderspielplatz auf einem mit Chemikalien kontaminierten Grundstück erbaut werden, sofern nicht im Vorfeld eine professionelle Sanierung dieser Veränderungen im Boden vorgenommen wurde.

Der Entwickler hat sich folglich zur Schaffung einer Kalkulationsbasis für seine Investitionskosten Kenntnisse über die vorliegenden Altlasten zu verschaffen.

Kommen im Rahmen der Projektentwicklung mehrere Grundstücke in Frage, sind diese über sogenannte Nutzwertanalysen miteinander vergleichbar zu machen. Dies dient der Möglichkeit einer schnellen Grundstückssicherung zur Durchführung der Entwicklung im Anschluss an die komplette Analysephase, unmittelbar nach positiver Entscheidung. Eine exemplarische Nutzwertanalyse ist im Anhang 1 auf Seite 47 angefügt.[26]

3.2.2 Standortanalyse

Wesentlicher Bestandteil der Standortanalyse ist die Betrachtung des Absatzmarktes. Diese beinhalte die Untersuchung der Nachfrage, des Angebots und der Preispolitik.

Im Rahmen eines sogenannten Vorvermarktungstestes zur Erfassung des Nachfragepotenzials können durch Befragungen potenzieller Kunden sowie Experten qualitative und quantitative Einschätzungen über das Nachfrageverhalten vorgenommen werden. Darüber hinaus dienen Mak

lerhäuser, Beratungsunternehmen oder auch Bund, Länder und Kommunen auf nationaler Ebene der Informationsbeschaffung.[27]

Die Gestaltung der Datenerhebung sowie deren Untersuchungsaspekte sind je nach Produkt bzw. Projekt sehr individuell. Insgesamt ist eine trennscharfe Analyse des Nachfrageaufkommens notwendig, jedoch bleibt insbesondere bei Innovationen die Ungewissheit über die tatsächliche Abnahme nach Fertigstellung der Immobilie bzw. des Angebotes.

Daher ist eine Kombination dieser Analyse mit der Analyse des vorhandenen Angebots sinnvoll. Im Rahmen der Marktbetrachtung lässt sich angebotsseitig die Ist-Situation erfassen. Die Analyse der vergangenen Entwicklungen des Angebots gibt darüber hinaus Aufschluss über ggf. gescheiterte Projekte oder sehr erfolgreiche Projekte. Das eigene Konzept kann dadurch im direkten Vergleich zur Konkurrenz bewertet werden.

Schwierigkeiten können sich ergeben, sofern bereits konkurrierende Projekte in der Planungs- bzw. Umsetzungsphase sind, insbesondere wenn der Projektherr keine Kenntnis von diesen Projekten erlangt hat.

In einem ersten Schritt der Prüfung des Angebots werden weitestgehend vergleichbare Faktoren gemessen. Hierzu gehören z.B. Größe, Preis und Ausstattung. Für diese Primärerhebung kommen folgende Methoden bzw. Informationsquellen in Betracht:

- amtliche Statistiken
- Expertengespräche
- Immobiliennachrichten in (lokalen) Tageszeitungen
- Zählungen
- Begehungen/ Besichtigungen

Über die rein quantitativen Daten hinaus, bietet die Einschätzung des Standortimages und des Vermarktungskonzeptes der potenziellen Mitbewerber die Möglichkeit der klaren Differenzierung und Vergleichsmöglichkeit bezogen auf das eigene Konzept.[28]

Zu einer umfassenden Marktbetrachtung zählt des Weiteren die Preisanalyse bzw. Preisprognose. Sie gewährt den Entscheidern zum einen den Überblick über die durch Angebot und Nachfrage bestimmten Preise am Absatzmarkt und zum anderen über die erzielbaren Erträge und dem daraus resultierenden Ertrag für das eigene Objekt. Dieses Ergebnis dient als Grundlage für noch durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

All diese erhobenen bzw. in Erfahrung gebrachten Parameter gilt es im Zeitablauf zu untersuchen, damit sich Aussagen hinsichtlich eines möglicherweise erkennbaren Trends treffen lassen.[29]

3.2.3 Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen

Die Analyse der gesellschaftlichen Rahmenbedingungen erkundet die Akzeptanz der Nachfrager am Absatzmarkt.[30]

So werden bspw. Bürger, in deren Stadt mehrere Kaufhäuser entstanden sind, welche durch zu hohen Wettbewerbsdruck sowohl sich als auch die ansässigen Einzelhändler ruiniert und somit das Image der Stadt nachhaltig verschlechtert haben, der Entwicklung eines neuen Kaufhauses mit großer Skepsis entgegen sehen. Es handelt sich also um gewachsene Barrieren, die nur schwer bzw. mit erheblichen Marketingaufwand und voraussichtlich geringen Absatzzahlen in der Startphase zu überwinden sind.

3.2.4 Analyse des Anlagemarkt

Die Analyse des Anlagemarktes spielt eine wichtige Rolle und gibt Aufschluss über die langfristigen Vermarktungs- bzw. Verkaufschancen.

Dieser Aspekt ist insbesondere für Investoren im Rahmen von Gewerbe- und Spezialimmobilien aufgrund der Größenordnung und der individuellen Nutzung interessant. So wird ein Investor an Kenntnissen über die Wertentwicklung dieser Immobilienklasse interessiert sein, damit er einerseits durch Auswertung der Daten aus der Vergangenheit auf mögliche Wertentwicklungen der Immobilien in Relation zu seinen eigenen Renditeerwartungen schließen kann und andererseits die prognostizierbare Umschlagsgeschwindigkeit auf Basis der durchgeführten Analysen mit seinem persönlichen Anlagehorizont abgleichen kann. Folglich gibt diese Analyse Aufschluss über die Eignung einer Immobilienprojektentwicklung als Anlageprodukt für einen Investor und die Kaufbereitschaft potenzieller anderer Investoren. Zu diesem Investorenkreis gehören insbesondere Fondsgesellschaften, welche die treuhänderisch verwahrten Gelder unter Abwägung von Rendite, Sicherheit und Liquidität in Immobilien investieren können.[31]

[...]


[1] vgl. §§ 94 u. 96 BGB

[2] vgl. Schulte, K.-W. (1998), S. 16.

[3] vgl. Bone-Winkel, S. (1994), S. 32ff.

[4] eigene Darstellung in Anlehnung an Wiedenmann, M. (2005), S. 9.

[5] vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 6.

[6] eigene Definition in Anlehnung an Brauer, U. (2009), S. 613.

[7] eigene Darstellung in Anlehnung an Bone-Winkel, S., Isenhöfer, B., Hofmann, P. (2004), S. 241.

[8] vgl. Brauer, U. (2009) S.616f.

[9] vgl. Diederichs, C. J. (2006) S. 12.

[10] vgl. Hofmann, P. (2007), S. 198f.

[11] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 11.

[12] Eigene Definition in Anlehnung an Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 57.

[13] vgl. Brauer, U. (2009), S.616f.

[14] vgl. Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 73.

[15] eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 73.

[16] vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 12.

[17] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 21.

[18] vgl. Schleiter, Ludwig-W. (2000), S. 278.

[19] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6.

[20] eigene Darstellung in Anlehnung an Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6.

[21] vgl. Pommer, A. (2007), S.57.

[22] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6f.

[23] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 21.

[24] vgl. Schäfer, J, Claussen, L, May, A. (2001), S. 28

[25] vgl. Martens,C.-P. (2000), S.5.

[26] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 39.

[27] vgl. Schneider, W., Völker, A. (2007), S. 101.

[28] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 27f.

[29] vgl. Muncke, G. et al. (2002), S.51 ff.

[30] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007) S. 7f.

[31] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 7f.

Details

Seiten
60
Jahr
2011
ISBN (eBook)
9783640816941
ISBN (Buch)
9783640820719
Dateigröße
1.6 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v165604
Institution / Hochschule
Hochschule der Sparkassen-Finanzgruppe Bonn
Note
1,7
Schlagworte
immobilienprojektentwicklung beispiel hotels

Autor

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Titel: Der Immobilienentwicklungsprozess in den Lebenszyklus einer Immobilie