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"... und täglich grüßt der Widerruf". Wie Sie Immobilienkredite ablösen und Vorfälligkeitsentschädigungen sparen

Ein Praxisleitfaden für Verbraucher

Referat (Ausarbeitung) 2014 9 Seiten

Ratgeber - Recht, Beruf, Finanzen

Leseprobe

Inhalt

1 Ausgangslage

2 Allgemeines zum Widerruf
2.1 Positive Auswirkungen des Widerrufs
2.2 Negative Auswirkungen des Widerrufs
2.3 Taktisch richtige Vorgehensweise mit Widerrufs-Joker

3 Hintergründe

4 Kontext Widerruf & Vorfälligkeitsentschädigung

5 Fragen und Antworten zum Widerrufs-Joker
5.1 Welche Darlehensverträge kommen in Betracht?
5.2 Kann ich die Fehler in der Widerrufsbelehrung selbst erkennen?
5.3 Wie hoch ist das Einsparpotential?
5.4 Brauche ich anwaltlichen Beistand?
5.5 Hilft eine Rechtschutzversicherung weiter?
5.6 Wie hoch ist das Risiko, letztlich ohne Kredit dazustehen?
5.7 Wie lange wird die Widerrufsthematik andauern?

6 Auswirkungen auf die Thematik nach der Gesetzesreform im März

7 Fazit:

Zur Person:

1 Ausgangslage

In dieser Art klingen seit geraumer Zeit viele Überschriften. Tatsächlich ist der Widerrufs – Joker eine Möglichkeit teure Verbraucherimmobiliendarlehen bei Banken und Sparkassen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) abzulösen und eine günstigere Anschluss- bzw. Ersatzfinanzierung zu erhalten. Konkret geht es um Widerrufsbelehrungen, die Schätzungen der Verbraucherzentralen zufolge ca. 70 % aller Baufinanzierungen betreffen und die zwischen November 2002 und Ende 2010 abgeschlossen wurden. Der Grund für diese fehlerhaften Widerrufsbelehrungen von Kreditinstituten liegt darin, dass die bankinternen Formulierungen dieser Widerrufsklauseln von den jeweils gültigen gesetzlichen Mustertexten in Form und Inhalt abweichen so z.B. den Beginn der Widerrufsfrist für den Verbraucher nicht genau erkennen lassen. Verträge ab 2011 haben aber bereits eine deutlich geringere Fehlerquote.

2 Allgemeines zum Widerruf

Der Gesetzgeber sieht zwei Varianten vor, mit denen der Darlehensnehmer die Zahlung einer VFE umgehen kann, nämlich einmal durch erklärten wirksamen Widerruf des Darlehensvertrages, wenn die Widerrufsbelehrung des Kreditinstituts fehlerhaft ist. Die Widerrufsfrist hat folglich nie zu laufen begonnen und somit kann ein Widerruf auch Jahre später noch erklärt werden. Darüber hinaus nach Ablauf der Zinsbindung i.d.R. nach 10 Jahren und vollständigem Empfang des Darlehens unter Einhaltung der Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten gemäß § 489 Abs. 1 Nr.2 BGB.

2.1 Positive Auswirkungen des Widerrufs

Häufig wird von Rechtsanwaltskanzleien damit geworben, dass durch Widerruf das bisherige Rechtsgeschäft rückabgewickelt wird mit der Folge, dass sämtliche bisher vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber geleisteten Raten ( Zins und Tilgung ) plus Gebühren zurückgefordert werden können und die drohende Zahlung einer VFE erspart bleibt. Das Einsparen der VFE und die Aussicht auf künftig günstigere Konditionen bei Neuverträgen durch Umschuldung sollen zudem die mit der anwaltlichen Tätigkeit verbundenen Kosten kompensieren. Diese Werbung kommt bei den Verbrauchern selbstverständlich sehr gut an und wird hin und wieder mit Rechenbeispielen unterlegt.

2.2 Negative Auswirkungen des Widerrufs

Genauso oft wird aber verschwiegen, dass die Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts keine Einbahnstraße ist und der Darlehensnehmer das Darlehen inkl. Zinsen an die Bank zurückerstatten muss. Hat aber der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Widerrufserklärung keine Ersatzfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut erhalten, welches die offene Finanzierung übernimmt, kann die Finanzierung zu einem wirtschaftlichen Desaster werden. Das Kreditinstitut wird dann wegen wirksamen Widerrufs die sog. „Restschuld“ fällig stellen. Kann der Darlehensnehmer nicht zahlen, wird das Kreditinstitut mittels Grundschuld, die als dingliche Sicherheit für die Bank im Grundbuch eingetragen wurde, in die Immobilie vollstrecken. Es droht der Verlust des Wohneigentums und fast immer der finanzielle Ruin des Klienten.

2.3 Taktisch richtige Vorgehensweise mit Widerrufs-Joker

Es kommt also entscheidend darauf an, wie der „Widerrufs – Joker“ taktisch eingesetzt wird! Die rein juristische Betrachtung des eben beschriebenen Sachverhalts ohne Würdigung der kreditwirtschaftlichen Auswirkungen der Widerrufserklärung ist in der Praxis sehr gefährlich und kann das Gegenteil dessen bewirken, was eigentlich erreicht werden sollte. Zusehends wird in diesem Zusammenhang berichtet, dass Ersatzfinanzierungen bei anderen Kreditinstituten wegen zuvor erfolgten Widerrufs nicht gewährt werden oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen. Im Rahmen der Finanzierungsbetreuung ist es daher ratsam zuerst die Finanzierungsmodalitäten bei anderen Kreditinstituten zu klären. Hinzu kommt eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung der anderen Bank mit dem Risiko eine schlechtere Bonitätsnote und damit teurere Konditionen zu erhalten, insbesondere wenn der Darlehensnehmer bisher kein Kunde der Bank ist und die Bank keine Daten i.R. einer Bonitätsprüfung bisher erheben konnte. Darüber hinaus hängt das Einsparpotential auch von der restlichen Laufzeit des Vertrages ab. In der Regel gilt, je weiter das Ende der Zinsbindung entfernt ist, desto größer das finanzielle Einsparpotential des Verbrauchers. Auch die Entwicklung der Zinsen (Zinsänderungsrisiko) und die Zinsdifferenz zwischen Alt- und Neuvertrag sind zu beachten. In der Praxis lässt sich mit Hilfe eines Forwarddarlehens das niedrigere Zinsniveau für die Zukunft sichern. Das Ende der Fahnenstange am Bauzinsmarkt ist prinzipiell erreicht, d.h. eine weitere Absenkung der Zinsen wird kaum noch möglich sein. Im Mai und Juni 2015 sind die Zinsen bereits leicht angestiegen. Insofern muss in jedem konkreten Einzelfall das Einsparpotential rechnerisch ermittelt werden. Sich auf allgemeine Beispielrechnungen zu verlassen, ist fatal.

Klug wäre es den Widerrufs-Joker als taktisches Druckmittel gegenüber der Bank oder Sparkasse einzusetzen und vorzuschlagen, den Altvertrag aufzuheben und die Baufinanzierung umzuschulden in einen neuen Vertrag mit 10 Jahre Laufzeit bei z.B. 2,4 % Verzinsung anstatt 5,2 % Zinsen. Die Differenz bietet zudem die Möglichkeit den üblichen Tilgungssatz von 1 % zu erhöhen und den Schuldendienst innerhalb der Zinsbindung zu beschleunigen. Eine gute Finanzierungsstrategie endet damit, dass neben günstigeren Zinsen und einem höheren Tilgungssatz auch die freien liquiden Mittel monatlich erhöht werden. Das können je nach Fall mehrere hundert EURO pro Monat sein. Durch dieses Vorgehen lassen sich häufig außergerichtliche Kompromisse mit den Instituten erzielen und die Hausbankbeziehungen fortführen.

3 Hintergründe

Darüber hinaus muss der Klient folgendes bedenken. Je älter der Darlehensvertrag ist, umso höher dotiert wird dieser sein. Die Gewinnmargen der Bank bei Altverträgen sind höher als bei Neuverträgen, welche im historischen Zinstief der letzten drei bzw. vier Jahren abgeschlossen wurden. Dementsprechend verdienen Banken und Sparkassen an einem Altvertrag mehr als heute mit Neuverträgen. Die Folge kann sein, dass das Kreditinstitut auf Zeit spielt oder es sogar auf den Rechtsweg (mind. 1.Instanz)ankommen lässt. Nicht selten muss ein Klient bei einer außergerichtlichen Einigung mit der Bank mit einem Zeitraum von bis zu 12 Monaten rechnen. In dieser Zeit werden Anwaltskosten fällig und die laufenden Raten müssen auch weiter gezahlt werden. Geht die Bank vor Gericht, weil diese eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung für nicht gegeben hält, trägt auch der Klient das Prozesskostenrisiko. Eine Rechtschutzversicherung ist gut, diese muss aber auch solche Fälle abdecken. Mit dem Immobilienkreditvertrag muss eine Bestandsimmobilie finanziert werden, die vom Versicherten auch i.d.R. selbst bewohnt wird. Bei Neubauten und vermieteten Objekten entfällt die Kostenübernahme durch die Versicherungen regelmäßig. Erfahrungsgemäß ist auch immer von einer entsprechenden Selbstbeteiligung des Versicherten bei Bestandsimmobilien auszugehen. Ohne finanzielle Beteiligung des Verbrauchers wird es also nicht gehen. Darauf gilt es sich einzustellen.

4 Kontext Widerruf & Vorfälligkeitsentschädigung

Etwas anders stellt sich der Sachverhalt dar, wenn Verbraucher innerhalb der Zinsbindung ihr Immobiliendarlehen gekündigt haben und dem Kreditinstitut eine VFE zahlen mussten. Stellt sich nachträglich heraus, dass die Widerrufsbelehrung in ihrem Darlehensvertrag fehlerhaft war, haben diese Verbraucher einen Anspruch auf Rückzahlung der VFE nebst Zinsen gegen das Kreditinstitut. Es ist erfahrungsgemäß so, dass die VFE der Höhe nach falsch von der Bank berechnet wurde, also der Verbraucher zu viel gezahlt hat. Die Verbraucherzentralen bieten gegen Gebühr eine Überprüfung der Berechnung an, die auch gerichtsverwertbar ist. Allerdings muss hier ein Anwalt eingeschaltet werden, weil es um die Geltendmachung von Ansprüchen gegen die Bank geht und ein Prozess nicht ausgeschlossen werden kann.

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Details

Seiten
9
Jahr
2014
ISBN (eBook)
9783668057548
ISBN (Buch)
9783668057555
Dateigröße
458 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v307328
Note
2,2
Schlagworte
Widerrufsrecht Verbraucherdarlehen Vorfälligkeitsentschädigung Widerrufs-Joker Kreditwürdigkeitsprüfung Immobilienkredite

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Titel: "... und täglich grüßt der Widerruf". Wie Sie Immobilienkredite ablösen und Vorfälligkeitsentschädigungen sparen