Mietpreisbremse und mögliche Folgen für den deutschen Wohnimmobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Wohnungsmarkt in Deutschland
2.1 Entwicklung der Mietpreise
2.2 Entwicklung der Immobilienpreise

3. Der Gesetzentwurf der Koalition

4. Politische Argumente für Mietpreisbremse

5. Umgehungstatbestände der Mietpreisbremse

6. Politisch erwünschte Ziele der Mietpreisbremse
6.1 Aus Sicht der Mieter
6.2 Aus Sicht der Vermieter
6.3 Aus Sicht der Makler

7. Ausblick

8. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wohnungsbestand und Art der Nutzung von 2002 bis 2010 in 1.000 Wohnungen (in Tausend)

Abbildung 2: Angebotsmieten nach differenzierten siedlungsstrukturellen Kreistypen 2004 bis 2012

Abbildung 3: Häuserpreise 2000-2010

Abbildung 4: Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Wohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Eckwerte Angebotsmieten von Wohnungen 2005 bis 2012

Tabelle 2: Differenz zwischen Mieten in Bestandsmietverhältnissen und Marktmieten (absolut und prozentual)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die Immobilienbranche ist eine der größten und bedeutendsten Branchen aller Wirtschaftssektoren. Sie ist besonders in den Krisenjahren immer wieder in den Fokus von Öffentlichkeit und Politik gerückt und wurde als Verursacher der Krisen benannt. Deswegen spielen die Immobilienmärkte und die Mietpreisentwicklungen eine wichtige Rolle in der Festlegung neuer Gesetzentwürfe.

Ziel der Arbeit ist es, einen Einblick auf mögliche Auswirkungen des Gesetzentwurfes der großen Koalition zur Mietpreisbremse hinsichtlich des deutschen Wohnimmobilienmarktes zu erlangen. Mit erweitertem Blick auf die Entwicklung der Neubauquoten und die resultierende zukünftige Entwicklung der Mietpreise in Deutschland, insbesondere in Metropolregionen. Die aufgeführten Themen wurden anhand angemessener Literatur- und Internetquellen und dem Gesetzentwurf der großen Koalition erarbeitet.

Zunächst werden die Entwicklungen der Mietpreise und die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland dargestellt. Hierbei werden noch keine Aspekte der Mietpreisbremse untersucht, sondern nur vergangene Entwicklungen mit Zukunftsausblick. Anschließend wird der Gesetzentwurf der großen Koalition in einer sinnvollen Zusammenfassung erläutert. In Abschnitt 4 werden die politischen Argumente für die Einführung einer Mietpreisebremse untersucht und dargestellt. Dann werden mögliche Tatbestände, die zu einer Umgehung der Mietpreisbremse führen können, herausgearbeitet. Unter Punkt 6 werden die erwünschten Ziele der Mietpreisebremse erarbeitet, wobei zwischen der Sicht der Mieter, Vermieter und Makler unterschieden wird. Zuletzt wird im Fazit festgestellt, wie relevant die Auswirkungen der Mietpreisebremse für die Entwicklung der Immobilienbranche und des Immobilienmarktes in Deutschland sind.

2. Wohnungsmarkt in Deutschland

Laut dem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, stehen in Deutschland insgesamt 40,5 Millionen Wohnungen zur Verfügung.^[1] Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind 37 Millionen Wohnungen bewohnt, 46 Prozent davon werden von den Eigentümern selbst genutzt und 54 Prozent vermietet.^[2]

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Abbildung 1: Wohnungsbestand und Art der Nutzung von 2002 bis 2010 in 1.000 Wohnungen (in Tausend)

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2002, 2006, 2010.

Abbildung 1 zeigt die Entwicklung des Wohnungsbestandes und die Art der Nutzung in den Jahren 2002 bis 2010. Deutsche Wohnungen haben im Schnitt eine Größe von rund 92,1 Quadratmetern (m²). Wobei sich die Durchschnittsgrößen von Eigentümerwohnungen und Wohnungen zur Miete deutlich unterscheiden. So lag der Durchschnitt von Eigentümer bewohnten Wohnungen in 2010 bei 118,6 m², hingegen der Durchschnitt von Mietwohnungen nur bei 69,9 m².^[3]

2.1 Entwicklung der Mietpreise

„Mieten und Immobilienpreise von Wohnungen und Wohngebäuden sind wichtige Indikatoren, mit denen sich die Entwicklungen von Wohnungsmärkten regional differenziert beschreiben lassen.“ ^[4]

Für die hier zitierten Mietpreise für Wohnungen wenden die Deutschen einen Großteil ihres verfügbaren Einkommens auf. Im Schnitt ist das circa ein Drittel des Einkommens.^[5] Die Mietpreise steigen stetig und seit 2010 immer deutlicher. Gab es in den Jahren 2005 bis 2007 bei den Mietpreisen für Nettokaltmieten überhaupt keinen Anstieg (6,01 Euro/m²), zwischenzeitlich sogar eine Abnahme der Mietpreise, stiegen sie bis 2010 stetig auf ein Niveau von 6,20 Euro/m² (s. Tab. 1). Ab 2010 war die Anstiegskurve deutlich steiler. In 2012 lagen die Nettokaltmieten bei 6,59 Euro/m² und damit 3,3 Prozent höher als im Vorjahr.^[6]

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Tabelle 1: Eckwerte Angebotsmieten von Wohnungen 2005 bis 2012

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung.

Der Unterschied von Mietpreisen in Ost und West lässt sich ebenfalls aus Tabelle 1 entnehmen. Zwar stiegen die Nettokaltmieten im Osten prozentual etwas stärker als die westlichen, aber dennoch ist der Nettokaltmietenunterschied von 1,20 Euro/m² zwischen Ost und West gleich geblieben. Die steigenden Mietpreise kommen besonders durch boomende Großstädte und Metropolregionen zustande. Studien- oder arbeitsplatznahes Wohnen wird für viele Bürger immer attraktiver. Diese Städte haben meist eine dynamischere Wirtschaftsentwicklung und sind für ausländische Zuwanderer interessanter. Das Ergebnis sind überdurchschnittlich steigende Mietpreise in diesen Städten und Regionen.^[7]

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Abbildung 2: Angebotsmieten nach differenzierten siedlungsstrukturellen Kreistypen 2004 bis 2012

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung.

An Abbildung 2 ist abzulesen, dass die Mietpreise in Metropolregionen im Jahr 2004 deutlich über denen anderer Regionen lagen. Die Mietpreise in den Metropolkernen sind im Jahr 2012 aber nicht nur weiterhin deutlich höher als in anderen Regionen, sondern auch noch überdurchschnittlich gestiegen. In Metropolen sind die Mietpreise von knapp 7 Euro/m² auf über 8 Euro/m² im Jahr 2012 gestiegen. Das ist ein Preisanstieg von fast 14 Prozent im Vergleich zu den genannten 3,3 Prozent Anstieg für Deutschland. In ländlichen Regionen gab es seit 2004 nur einen minimalen Anstieg der Mietpreise von unter 2 Prozent.

Als Ergebnis werden die Wohnräume im günstigen Segment in den teuren Städten immer weniger. Aufgrund von Modernisierungen und steigender Nachfrage wird das Angebot an hochpreisigen Mietimmobilien in Metropolregionen immer höher. Als Beispiel ist die teuerste Stadt Deutschlands zu nennen: In München macht 2012 das Angebot an Mietwohnungen mit einer Durchschnittsmiete von 11 Euro/m² circa 80 Prozent der Inserate aus, in 2008 waren es noch 50 Prozent.^[8]

Laut einer Studie vom Analysehaus BulwienGesa steigen die Preise für Wohnimmobilien aktuell um ca. 5 Prozent, was einer weiteren Erhöhung der Anstiegsrate im Gegensatz zu 2012 entsprechen würde. Im Ausblick für 2015 sind sogar weitere Anstiege der Mietpreise vorhergesagt.^[9]

2.2 Entwicklung der Immobilienpreise

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland waren in den letzten Jahren relativ stabil. Das ist dahingehend interessant, dass besonders in den USA die Finanzkrise durch eine Immobilienblase, also steigende Immobilienpreise, ausgelöst wurde. In Deutschland entwickelten sich die Immobilienpreise ohne spekulative Übertreibung und laut Statistischem Bundesamt gingen die Häuserpreise zwischen 2000 und 2010 minimal um 0,1 Prozent zurück. Wobei es zusätzlich noch zwischen den Preisen von Neubau und Bestandsimmobilien zu unterscheiden gilt. Bestandsimmobilien haben sich seit 2007 unter der Inflationsrate entwickelt, hingegen lagen die Immobilienpreise für Wohnneubauten deutlich über der Inflationsrate (s. Abbildung 3).^[10]

Bei den Preisen für Wohnimmobilien gibt es ähnliche Unterschiede hinsichtlich der Standortlage, ähnlich den Preisen für Mietimmobilien. So gibt es Preisspannen von über 200.000 Euro von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen Sachsen-Anhalt und Hamburg. Die Preise zwischen Ost und West divergieren deutlich und auch bei den Preisen für Wohnimmobilien lässt sich ein Fokus auf Metropolregionen erkennen. Die in 2.1 erläuterte Nachfrage nach Mietimmobilien in diesen Regionen führte zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzen Jahren. Beim Preisanstieg gibt es weiterhin Unterschiede zwischen Bestandsobjekten und Neubauten, aber dennoch steigen beide Segmente. Laut BulwienGesa stiegen die Preise zwischen 2010 und 2011 durchschnittlich um 5,5 Prozent und in den Metropolregionen sogar um 7 Prozent bis 9 Prozent.^[11] Auch aktuelle Studien sagen ferner steigende Immobilienpreise für 2014 voraus. Im Durchschnitt werden über 8 Prozent prognostiziert und in den Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, München oder Köln sollen die Werte sogar noch höher liegen. Zukünftig vorhergesagt sind eine geringere Neubauquote, besonders aufgrund der angekündigten Mietpreisbremse, aber dennoch eine steigende Nachfrage.^[12]

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Abbildung 3: Häuserpreise 2000-2010

Quelle: Statistisches Bundesamt (Genesis), Berechnungen des BMVBS.

3. Der Gesetzentwurf der Koalition

Die Mietpreisbremse fällt unter Punkt 4.2 „Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land“ des Koalitionsvertrages von CDU, CSU und SPD. Die Hauptaussage des Gesetzentwurfes ist die Mieten in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu beschränken. Dabei wird die Entscheidung zur Durchsetzung den jeweiligen Bundesländern freigestellt. Dafür haben die Länder fünf Jahre Zeit und müssen nachweisen, dass es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt. Die Mietpreisbremse gilt für Neuvermietungen und räumt die Möglichkeit ein, die Mieterhöhung auf 10 Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete festzulegen. Ausgenommen sind dabei Erstvermietungen und Anschlussvermietungen nach umfassender Modernisierung. Die bestehende Regel, die Bestandsmieten auf 15 Prozent bis zur ortüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren zu erhöhen, bleibt in den ausgewiesenen Gebieten erhalten. Neben der Nachweispflicht für den angespannten Wohnungsmarkt, müssen die Länder auch einen Maßnahmenplan zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten erarbeiten. Auch was die Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete betrifft, soll eine Regelung getroffen werden. So dürfen zukünftig nur noch 10 Prozent, im längsten Fall bis zur Amortisierung der Modernisierungskosten, einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden. Die Koalition möchte rechtlich festlegen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche als Grundlage für die Mietpreisberechnung und Mietpreiserhöhung herangezogen werden kann.^[13]

Auch das Maklerverhältnis soll geändert werden. Weiterhin gilt, sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Makler beauftragen, aber der entsprechende Auftraggeber muss diesen auch bezahlen. Die bisherige Regelung bietet die Möglichkeit die Maklerkosten dem potentiellen Mieter in Rechnung zu stellen, obwohl der Makler vom Vermieter beauftragt wurde.^[14]

4. Politische Argumente für Mietpreisbremse

Ziel der Koalition ist es, für eine hohe Wohn- und Lebensqualität der Bevölkerung in Deutschland zu sorgen. Ein wichtiges Anliegen ist also, dass das Wohnen in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt.^[15] Besonders bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in sich schnell entwickelnden Ballungsgebieten steigen die Mieten gegenwärtig rasant an. An Hochschulstandorten ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen. Das Verhältnis zwischen Bestandmieten und Marktmieten lässt einen Unterschied von bis zu 36 Prozent zu (Tab. 2). Stellt man die ortsübliche Vergleichsmiete der Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße in verschiedenen Wohnlagen nach ausgewählten Städten gegenüber, fällt auf, dass die Abweichung besonders in mittlerer und guter Wohnlage verhältnismäßig hoch ist (s. Abb. 4).^[16]

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Abbildung 4: Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Wohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen

Quelle: Held et al. 2014, S. 27.

Außerdem prognostiziert das Wirtschaftsmagazin Capital eine steigende Tendenz von zwei bis fünf Prozent für Monatsmieten in Bestandsgebäuden bzw. Altbau für die nächsten zwölf Monate in vielen Deutschen Metropolen und großen Städten.^[17]

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Tabelle 2: Differenz zwischen Mieten in Bestandsmietverhältnissen und Marktmieten (absolut und prozentual)

Quelle: Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz 2014, S. 11.

Die Gründe für die Knappheit des Angebots und die damit einhergehenden steigenden Mietpreise haben unterschiedliche Ursachen. Zum einen nimmt die Stadt als Lebensraum immer mehr an Attraktivität zu, da sich moderne Dienstleistungsunternehmen verstärkt ansiedeln. Zum anderen zieht es vor allem ältere Menschen immer mehr in die Stadt. Grund für den demografischen Wandel ist die gute Versorgunglage und die gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Zudem werden immer weniger Bauvorhaben in den Metropolregionen realisiert, sodass der steigende Bedarf an Wohnraum nicht ausreichend gedeckt werden kann.^[18]

Durch die natürliche Preisentstehung von Angebot und Nachfrage, können auf den angespannten Wohnungsmärkten überdurchschnittlich hohe Mietpreise durchgesetzt werden. Einkommensschwache und zunehmend auch Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen sind nicht in der Lage, solch hohe Mietpreise aufzubringen. Darüber hinaus führen steigende Energiekosten zu einer zusätzlichen Belastung. Aus diesem Grund werden die betroffenen Bürger aus der attraktiven Wohnlage in den Innenstädten verdrängt und müssen auf preiswertere, weniger ansprechendere Standorte ausweichen.^[19]

Die Knappheit des Angebotes auf einigen deutschen Wohnungsmärkten hat neben der Auswirkung auf die Preisentwicklung bei der Wiedervermietung auf angespannten Wohnungsmärkten auch Konsequenzen für die Mieter hinsichtlich Vermittlungskosten durch Wohnungsvermittler. Vermieter beauftragen Immobilienmakler in eigenem Interesse. Die dadurch entstehenden Kosten müssen bei Vertragsabschluss vom Mieter gezahlt werden. Neben den Vermittlerkosten und den oft deutlich erhöhten Mietkosten, fällt zudem noch die Aufbringung einer Mietkaution für das neue Mietverhältnis an. Wenn ein Wohnungssuchender nicht bereit oder nicht in der Lage dazu ist, die Makler Courtage zu zahlen, scheidet er gewöhnlich aus dem Bewerberkreis für eine Mietwohnung aus. Mieter werden so dazu bewegt sich außerhalb der Ballungsgebieten Wohnungen anzumieten, die oft ohne Makler vermarktet werden. Die Koalition ist der Meinung, dass die Kosten von der Person übernommen werden müsse, die diese kostenpflichtigen Dienste veranlasst.^[20]

Nach Auswertungen des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung ergibt der Vergleich von Angebots- und Mietspiegelmieten, dass die Wiedervermietungsmieten auf teuren Märkten bei ca. 23 Prozent liegt. Das bedeutet, dass sie 1,50 Euro m[2] über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.^[21] Es wird eine durchschnittliche Wohnungsgröße von ca. 65 m[2] angenommen. Verrechnet man die 10 Prozent-Begrenzung mit der Differenz von Wiedervermietungsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete (23 Prozent), erhält man einen Betrag von 0,85 Euro je m[2], der die Mehrkosten der Mieter anzeigt. Pro Wohnung hätte ein Mieter also ca. 55 Euro Mehraufwand. Beachtet man eine Mieterfluktuation in Höhe von 10 Prozent entsteht für den Mieter bei deutschlandweit insgesamt ca. 4,22 Millionen betroffenen Mietwohnungen eine Kostenersparnis in Höhe von ca. 283 Millionen Euro jährlich, wenn die Mietpreisbremse so durchgesetzt wird.^[22]

[...]

^[1] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2013,S. 25.

^[2] Vgl. Statistisches Bundesamt 2012.

^[3] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2013, S. 25.

^[4] Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung 2013.

^[5] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung,2013, S. 26.

^[6] Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung 2013.

^[7] Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung 2013.

^[8] Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung 2013.

^[9] Vgl. Schwaldt 2013.

^[10] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2013, S. 29.

^[11] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2013, S. 29.

^[12] Vgl. Schwaldt 2013.

^[13] Vgl. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD 2013, S. 82.

^[14] Vgl. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD 2013, S. 82.

^[15] Vgl. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD 2013, S. 82.

^[16] Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2014, S. 10 ff.

^[17] Vgl. Petzold 2014a, S. 13, 23, 25, 38, 43, 49, 55, 62 und Petzold 2014b, S. 11, 19, 25, 28, 31, 37, 41, 44, 59, 61, 67.

^[18] Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2014, S. 10.

^[19] Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2014, S. 10.

^[20] Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2014, S. 14.

^[21] Vgl. Held et al. 2014, S. 6 f.

^[22] Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2014, S. 22 f.