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Wohnungseigentum begründen und verwalten

Lernheft für Immobilienkaufleute

Skript 2013 53 Seiten

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

I. Wohnungseigentum
1. Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
1.1. Die Norm an sich
1.2. Regelung derNorm
1.3. Das WEG als Teil des Zivilrechts
1.3. Das WEG als Trennungsprinzip
2. Begrundung von Wohnungseigentum
2.1. vertragliche Einraumung n.§3 WEG
2.1.1. gesetzliche Grundlagen
2.1.2. Voraussetzungen
2.1.3 Schranken
2.1.4. Das Sondereigentum
2.1.5. Gemeinschaftseigentum
2.1.5.1. Fallbeispiele
2.1.5.2. Nichtigkeitsfolgen
2.2. Teilungserklarung nach § 8 WEG
2.2.1. gesetzliche Grundlagen
2.2.1.1. Teilung durch einseitige Erklarung
2.2.2. Voraussetzungen
2.2.3. Schranken
2.2.4. Fallbeispiele
3. Sondernutzungsrechte
3.1. das Eigentum am Sondernutzungsrecht
3.1.1. Rechte und Pflichten des Berechtigten
3.1.2. Verwertbarkeit und Ubertragung
4. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentumer
4.1. Die Gemeinschaft an sich
4.1.1. Eigentumsrechte der Mitglieder
4.2.1.1. Der Verwaltungsbeirat
5. Entziehung von Wohnungseigentum
5.1. Die Norm des § 18 WEG

II. Die WEG Verwaltung
1. Generelles
1.1. Grundsatzliches zum Verwalter, Verwaltertatigkeit
1.2. rechtliche Stellung des Verwalters
1.3. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
1.4. Bestellung des Verwalters
1.5. Abberufung des Verwalters
1.6. Der Verwaltervertrag im Konkreten
2. Die Wohnungseigentumerversammlung
2.1. Regelungsinhaltund Grundlagen
2.2. Durchfuhrung
2.3. Beschlussfassung

III. Estate Management
1. Gebaudemanagement
1.1. Wirtschaftsplan
1.1.1. Grundlagen eines Wirtschaftsplans
1.1.2. Jahresabrechnung
1.1.3. Rechnungslegung
1.1.4. Kostenverteilungsvereinbarung

IV. Grundlagen gerichtlicher Verfahren im Rahmen des WEG
1. Das Mahnverfahren
1.1. Das aufiergerichtliche Mahnverfahren
1.2. gerichtliches Mahnverfahren
2. Das Klageverfahren
2.1. Klagearten
2.1.1. Die Leistungsklage
2.1.2. Feststellungsklage
2.1.3. Gestaltungsklage
2.1.4. Anfechtungsklage
2.2. Gerichtliche Zustandigkeit
2.2.1.In Mietsachen
2.2.2. In WEG Sachen
2.2.3.Im Verhaltnis zum Verwalter
2.3. Der Klageantrag und seine Bestandteile
2.3.1. Form des Klageantrags
2.3.2. Anhangigkeit
2.3.3. Rechtshangigkeit
2.3.4. Fristen und Termine
2.4. Das Urteil
2.4.1. Wirkungdes Urteils auf die Parteien
2.4.2. Rechtsmittelwege
2.4.2.1. Berufung
2.4.2.2. Revision

V. sonstige Normen des WEG
1. Dauerwohnrecht
2. Wohnerbbaurecht

I. Wohnungseigentum

1. Wohnungseigentumsgesetz WEG

1.1. Die Norm an sich

Das Gesetz uber das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (WEG, Schonfelder 37) datiert vom 15. Marz 1951.

Mit Abdruck im Bundesgesetzblatt BGBl. I S. 175, erlangt es Rechtsetzungscharakter. Zuletzt novelliert wurde die Norm im Jahre 2007.

Ziel der Novelle war vor allem die Erweiterung der gesetzlichen Beschlusskompetenzen der Eigentumergemeinschaft sowie die Zuweisung des Wohnungseigentumsverfahrens zur Zivilprozessordnung (ZPO). (vorher FGG)

Anlass fur das Tatigwerden des Gesetzgebers waren zwei Grundsatzentscheidungen des BGH aus dem Jahre 2000 (sog. Jahrhundertentscheidung) und 2005 (sog. Jahrtausendentscheidung).

Die Gesetzesnovelle kodifiziert das Urteil zur Teilrechtsfahigkeit in seinen wesentlichen Zugen, gem. §10 VI WEG

- Die WEG kann nunmehr gegenuber Dritten und den Wohnungseigentumer Rechte begrunden sowie Pflichten eingehen.
— sie ist fortan passiv- und aktivlegitimiert

Das WEG ist eine Spezialnorm (lex specialis), es hat somit vorrangige Anwendung gegenuber Generalnormen (lex generalis). Es ist eine zivilrechtliche Norm[1], denn es begrundet Rechte und Pflichten privater Personen (die nichtjuristischer Art sein mussen)[2] im Rahmen des Wohnungseigentums[3].

1.2. Regelung derNorm

Das WEG durchbricht die Regelung der §§ 93,94 BGB und lasst Alleineigentum an einer Wohnung oder Geschaftsraumen auch dann zu, wenn hinsichtlich des Grundstucks nur eine Miteigentumerposition besteht.[4] (§ 31 i.V. m. §11 WEG)

Somit gilt nach dem WEG: - kein Eigentum an einer Wohnung oder einem Geschaftsraum ohne Eigentum am Grundstuck. (Bruchteilseigentum)

MERKE:

Nach dem BGB gilt: kein Alleineigentum an einer Wohnung etc., ohne Alleineigentum am Grundstuck.

1.3. Das WEG als Teil des Zivilrechts

Das WEG[5] ist eine zivilrechtliche Norm. Es begrundet Vertragsverhaltnisse zwischen privaten (auch juristischen) Personen, im Rahmen des Eigentumserwerbs von Wohnungen oder Geschaftsraumen und dem Erwerb von Bruchteilen an dem zugehorigen Grundstuck.

Die Vertragspartner sind nicht staatliche Institutionen, sodass es keine verwaltungsrechtliche Norm ist, gleichwohl auch eine Behorde an der Begrundung von Wohnungseigentum beteiligt sein kann und auch regelmafiig sein muss.

- Abgeschlossenheitsbescheinigung, Grundbucheintragung etc.

1.4. Das WEG als Trennungsprinzip von §§ 93,94 BGB

Das WEG durchbricht die in den §§ 93,94 BGB aufgestellten Grundsatze - keine Sonderrechtsfahigkeit von Gebauden und Gebaudeteilen - und ermoglicht es, Sondereigentum an bestimmten Raumen eines Gebaudes zu bilden, die ausschliefilich dem Alleineigentum eines Wohnungseigentumers zugeordnet werden. Dadurch, dass dieses Sondereigentum stets verbunden ist mit bestimmten Miteigentumsanteilen am Gebaude und Grundstuck, und dassjeder Sondereigentumer sonach uber Mitberechtigungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums verfugt und nachbarrechtlichen Beschrankungen in diesem Bereich unterliegt, stellt das Wohnungseigentum ein Eigentum sui generis dar.

Ausgeschlossen ist die Moglichkeit, Sondereigentum mit dem Miteigentum an mehreren Grundstucken zu verbinden, § 1 Abs. 4. Die Konsequenz ist, dass im Falle der Planung einer einheitlichen Eigentumswohnanlage auf mehreren Grundstucken diese nach § 890 Abs. 1 BGB zu vereinigen oder nach § 890 Abs. 2 BGB als Bestandteil einander zuzuschreiben sind. Injedem Falle mussen dann die Eigentumsverhaltnisse gleich liegen, andernfalls entsteht vor der Begrundung von Wohnungseigentum zunachst Bruchteilsmiteigentum. Die Miteigentumer hatten dann durch Vertrag Wohnungseigentum zu begrunden, §3i. V. m. §2.

2. Begrundung von Wohnungseigentum

Das WEG sieht zwei Moglichkeiten der Begrundung von Wohnungseigentum/Teileigentum vor, namlich gem. § 2 -die Begrundung durch vertragliche Einraumung von Sondereigentum, § 3 oder -die Begrundung durch Teilung, § 8.

Andere Moglichkeiten der Begrundung von Wohnungseigentum kennt das Gesetz nicht. Die Art der Begrundung ist fur das entstandene Wohnungseigentum im weiteren Rechtsverkehr unerheblich[6].

2.1. Vertragliche Einraumung n.§3 WEG

Sie ist die geeignete Form der Begrundung von Wohnungseigentum immer dann, wenn zumindest zwei Miteigentumer (im Sinne des § 1008 BGB) eines Grundstucks Wohnungseigentum bilden wollen.

Sei es auf einem noch unbebauten Grundstuck, sei es bezuglich eines in der Errichtung befindlichen oder bereits errichteten Gebaudes, und jeder von ihnen Alleineigentumer bestimmter Einheiten werden will.

Besondere Bedeutung im Rahmen sogenannter

- Erwerbermodelle

bei der Altbautensanierung i.R. bislang bestandener Mietraume oder

- wenn ein Grundstuck aus offentlich-rechtlichen Grunden nicht real geteilt werden kann. (§ 19 Abs. 1 i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 5, 169 Abs. 1 Nr. BauGB)

2.1.1. Gesetzliche Grundlagen

Im Allgemeinen § 3 WEG wie folgt:

- durch Einraumung von Sondereigentum
- Wohnungseigentum
- an Wohnraumen und deren Bestandteile
- Teileigentum
- an nicht zu Wohnzwecken dienenden Raume und deren Bestandteile
- Garagenstellplatze

2.1.2. Voraussetzungen

A) einheitliches Grundstuck (praxisbetonte Moglichkeiten mehrere Grundstucke einzubeziehen z.B beim Bau von Garagen) sowie Miteigentumsanteil hieran.

aa) in Betracht zu ziehende Grundstucke werden vor Begrundung des Wohnungseigentums nach § 890 BGB durch Vereinigung oder Bestandteilszuschreibung grundbuchmafiig zu einem Grundstuck zusammengefasst.

bb) Eigentumsverhaltnisse mussen in diesem Falle identisch sein

cc) Grundbucherklarung des Eigentumers in offentlich-beglaubigter Form ausreichend

Beachte: Sonderfall des Uberbaus, !!! §93 BGB !!! aaa) Uberbau muss wesentlicher Bestandteil des Gebaudes sein

bbb) Uberbau muss versehentlich oder erlaubt errichtet worden sein (Rechtmafiigkeit vgl. §912 BGB)

ccc) Nachweis ggu. Grundbuchamt nach § 29 GBO - offentliche Beglaubigung

B) Beschaffenheit des Gebaudes

a) Abgeschlossenheit des Sondereigentums n.§3IIS.1 WEG

Naheres: Verwaltungsvorschrift fur die Ausstellung von Bescheinigungen gem. §7IV Nr. 2 und § 32 IINr.2 WEG vom 19.03.1974

aa) abgeschlossene Wohnungen - solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Raumen abgeschlossen sind, z.B. durch Wande und Decken und einen eigenen, abschliefibaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben.

b) Erleichterungen fur Garagen und Stellplatze nach § 3IIS.2 WEG und Nr. 6 der AVV bb) Abgeschlossenheit durch Markierungen, Gelander, Pfosten ausreichend

Garage muss aber mindestens eine Zugangssperre aufweisen OLG Celle, NJW-RR1991,1489

- Die Zustandigkeit der Baubehorden wird durch das Landesrecht festgelegt.

C) Beschaffenheit der Wohnung

a) Muss Fuhrung eines Haushaltes ermoglichen (Kuche oder anderer Raum mit Kochgelegenheit)

b) Wasserversorgung, Ausguss und WC mussen vorhanden sein

Resultat: Nach Vorliegen der abgeschlossenen Einzelheiten —Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die zustandige Baubehorde

!! Grundbuchamt hat Abgeschlossenheit selbstandig zu prufen !!

Ausschluss- nicht fur bautechnische Fragen - Prufung erstreckt sich daher auf die Unterlagen Praxisfall: Fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Teilungsvertrag bestimmt die Abgrenzung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum, das Miteigentum aller wird durch das Sondereigentum des einzelnen beschrankt, § 3. Der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich die Miteigentumer u. a. zur Einraumung von Sondereigentumverpflichten, bedarf dernotariellenBeurkundung, §311 b Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 3. Die dingliche Einigung aller Beteiligten muss grundsatzlich bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklart werden, § 4 Abs. 2, § 925 BGB. 1st dies nicht der Fall, ist die Teilungsvereinbarung unwirksam.

- Heilung bei Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Dritten

Vollmachterteilung zulassig, soweit diese offentlich beglaubigt oder eine offentliche Urkunde Exkurs offentliche Beglaubigung n. § 129 BGB Zustandig ist in aller Regel der Notar §201 BNotO.

In Gegenwart des Notars werden entweder eine Unterschrift oder ein Handzeichen verfasst. Der Notar hat sich Gewissheit uber die Person des Unterzeichners zu verschaffen und fertigt uber den Vorgang einen Beglaubigungsvermerk an, der von ihm zu unterzeichnen und zu siegeln ist.

- Prufung der unterzeichneten Urkunde nur hinsichtlich des Vorliegens von Grunden, die den Notar veranlassen wurden, die Amtstatigkeit zu versagen.

Zentraler Bestandteil einer Vereinbarung nach § 3 WEG ist die Beschrankung des Miteigentums unter Einraumung von Sondereigentum. Insoweit ist die im Vertrag anzugebende Grofie der Miteigentumsanteile wesentlich. Diese sollten so genau als moglich bezeichnet werden und sich an der Grofie des zu bildendenjeweiligen Sondereigentums ausrichten. Hierzu ist es ratsam, die in Sondereigentum umzuwandelnden Wohn- oder Teileigentumseinheiten ihrer Grundflache nach zur Gesamtgrundflache des Objektes in Beziehung zu setzen. Dabei ist es ublich, Bruchteile zu vereinbaren.

- ratsam einen Umrechnungsschlussel zu wahlen

Bei grofien Anlagen ist eine Aufteilung in 1/10000, bei mittleren in 1/1000 und bei kleineren (Doppel- oder Zweifamilienhauser) in 1/100 ublich. Allerdings verlangt das Gesetz nicht, welche Grofie und Anzahl die Miteigentumsanteile haben und in welchem Verhaltnis sie zur Grofie des Sondereigentums stehen.

D) Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist i.d.R. eine Bauzeichnung, aus der sich genau ergibt, welche Teile des Gebaudes Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum darstellen oder an welchen Teilen ein Sondernutzungsrecht begrundet wurde. Sie (Bauzeichnung) hat diese Trennung deutlich zu erkennen lassen und hat alle Teile des Gebaudes zu erfassen, auch das Dachgeschoss.[7] Sie hat i. d. R. auch Schnitte und Ansichten zu enthalten. Lage und Grofie auch des Gemeinschaftseigentums sind ersichtlich zu machen. Bei nicht oder nicht ausreichend vorgenommener Bezeichnung als Sondereigentum sind die entsprechenden Gebaudeteile Gemeinschaftseigentum.

Er gehort inhaltlich mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen. Beide bestimmen die Grenzen desjeweiligen Eigentums sachenrechtlich und dienen der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Der Aufteilungsplan wird zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt vorgelegt. Der Aufteilungsplan gehort zu den Grundakten des Wohnungsgrundbuches und ist selbst - strittig - Inhalt[8] des Wohnungsgrundbuches. Der offentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich daher auch auf den Aufteilungsplan.

Der Aufteilungsplan stellt einen amtlichen Plan dar, der den Mafigaben nach Ziff. 2 ff der Allg. Verwaltungsvorschrift fur die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (BAnz. 1974 Nr. 58) uber Anforderungen an die Bauzeichnung (Mafistab 1:100) zu entsprechen hat. Er muss bei (bestehenden) Gebauden eine Baubestandszeichnung sein, also den derzeitigen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Zentraler Bestandteil einer Vereinbarung nach § 3 WEG ist die Beschrankung des Miteigentums unter Einraumung von Sondereigentum.

Abbildung: Grundbuch/Wohnungsgrundbuch

Ersteller: Dipl.Wjur.(FH)/Eu-Jur.(OU) Michael Sack Dateinummer: 2034/01/M.S.

Nachdruck, Vervielfaltigung und unerlaubte Weitergabe verboten, Alle Rechte vorbehalten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Aufteilungsplan (Quelle Internet)

2.1.3. Schranken

Die durch das WEG geschaffene "Vorteilslage" ein Gebaude und dessen Grundstuck aufzuteilen, zieht aber auch seine Grenzen. So ist mitunter schwer konkretisierbar, wo beginnt die Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

2.1.4. Das Sondereigentumn. § 5 WEG

Die Norm bezeichnet das Sondereigentum als das Eigentum, das sich aufbestimmte Raume und deren Bestandteile bezieht, die verandert, beseitigt oder eingefugt werden konnen, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum unverhaltnismafiig beeintrachtigt wird oder sich die aufiere Gestaltung des Gebaudes verandert. Die Beeintrachtigung gilt auch fur ein auf Sondereigentum beruhendes Recht. Vgl. §51 WEG

Das Sondereigentum ist Alleineigentum i.S. §§ 903 ffBGB an den Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumen. (Geschaftsraume).

Nach § 13 WEG kannjeder Eigentumer mit der Sache nach belieben verfahren z.B.

- bewohnen
- vermieten
- verpachten
- in sonstiger Weise nutzen (Ausschlussgrunde n. §§ 14, 15 WEG)

Sonderrechtsfahig sind somit:

- die Innenputze und Fufibodenbelage in der Wohnung
- Stellplatze insoweit Anforderungen erfullt
- Garagen
- abgeschlossene Raume
- der Balkonbelag
- Elektroanlagen, soweit sich diese im Bereich des Sondereigentums befinden
- Einbaukuche und Einbaumobel
- Heizkorper in der Wohnung (Funktionsgarantie als Ganzes nicht zwangslaufig)
- Kellerabteile
- Nebenraume
- Aufstellung ist nicht abschliessend. Grs. Kann durch Vereinbarung auch Sondereigentum an anderer Teilen und Bestandteilen beschlossen werden.

Die Begrundung von Sondereigentum und dessen Einraumung ist die Einigung der Beteiligten uber den Eintritt der Rechtsanderung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. (§ 4 I WEG)

- Formvorschriftenuber Auflassunghins. Einigung - Vorschriften des §311b BGB

Ebenso muss jedes Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden, es darf also kein isoliertes Sondereigentum gebildet werden. Andererseits konnen mit einem Miteigentumsanteil mehrere abgeschlossene Wohnungen oder Raume zu einem Wohnungseigentum verbunden werden.

Bei der vertraglichen Begrundung von Sondereigentum gem. § 3 WEG sind der schuldrechtliche Vertrag, mit dem sich ein Bruchteilseigentumer zur Einraumung bzw Schaffung von Sondereigentum verpflichtet sowie der Vollzugsvertrag (Auflassung) auseinanderzuhalten (vgl § 4 Abs. 1 und 3 WEG). Der dingliche Vertrag uber die Einraumung von Sondereigentum verschafft jedem Miteigentumer Alleineigentum an bestimmten Raumen. Er andert das dingliche Recht am jeweiligen Miteigentumsanteil durch die gegenseitige Einraumung von Sondereigentum. Es handelt sich somit um einen dinglichen Vertrag.

2.1.5. Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist das, was nicht Sondereigentum ist. Zwingendjedoch ist gemeinschaftliches Eigentum gem. §1 V WEG

- das Grundstuck
- die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebaudes die kein Sondereigentum oder Eigentum Dritter sind
— konkretjedoch
- die Dachkonstruktion
- die Aussenwande samt Putz und Anstrich sowie die Grundmauern
- Gemeinschaftsantennen
- Abluft- und Abgasrohre, soweit an den Aufienmauern ersichtlich
- Blitzableiter
- Bodenplatte
- Brandmauern
- Aufzuge
- Kellergange, Flure und Treppenhaus
- Leitungen
- nicht markierte Parkflachen im Freien ( mgl. Sondernutzungsrechte)
- Markisen und Rolladen
- Aufzahlung nicht abschliessend.

§511WEG

Die Gebaudebestandteile, die fur den Bestand oder die Sicherheit des Gebaudes erforderlich sind, sind notwendiges Gemeinschaftseigentum und konnen auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklart werden. Hierzu zahlen unter dem ersten Gesichtspunkt vor allem tragende Mauern, Fundamente, Fassaden, Dacher und Bedachungen, unter dem zweiten Gesichtspunkt etwa Treppen, Treppenhauser, Aufzuge, Heiz- oder Antennenanlage.

Ausschlussmoglichkeit n.§5 III WEG

2.1.5.1- Fallbeispiele

zum Gemeinschaftseigentum:

— Praxisfall
- der defekte Rolladen
- das Thermostatventil

zum Sondereigentum:

— Praxisfall:
- Duplexgaragen
- Fenster und Turen
- Wasserleitungen
- Warmedammungen

[...]


[1] Im Ggs. zu verwaltungsrechtlichen Normen

[2] Gemeint ist die Stellungjuristischer Personen innerhalb des WEG als Wohnungseigentumer

[3] Und andere darin geregelte Bereiche

[4] Alpmann-Brockhaus, Fachlexikon d. Rechts, 2.Auflage, S. 1589

[5] Eigentlich Gesetz uber das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht

[6] OLG Celle ZMR 2009,214

[7] BayOLG, vgl. Muller WEG Rn 30

[8] Vgl. Muller WEGRn17

Details

Seiten
53
Jahr
2013
ISBN (eBook)
9783656394068
ISBN (Buch)
9783656394198
Dateigröße
663 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v211638
Note
Schlagworte
wohnungseigentum lernheft immobilienkaufleute

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Titel: Wohnungseigentum begründen und verwalten