Marktbericht und Maklerwesen in Brasilien

A. Inhaltsverzeichnis

Abstract

A. Inhaltsverzeichnis

B. Tabellenverzeichnis

C. Abbildungsverzeichnis

D. Vorwort

E. Literaturrecherche & Vorgehensweise

1. Marktbericht von Brasilien
1.1 Informationsbeschaffung in Brasilien
1.2 Wohnimmobilien
1.2.1 Miet- und Kaufpreise
1.2.1.1 Mietpreise
1.2.1.2 Kaufpreise
1.2.2 Angebot und Nachfrage
1.2.3 Leerstand
1.2.4 Exkurs: Der Mietvertrag
1.3 Büroimmobilien
1.3.1 Die Bürostandorte São Paulo und Rio de Janeiro
1.3.2 Miet- und Kaufpreise
1.3.2.1 Mietpreise
1.3.2.2 Kaufpreise
1.3.3 Bestand
1.3.4 Leerstand
1.4 Lager- und Produktionshallen
1.4.1 Miet- und Kaufpreise
1.4.1.1 Mietpreise
1.4.1.2 Kaufpreise
1.4.2 Angebot und Nachfrage

2. Maklerwesen in Brasilien
2.1 Cofeci – Der nationale Verband brasilianischer Immobilienmakler
2.2 Aufgaben des Immobilienmaklers
2.3 Die Provision
2.3.1 Bemessungsgrundlage
2.2.3 Vergütung
2.4 Der Maklervertrag
2.5 Weitere Unterschiede und Gemeinsamkeiten mit deutschen Immobilienmaklern

3. Fazit

F. Literaturvergleich

G. Anhang

H. Literaturverzeichnis

Abstract

This seminar paper, which was written for the “Hauptseminar” at the University Nürtingen/Geislingen, has the topic “market report and real estate agent system in Brazil“. The first part is an analysis of the real estate market of Brazil. The most important numbers and facts of residential, office and commercial property have been worked out and are shown in this part. This includes sale and rental prices for certain cities, the supply and demand but also the vacancy rate for the specific property types. The consequences of the global financial crisis and the impact on the Brazilian real estate market will be also explained. This paper gives a special view on the two main metropolises São Paulo and Rio de Janeiro. The whole real estate market in Brazil is concentrated on these two cities.

The second part of the paper is about the real estate agent system in Brazil. First of all the national association of estate agents (COFECI) is described. After that the main differences between the German and Brazilian agent system will be explained, for example the commission and how it is calculated or the differences between the various agent contracts.

B. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Mietpreise für eine Dreizimmerwohnung

Tabelle 2: Kaufpreise für eine Dreizimmerwohnung

Tabelle 3: Mietpreise für Büroimmobilien

Tabelle 4: Kaufpreise für Büroimmobilien

Tabelle 5: Bestand an Büroimmobilien

Tabelle 6: Leerstandsquote von Büroimmobilien

Tabelle 7: Mietpreise für Lager- und Produktionshallen

Tabelle 8: Kaufpreise für Lager- und Produktionshallen

C. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: LiteraturvergleichV

D. Vorwort

Diese Arbeit, die im Sinne des Hauptseminars im 4. Semester an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen geschrieben wurde, beschäftigt sich mit dem Immobilienmarkt und dem Maklerwesen in Brasilien.

Der Marktbericht beschreibt den brasilianischen Immobilienmarkt. Es wurden die wichtigsten Zahlen und Fakten, wie Miet- und Kaufpreise, Angebot und Nachfrage und die Leerstandsquote von Wohn- und Gewerbeimmobilien herausgearbeitet und analysiert. Bei Gewerbeimmobilien wurde zwischen Büroimmobilien und Lager-/Produktionshallen unterschieden.

Das Maklerwesen soll dargestellt werden und die Unterschiede bzw. Gemeinsamkeiten zum deutschen Immobilienmakler verdeutlicht werden. Es ist unmöglich die brasilianische Maklerdienstleistung bis ins kleinste Detail darzulegen, da diese Arbeit nicht mehr als 10 Seiten umfassen soll. Die Arbeit wurde deshalb auf das Wichtigste beschränkt und ebenso nur die größten Unterschiede zum deutschen Maklerwesen untersucht.

E. Literaturrecherche & Vorgehensweise

Die Literaturrecherche beschränkte sich Anfangs nur auf Printmedien in deutscher und englischer Sprache in Bibliotheken. Hierbei habe ich aber schnell feststellen müssen, dass dieses Fachgebiet kaum erforscht ist oder die vorhandene Literatur nicht zitierfähig ist, da es sich meistens um Seminararbeiten in „Books-on-Demand“-Verlage handelte.

Deshalb erweiterte ich die Suche auf das ganze Internet und benutzte hier vorrangig wissenschaftliche Suchmaschinen bzw. Datenbänke. Ich musste auch hier feststellen, dass das Ergebnis sehr ernüchternd ist und meine Suche, in den mir beherrschenden Sprachen, kaum bis überhaupt nicht erforscht ist. Auch die Suche nach synonymen Begriffen brachte keine passenden Treffer.

Als letzte Möglichkeit suchte ich den persönlichen Kontakt zu Firmen, die eventuell in diesem Gebiet tätig sein könnten. Ich kontaktierte weltweit agierende Banken bzw. Realkreditinstitute, deutsche und brasilianische Bundesämter, die bekanntesten Maklerunternehmen und Projektentwickler und private Unternehmen aus den Bereichen der Immobilienfinanzierung und -vermarktung. Des Weiteren habe ich noch Kontakte und Informationen über das Social Business Network „Xing“ gesucht.

Die wenigen Informationen, die ich erlangen konnte, beschäftigten sich hauptsächlich mit dem Marktbericht. Über das Maklerwesen konnte ich nur Makler befragen, die in Brasilien arbeiten. Hierzu erstellte ich einen Fragebogen (s. Anhang). Dieser soll die wichtigsten Bereiche abdecken, um die Unterschiede darzulegen.

Um meine aufwendige Suche über die persönlichen Kontakte darzulegen, werde ich im Folgenden alle Unternehmen und Einrichtungen auflisten:

a) Banken

- Aareal Bank AG

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Banco do Brasil

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

- BHW Immobilien GmbH

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

- Credit Suisse Group AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Commerzbank AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- CorealCredit Bank AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Deutsche Bank AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Deutsche Hypothekenbank AG

Kontakt via Telefon

-keine Antwort-

- Eurohypo AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Hypo Real Estate Holding AG

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- UniCredit Bank AG (HypoVereinbank)

Kontakt via Telefon

-keine Antwort-

- ING-DiBa AG (ING Real Estate)

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Landesbank Baden-Württemberg LBBW

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Münchner Hypothekenbank eG

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Morgan Stanley AG

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- ProCredit Holding AG

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Westdeutsche Immobilienbank AG

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Westdeutsche Landesbausparkasse LBS

Kontakt via Email

-keine Antwort-

b) Internationale Maklerunternehmen und Projektentwickler

- Binswanger

Kontakt via Email und Telefon

-Informationen zu Brasilien-

- CB Richard Ellis GmbH

Kontakt via Email und Telefon

-Informationen zu Brasilien-

- Colliers International

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien nur auf portugiesisch-

- Cushman & Wakefield Inc.

Kontakt via Email und Telefon

-Informationen zu Brasilien-

- Engel & Völkers AG

Kontakt via Telefon und Email

-keine Antwort-

- Ernst & Young GmbH

Kontakt via Telefon

-keine Antwort-

- Knight Frank

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- HochTief AG

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- IR Real Estate

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Jones Lang LaSalle GmbH

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien-

- Remax GmbH

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

- Strabag Real Estate GmbH

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

c) Sonstige Unternehmen

- Brasil Design

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

- Brasil Urban Group

Kontakt via Email und Telefon

-keine Antwort-

- Brazil Direct

Kontakt via Email

-keine Antwort-

d) Deutsche und brasilianische Bundesämter bzw. -behörden

- AHK Brasilien

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Associa ção para o Desenvolvimento Imobiliáro e Turístico do Brasil (ADIT)

Verband für Immobilien- und Tourismusentwicklung in Brasilien

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Conselho Federal de Corretores de Iméveis (COFECI)

Nationaler Verband der Immobilienmakler in Brasilien

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien-

- Deutsche Botschaft in Brasilien

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Deutsch-Brasilianische Handelskammer

Kontakt via Email und Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Germany Trade and Invest (GTAI)

Kontakt via Telefon

-Informationen zu Brasilien-

- Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

Brasilianisches Institut für Geografie und Statistik

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Statistisches Bundesamt

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

e) Sonstige

- Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (GIF)

Kontakt via Email

-keine Informationen zu Brasilien-

- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien-

- Urban Land Institute (ULI)

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

- Statista GmbH

Kontakt via Telefon

-Informationen zu Brasilien-

- Verband deutscher Pfandbriefbanken Research GmbH (VDP)

Kontakt via Telefon

-keine Informationen zu Brasilien-

f) Persönlicher Kontakt zu Experten (Fragebogen)

- Flavia Odon

(Immobilienmaklerin in den USA und Brasilien)

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Martina Lämmer

(Immobilienmakler in Brasilien)

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien-

- Immobilien- und Sachverständigenbüro Hahn

Kontakt via Email

-Informationen zu Brasilien-

- Jens Petersen

(Immobilienmakler in Deutschland und Brasilien)

Kontakt via Email

-keine Antwort-

- Katrin Thieme und Siegfried Brösamle

(Immobilienmakler in der Schweiz und Brasilien)

Kontakt via Email

-keine Antwort-

Von 52 Kontakten konnten mir nur 10 Informationen über das Maklerwesen oder den Marktbericht in Brasilien geben; diese sind rot hinterlegt. Leider waren davon auch nicht alle Informationen für mich verwertbar. Die Restlichen hatten entweder keine bzw. keine öffentlichen Informationen oder antworteten nicht auf meine Anrufe und Emails. Ich habe auch mehrmals erfolglos versucht den Kontakt über Emails oder Telefon herzustellen.

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Emails weniger Beachtung bekamen als persönliche Anrufe. Leider ließ sich jedoch nicht immer vermeiden manche Unternehmen oder Banken nur per Email anzuschreiben, da diese ihren Sitz im Ausland haben.

Aus diesen Gründen erwies sich die Literaturrecherche zu meinem Thema äußerst problematisch und ich musste mit wenig Literatur, überwiegend PDF-Dateien aus dem Internet, eine wissenschaftliche Arbeit verfassen. Ich konnte mich oftmals nur auf einige wenige Quelle beziehen und diese zitieren (vgl. hierzu auch F. Literaturvergleich).

1. Marktbericht von Brasilien

„Der Immobilienmarkt Brasiliens boomt und zeigt sich außerordentlich dynamisch [und] Immobilien sind begehrte Investitionsobjekte [geworden]“^[1].

Auf dem brasilianischen Immobilienmarkt gibt es deshalb viele neue nationale und international agierende Immobilieninvestoren. Dies ist zurückzuführen auf die „fallende[n] Zinsen und überdurchschnittliche Immobilienpreissteigerungen“^[2].

Durch die weltweite Finanzkrise und die damit verbundene Kreditangebotsverknappung ist ein Rückgang der Kaufnachfrage für Wohnimmobilien zu beobachten. Das trifft nicht für Gewerbeimmobilien zu, denn hier ist die Nachfrage weiterhin stabil.^[3]

Aufgrund der knappen Informationen über den Immobilienmarkt und zur Übersichtlichkeit werden nur bestimmte Städte analysiert.

1.1 Informationsbeschaffung in Brasilien

Die Informationsbeschaffung für Kauf- oder Mietimmobilien in Brasilien ist zu vergleichen mit der in Deutschland. Es gibt einige Internetseiten, die den deutschen Immobiliensuchmaschinen ähneln. Einige wichtige Seiten für den brasilianischen Raum sind:

- www.imovelweb.com.br
- www.imobrasil.com
- www.propertybrazil.com

Es gibt auch wichtige Printmedien für brasilianische Immobilienangebote. Das Größte heißt O Globo. Es wird von Privatpersonen, sowie von Immobilienmaklern, zum Angebot und zur Suche genutzt.

In Brasilien ist es jedoch üblich, in stärkerem Maß als in Deutschland, einen Makler zu beauftragen, egal ob zur Suche oder zum Angebot. Die Position des Immobilienmaklers ist angesehener als in Deutschland (vgl. 2. Maklerwesen in Brasilien).

1.2 Wohnimmobilien

In den brasilianischen Großstädten herrscht eine große Nachfrage an „Apartmentwohnungen in modernen Gebäudekomplexen“^[4], den sogenannten Condominios. Sie bieten mehr Komfort und haben meist eine zentrale Lage. Doch der wichtigste Aspekt für die große Nachfrage an diesen Objekten ist die Sicherheit, denn brasilianische Großstädte haben eine sehr hohe Kriminalitätsrate zu verzeichnen. Bewachte Einfamilienhäuser sind Luxusimmobilien und neben den hohen Miet- bzw. Kaufpreisen fallen weitere Kosten an für Sicherheit, Instandhaltung etc. Außerdem liegen diese Immobilien am Stadtrand und sind damit oft nicht so begehrt wie die Apartments im Zentrum.^[5]

1.2.1 Miet- und Kaufpreise

1.2.1.1 Mietpreise

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Mietpreise für Wohnimmobilien von ausgewählten Städten. In Brasilien berechnet sich die Miethöhe für Wohnungen nicht wie in Deutschland anhand der Quadratmeter, sondern anhand der Ausstattung und der Zimmeranzahl einer Immobilie.^[6]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Mietpreise für eine Dreizimmerwohnung (Umrechnung in Euro zum Kurs der EZB: 1€ = 2,6594R$ (Stand: 2007))^[7]

Mit Hilfe dieser Tabelle kann man feststellen, dass die Mietpreise für erstklassige Wohnungen deutlich höher sind als für Wohnungen mit guter Lage. Eine erstklassige Lage ist zentral gelegen und hat Besonderheiten bezüglich des Standards und der Sicherheit vorzuweisen (s. Condominios in 1.2). Sie sind sehr begehrt und gelten als Statussymbol. Eine gute Lage ist zwar nicht weit außerhalb der Innenstadt, aber nicht mehr so zentral wie die Condominios.

1.2.1.2 Kaufpreise

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Kaufpreise in Euro/Quadratmeter für ausgewählte Städte in Brasilien.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Kaufpreise für eine Dreizimmerwohnung (Umrechnung in Euro zum Kurs der EZB: 1€ = 2,6594R$ (Stand: 2007))^[8]

Es lassen sich deutlich regionale Kaufpreisunterschiede feststellen. Der Kaufpreis für einen Quadratmeter in erstklassiger Lage in Rio de Janeiro kostet etwa 2.191 Euro. Im Vergleich dazu bezahlt man für einen Quadratmeter in guter Lage in Campinas nur 318 Euro.

In Brasilien ist zu erkennen, dass man in den großen Metropolen wie Rio de Janeiro, São Paulo oder auch Belo Horizonte deutlich mehr bezahlt als in kleineren Städten. Dies ist allerdings auch in Deutschland oder anderen Ländern so. Denn so liegt beispielsweise der Kaufpreis für Wohnimmobilien in München deutlich höher als in Heilbronn.

1.2.2 Angebot und Nachfrage

„In São Paulo ist ein Rückgang der Fluktuation und [eine] steigende durchschnittliche Dauer der Mietverhältnisse zu beobachten. Aufgrund der hohen Nachfrage und des knappen Mietangebots stehen nur wenige Wohnungen leer[…]“^[9]. Die Miethöhe ist 2007 durchschnittlich um 7% gestiegen, dies ist deutlich höher wie der Anstieg des Inflationsindexes^[10], woran normalerweise die Miete bemessen und angepasst wird. Da die Nachfrage in bestimmten Teilen São Paulos jedoch so hoch ist, wird diese Miete auch bezahlt.

Aufgrund des Angebots an Krediten mit langer Laufzeit und niedrigen Zinsen, stieg die Nachfrage an Eigentumswohnungen in Brasilien nach der Finanzkrise wieder stark an.^[11]

Der brasilianische Immobilienmarkt ist jedoch sehr dynamisch und es gibt eine „starke[n] preisliche[n] Differenzierung der Immobilien entsprechend der Lage, Sicherheitsvorrichtungen und [der] angebotenen Dienstleistungen“^[12]. Deshalb trifft das nicht für das ganze Land zu, sondern nur für bestimmte Städte bzw. Stadtteile.

1.2.3 Leerstand

Der Leerstand für Wohnimmobilien in São Paulo betrug im 4. Quartal 2010 6,4%. Bei einem Gesamtbestand von 2,59 Mio. qm stehen somit etwa 170.000 qm leer.^[13]

In Rio de Janeiro betrug die Leerstandquote im 2. Halbjahr 2010 8,9%. Das entspricht 150.000 qm (bei einem Bestand von 1,7 Mio. qm).^[14]

Interessant daran ist, dass in São Paulo der Bau von neuen Wohnimmobilien im Vergleich zum 3. Quartal zurückging, genauso wie die Leerstandsquote, dies bestätigt nochmals die Aussagen in 1.2.2 Angebot und Nachfrage. In Rio de Janeiro dagegen ging die Tendenz des Neubaus nach oben und kurioserweise auch der Leerstand.

[...]

^[1] Oliveira/Mallmann, 2009, S. 1

^[2] Oliveira/Mallmann, 2009, S. 1

^[3] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 1; Quelle: Studie der Getúlio Vargas Stiftung

^[4] Oliveira/Mallmann, 2009, S. 9

^[5] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 9

^[6] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 10

^[7] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 11; Quelle: Creci

^[8] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 11; Quelle: Creci

^[9] Oliveira/Mallmann, 2009, S. 10

^[10] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 10

^[11] Vgl.: Oliveira/Mallmann, 2009, S. 11

^[12] Oliveira/Mallmann, 2009, S. 10

^[13] Quelle: Jones Lang LaSalle i.V.m. Schultheiß, 2010, S. 40

^[14] Quelle: Jones Lang LaSalle i.V.m. Schultheiß, 2010, S. 40