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Sittenwidrige Immobiliengeschäfte. Fallgruppen der Rechtsprechung im Überblick

Seminararbeit 2016 28 Seiten

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

A. Einleitung

B. Funktion des § 138 I BGB und der Maßstab der Sittenwidrigkeit

C. Rechtsfolgen der Sittenwidrigkeit

D. Fallgruppen der Rechtsprechung im Hinblick auf sittenwidrige Immobiliengeschäfte i.S.d. § 138 I BGB
I. (Überlange) Bindungen in Immobilienkaufverträgen
1. Das Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag
a) Generelle Wirksamkeit einer Ankaufsverpflichtung
b) Zu berücksichtigende Aspekte bei der Bewertung
2. Überlange Getränkebezugsverpflichtungen
3. Tankstellen-Stationärverträge
4. Ausübungsfristen im Wiederkaufsrecht
5. Bindungsdauer einer Nutzungspflicht
6. Sittenwidrige Bindung im Einheimischenmodell
II. Rückforderungsrechte bei Grundstückszuwendungen
1. Übermäßige Bindung
2. Exorbitante Beschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit
III. Vereinbarungen im Rahmen des Wiesbadener Modells
IV. Immobilienüberlassung zu Lasten der Sozialhilfe
1. Keine generelle Sittenwidrigkeit
2. Fallgruppen der Sittenwidrigkeit
V. Sittenwidrige Täuschung
VI. Immobiliengeschäfte im Rahmen von PPP-Verträgen
VII. Bordellverträge

E. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A.Einleitung

Mit der überschreibenden Definition, dass ein „Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstößt, wenn seine Existenz einer Sitte zuwiderläuft und dieser die Eigenschaft einer guten Sitte zukommt“ wurde bereits bei Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 1900 in der Kommentarliteratur versucht, den Willen des Gesetzgebers, dass ein Rechtsgeschäft, welches gegen die guten Sitten verstoße, nichtig sei, zu konkretisieren.[1] Mit der Einführung der Norm, welche seit Einführung im Jahr 1900 identisch ist, wurde im Rahmen des neuen Bürgerlichen Gesetzes versucht, die einzelnen Partikularrechte und die Grundzüge des französischen code civil und des gemeinen (römischen) Rechts zu vereinen, in dem ein Verstoß gegen die Sittenwidrigkeit bzw. Sittlichkeit bereits sanktioniert wurde.[2] An der genannten Definition der guten Sitten, welche somit bereits in der Jahrhundertwende zum 20. Jahrhundert geschichtlich geprägt war, kann auch heute noch grundsätzlich festgehalten werden. Die Subsumtion jedoch unterlag einem stetigen Wandel. Der Grund dafür ist vielseitig, da der Begriff der „guten Sitten“, unabhängig von Veränderungen des positiven Rechts, der gesellschaftlichen Wertung unterliegt. So führten Veränderungen im Staatenbund, grundlegende Gesetzesänderungen und dessen Wertungen, neuere Erkenntnisse von wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhängen, öffentliche Diskussionen und dergleichen zu volatilen, sittlich-rechtlichen Bewertungen.[3] Gerade die Veränderung der Familien-und Sexualmoral führte dabei zu einer starken Liberalisierung der Maßstäbe, wohingegen die Beurteilung im Wirtschaftsrecht, gerade im Bankensektor, strenger geworden ist.[4] Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, inwieweit Immobiliengeschäfte im Hinblick auf die Vertragsparteien selbst sowie aufgrund den Auswirkungen auf Dritte als sittenwidrig angesehen werden können. In Konkreta werden dabei Fallgruppen der Rechtsprechung erarbeitet, und die entsprechende Rechtsanwendung dargestellt. Zur besseren Darstellung wird am Anfang der Arbeit dargestellt, welche Funktion der § 138 I BGB verfolgt und mit welcher Sanktion ein Verstoß gegen die guten Sitten zu ahnden ist. Verstöße gegen die guten Sitten aufgrund der Höhe des Kaufpreises werden in dieser Arbeit nicht berücksichtigt.

B.Funktion des § 138 I BGB und der Maßstab der Sittenwidrigkeit

Die Vertragsfreiheit, ein wesentlicher Aspekt der in Art. 2 I GG verankerten Privatautonomie[5] und „Grundpfeiler unserer Zivilrechtsordnung“[6], erlaubt den Vertragspartnern ein freies Entscheiden ohne staatlichen Eingriff über die beiderseitigen Vertragsbestandteile. Da dieser liberale Grundsatz jedoch nur bei ausgeglichenem Kräfteverhältnis der Vertragspartner funktionieren kann, bedarf es gerade für den kräftemäßig unterlegenen Partner einem gerichtlichen Schutz. Eine weitere Beschränkung bedarf es, wenn die Interessen Dritter oder der Allgemeinheit aus den unter dem Deckmantel der Privatautonomie geschlossenen Verträgen beeinträchtigt werden.[7] Dies kann unter anderem mit der Verbotsnorm des § 134 BGB geschehen, was die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts bei Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften zur Folge hat. Der Wirkungskreis des § 134 entfaltet sich jedoch nur bei Gesetzesverstößen, sodass eine Vielzahl von möglichen Fällen im Graubereich zwischen Erlaubten und Verbotenem schweben, da eine einheitliche Subsumtion unter den § 134 BGB für alle zu schützenden Fälle nicht möglich ist.[8] Aus diesem Grund sah der Gesetzgeber die Notwendigkeit, eine allumfassende Generalklausel für die Fälle einzuführen, die zwar nicht gegen das Gesetz, aber gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und somit gegen die Sittenordnung fallen. Mit dem § 138 I stellte man einen Normrahmen auf, unter dem man im Einzelnen eine Rechtsentscheidung treffen kann, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstößt.[9] Als Maßstab hierfür zählt jedoch nicht allein Rechtsordnung, sondern der Gesamtmaßstab aller Ordnungen, die auf den Säulen von Moral, Ethik sowie aller Sitten und Gebräuchen stehen.[10] Eine exakte Beurteilung bedarf somit einer Auslegung für jeden Einzelfall. Zur allgemeinen Einordung des Gute-Sitten-Maßstabes hat sich im Laufe der Zeit die Formel vom „Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden“ entwickelt.[11] Zwar ist diese Formel ziemlich weit gefasst, es ermöglicht aber schlussendlich einem Richter, der unter den in der Formel genannten Personenkreis gefasst werden kann[12], im Einzelfall eine Entscheidung zu finden.

C.Rechtsfolgen der Sittenwidrigkeit

Ist ein Rechtsgeschäft als sittenwidrig eingestuft, so wird verbreitet von einer Gesamtnichtigkeit ausgegangen.[13] Jedoch zeichnet sich derzeit ein Trend zu einer Aufrechterhaltung des Gesamtgeschäfts[14], exklusive dem sittenwidrigen Teil, auf. Dies führt zu einer Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts, wenn eine Herauslösung des sittenwidrigen Teils keine zu übermäßigen Einschränkungen zur Folge hat[15], unter geänderten Bedingungen. Der Umfang der Nichtigkeitsfolgen richtet sich nach § 139 BGB.[16] Einer Klärung bedarf im Einzelfall, ob neben dem Verpflichtungsgeschäft auch das Verfügungsgeschäft Nichtigkeit erlangt. Dies ist der Fall, wenn gerade oder auch durch die Erfüllung gegen die guten Sitten verstoßen bzw. der sittenwidrige Zweck dadurch herbeigeführt wird.[17] Das Erlangte aus einem sittenwidrigen, nichtigen Rechtsgeschäft kann vom Grundsatz her über die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB zurückgefordert werden.[18] Eine Ausnahme hierzu bildet die Kondiktionssperre des § 817 S. 2 BGB, jedoch darf diese dem Nichtigkeitseffekt nicht zuwiderlaufen.[19]

D.Fallgruppen der Rechtsprechung im Hinblick auf sittenwidrige Immobiliengeschäfte i.S.d. § 138 I BGB

Neben Immobiliengeschäften, die aufgrund von Kaufpreisvereinbarungen sittenwidrig sind, musste sich die Rechtsprechung auch mit anderen, die Sittenwidrigkeit begründenden Umständen beschäftigen. Nachfolgend werden die genannten Fallgruppen untersucht und dogmatisch aufgebaut.

I. (Überlange) Bindungen in Immobilienkaufverträgen

Binden sich beide Vertragspartner neben dem Hauptgeschäft, z.B. dem Kauf eines Grundstückes, an eine Verpflichtung, die über Jahre hinweg oder unbegrenzt Verpflichtungen beinhaltet, so hat die Rechtsprechung im Laufe der Zeit oftmals klären müssen, inwieweit eine derartige Bindung im Rahmen der Sittenwidrigkeit zulässig ist bzw. welche Laufzeit den guten Sitten entspricht.

1. Das Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag

Bei der Bewertung, ob ein Ankaufsangebot im Erbbaurechtsbestellungsvertrag gegen die guten Sitten verstößt, müssen die möglichen Maßstäbe in Relation zur generellen Wirksamkeit gesetzt werden.

a) Generelle Wirksamkeit einer Ankaufsverpflichtung

Erklärt ein Erbbauberechtigter gegenüber dem Grundstückseigentümer in einem Erbbaurechtsbestellungsvertag ein für die Dauer zwischen Bestellung und vertragsmäßigem Ende liegendes Angebot zum Kauf des Grundstücks, so könnte eine derartige Vereinbarung per se bzw. durch die lange Laufzeit eine mehrere Jahrzehnte später erfolgte Annahme, aufgrund den möglichen Wirkungen gegenüber dem Erbbauberechtigten, gegen die guten Sitten verstoßen. Derartige Ankaufsverpflichtungen könnten generell als nichtig angesehen werden, da dies gegen die sozialpolitischen Aspekte des Erbbaurechts verstoße[20]. Das Erbbaurecht bekäme durch eine solche Ankaufsverpflichtung Knebelungscharakter, weil es den sozial Schwächeren in seiner Freiheit zu stark beeinträchtigt. Zu einem verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, in einem Zeitraum von meist knapp 100 Jahren, das Grundstück jederzeit zu kaufen und zum anderen besteht für den Grundstückseigentümer die Möglichkeit, nebst der Erlangung von Erbbauzinsen das Grundstück zum finanziell besten Zeitpunkt zu veräußern.[21] Wie bereits der Normzweck des § 138 I BGB verlauten lässt, ist eine schuldrechtliche Vereinbarung über ein Kaufangebot jedoch auch nach ganz herrschender Literatur und Rechtsprechung[22] grundsätzlich zulässig und bedarf, im Hinblick auf die Klärung einer möglichen Sittenwidrigkeit einer Einzelfallentscheidung unter Abwägung aller für den Vertragsschluss entscheidenden Umstände.[23] Dies ist auch folgerichtig, da es keine allgemeingültige Formel für eine Sittenwidrigkeit geben kann, sondern es immer auf die einzelnen vertraglichen Ausgestaltungen und auch auf die von Fall zu Fall verschiedenen Umstände der Vertragspartner ankommt.

b) Zu berücksichtigende Aspekte bei der Bewertung

Generell unbedenklich ist, wenn ein finanzstarker Erbbauberechtigter diese Ankaufsverpflichtung eingeht, welcher weder finanziell noch intellektuell unterlegen ist.[24] Die soziale Zweckbestimmung des Erbbaurechts kommt zudem keinem Bauträger zugute, der das Erbbaurecht lediglich zum wirtschaftlichen Zwecke ausübt. Unabhängig vom anfänglichen Ankaufswillen kann dieser sich somit nicht auf eine fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und eine somit mögliche Sittenwidrigkeit berufen.[25] Zudem problemlos im Hinblick auf eine mögliche Sittenwidrigkeit der Kaufverpflichtung an sich ist die Fallkonstellation, wenn sich der Grundstückseigentümer durch einen späteren Verkauf einen höheren Profit erhofft.[26] Sittenwidrigkeit erlangt jedoch unstrittig eine übermäßig lange Bindungsdauer der Ankaufsverpflichtung bei Individualvereinbarungen.[27] Eine solche Bindungsdauer führt aber nicht zur vollständigen Unwirksamkeit, sondern ist gem. § 139 BGB auf einen nach Treu und Glauben angemessenen Zeitraum zu beschränken und mit einer angemessenen kürzeren Frist aufrechtzuerhalten.[28] Eine sittenwidrige Auswirkung auf die Ankaufsverpflichtung kann sich jedoch ergeben, wenn der Ankauf zur Unzeit verlangt wird.[29] Gerade in den ersten 10 Jahren nach Erwerb des Erbbaurechts kann es dem Erbbauberechtigten unzumutbar sein, neben dem Gebäude noch das Grundstück zu finanzieren. Ein mögliches Kaufverlangen des Grundstückseigentümers kann in derartig gelagerten Fällen als rechtsmissbräuchlich angesehen werden.[30] Weiter kann eine Sittenwidrigkeit begründet werden, wenn kurz vor Ablauf einer überlangen Bindung der Ankauf verlangt wird und der Erbbauberechtigte in Summe Erbbauzinsen gezahlt hat, die den Wert des Grundstücks übersteigen.[31] Ebenso ein die Sittenwidrigkeit begründender Fall liegt vor, wenn die Interessen beim möglichen Ankauf des Erbbauberechtigten nicht ausreichend berücksichtigt werden. Dies kann sein, wenn der Berechtigte aufgrund seines Alters eine Schwelle erreicht hat, bei der es durch das Ausscheiden aus dem Berufsleben nicht vertretbar erscheint, den Kaufpreis des Grundstücks finanzieren zu lassen.[32] Eine ähnliche Situation ergibt sich, wenn dem Erbbauberechtigten eine zu kurze Frist zur Finanzierung des Grundstücks eingeräumt wird.[33] Eine derartige Frist müsse den wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechen und in Bezug auf die Höhe des Preises angemessen sein.[34] Eine völlig andere Situation ergibt sich jedoch für alle Fälle von sog. „Ankaufsverpflichtungen“, wenn das Kaufangebot des Erbbauberechtigten nicht individual vereinbart, sondern Gegenstand von formularmäßigen Klauseln bzw. AGB-Klauseln wurde. Das Erbbaurecht sieht lediglich ein Ankaufsrecht vor, sodass eine derartige Klausel als unwirksame Überraschungsklausel gewertet wird, da sie entgegen dem gesetzlichen Leitbild steht.[35]

2. Überlange Getränkebezugsverpflichtungen

Kauft ein Gastwirt von einer Brauerei eine Gaststätte, so wird oft eine Verpflichtung zur Abnahme von Bier und Getränken der verkaufenden Brauerei verabredet. Dies hat für die Brauerei den Vorteil, den Absatz planbar zu machen und dient zeitgleich dem Käufer als Gegenleistung für ein durch die Brauerei gewährtes, zinsgünstiges Darlehen, vergünstigten Einrichtungsgegenständen und dergleichen.[36] Beim dazugehörigen Immobilienkaufvertrag wird ein solcher Bierlieferungsvertrag im Vertragsbündel mitbeurkundet oder mittels privatschriftlicher Erklärung in der Anlage rechtswirksam bestätigt.[37] Eine überlange Bindungsdauer der Verpflichtung kann jedoch gegen die guten Sitten gem. § 138 I BGB verstoßen, wenn der Gastwirt durch die lange Bindung an die Brauerei in eine nicht durch entsprechende Gegenleistung aufgewogene, wirtschaftliche Abhängigkeit gerät und dadurch in seiner wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit unvertretbar eingeengt wird.[38] Unstrittig sittenwidrig ist eine unbefristete Bezugsverpflichtung, die demnach auf das zulässige Maß befristet werden muss.[39] Die zulässige Höchstdauer hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Nach bisheriger Rechtsprechung ist die äußerste Grenze bei 20 Jahren anzusetzen, wobei eine entsprechende Übersteigung zulässig ist, wenn im konkreten Fall keine zu einschränkende Abhängigkeit ausgelöst wird.[40] In Anbetracht aller Gesamtumstände kann im umgekehrten Fall jedoch auch eine Bindung unter 20 Jahren sittenwidrig sein, wobei im Normalfall 15 Jahre als tolerierbares Maß gilt.[41] Zur Sicherung der Bezugsverpflichtungen bestellen Brauereien auf den zu verkaufenden Gaststättengrundstücken zudem Grunddienstbarkeiten in Form von Verboten zum Ausschank von Bier, der Bewirtung der Gaststätte etc. zu Gunsten des Brauereistammgrundstücks.[42] Ein Betreiben der Gaststätte ist somit nur mit Erlaubnis des Eigentümers des begünstigten Brauereistammgrundstücks möglich, was eine Bezugsverpflichtung unumgänglich macht. Zur Beurteilung, ob bzw. mit welcher Bindungsdauer dieses Konstrukt zulässig ist, kommt mitunter auf den Zeitpunkt der Bestellung an. Erfolgt die Bestellung der Brauereigrunddienstbarkeit auf unbestimmte Zeit, ohne dass ein Bierliefervertrag besteht, sind keine rechtlichen Zweifel erkennbar. Wird eine Grunddienstbarkeit jedoch ausschließlich zur Sicherung des Bierliefervertrages bestellt, so sind die Grundsätze für die zulässige Höchstdauer von Bierlieferverträgen anwendbar.[43] Aufgrund des Abstraktionsprinzips erhält der Verpflichtete dadurch einen schuldrechtlichen Löschungsanspruch.[44]

3. Tankstellen-Stationärverträge

Eine Analogie zu Bierlieferverträgen besteht beim Kauf von Tankstellen mit Stationärverträgen. Derartige Verträge können eine Bezugsbindung und entsprechende Verbote zum Vertrieb von Fremdwaren für eine gewisse Zeit vorsehen.[45] Grund dafür ist, wie auch bei Brauereibindungen, dass Mineralölgesellschaften erhebliche Investitionen tätigen. Die zulässige Bindungsdauer hängt somit von der Erheblichkeit der Gegenleistung ab, wobei 5 Jahre als grundsätzlich hinnehmbar gilt.[46] Im Gegensatz zu Bierlieferverträgen ist jedoch die Schwankungsbreite des zu tolerierenden Maßes sehr weit, sodass einerseits Verträge bis 25 Jahre bei entsprechender Gegenleistung akzeptiert und andererseits eine 10 jährige Bindung als sittenwidrig eingestuft wurde.[47] Ist im konkreten Einzelfall eine Bindung sittenwidrig, so muss diese Bindung auch tolerierbar gekürzt werden. Sollten Grunddienstbarkeiten bestellt worden sein, so kann auf die Ausführungen zu Brauereigrunddienstbarkeiten verwiesen werden.

4. Ausübungsfristen im Wiederkaufsrecht

Vereinbart eine Vertragspartei ein Wiederkaufsrecht für ein Grundstück, welches jedoch erst mehrere Jahre nach Grundstückskauf ausgeübt werden kann, so könnte der Eigentümer dadurch zu stark belastet und die Vereinbarung als sittenwidrig ausgelegt werden. Bei der Beurteilung muss dabei berücksichtigt werden, inwieweit die Bedingungen des Wiederkaufs den Käufer nicht unangemessen benachteiligen.[48] So kann ein Wiederkaufsrecht, welches erst nach 99 Jahren ausgeübt werden darf, angemessen sein, wenn dieses ähnlich wie ein Nutzungsverhältnis eines Erbbaurechts ausgestaltet ist. Entscheidend hierbei ist, dass das Grundstück nach Ablauf der Frist zum marktüblichen Preis zurückgekauft werden kann, was zwar den eigentlichen Eigentümer faktisch einem Erbbauberechtigten gleichstellt, dieser jedoch erhebliche Vorteile, wie z.B. die Möglichkeit der Hinterlegung des Grundstücks als Kreditsicherheit, erzielt. Zwar zahle der Eigentümer den vollen Kaufpreis, jedoch wird dieser bei Ausübung durch den marktaktuellen Wiederkaufspreis kompensiert.[49] Von Seiten der Literatur wird eingewandt, dass aufgrund der Unsicherheit, ob und wann das Wiederkaufsrecht nach 99 Jahren ausgeübt wird, viele Generationen im Unklaren stehen, inwieweit mit der Grundlage ihrer privaten Lebensführung oder wirtschaftlicher Ertragstätigkeit verfahren wird, da nach 99 Jahren jederzeit das Grundstück zurückgekauft werden kann.[50] Diese Kritik ist nicht von der Hand zu weisen, jedoch überwiegen die o.g. Eigentümervorteile, sodass bei angemessenen Bedingungen keine unzumutbare Belastung festgestellt werden kann.

5. Bindungsdauer einer Nutzungspflicht

Keine sittenwidrig überlange Verpflichtung liegt vor, wenn sich ein Käufer gegenüber einer Gemeinde über unbefristete Zeit bereit erklärt, auf dem erworbenen Grundstück eine Kurpension zu errichten und zu betreiben. Zwar besteht Ähnlichkeit zu den Bindungsfristen bei Bier- und Mineralöllieferverträgen, sodass eine unbefristete Bindung als sittenwidrig erachtet werden könnte, jedoch kann keine Analogie zwischen einem Grundstück mit einer gewissen Nutzungspflicht und eines Produktabnahmezwangs hergeleitet werden.[51] Bei der Lieferverpflichtung begibt sich der Abnehmende in eine gewisse wirtschaftliche Abhängigkeit, die mitunter von der Qualität der gelieferten Ware abhängt und ihn somit zu stark in seiner Entscheidungsfreiheit zur Führung der Gaststätte einengt. Ein Grundstücksverkäufer kann jedoch beim Verkaufsentschluss ein schutzwürdiges Interesse an einer bestimmten und beständigen Nutzung haben, weshalb ein Vergleich mit gewöhnlichen Warenlieferungen nicht gelingen kann.[52] Zur Beurteilung einer möglichen Sittenwidrigkeit sind beide Interessen abzuwägen und zu eruieren, ob die Vereinbarung nach deren Beweggrund, Zweck oder inhaltlicher Ausgestaltung zu missbilligen ist. Im genannten „Kurpension-Fall“ hatte die verkaufende Gemeinde das Interesse, Kurpensionen in günstiger Lage zu ermöglichen und somit die gesamte wirtschaftliche Entwicklung der Gemeinde auf unbestimmte Dauer zu fördern. Zudem wurde nicht reglementiert, dass der Käufer die Pension selbst zu betreiben habe, sodass dies auch durch Dritte erfolgen hätte können und deswegen die Bindung nur eine bestimmte Art der Eigentumsnutzung darstellt.[53] Die Einschränkung ist somit analog zu einer dauernden, oft bis zu 99 jährigen gewerblichen Zweckbindung eines Erbbaurechts zu verstehen, was sich bei einem zulässigen Zweck ebenso nicht missbilligend darstellt.[54]

6. Sittenwidrige Bindung im Einheimischenmodell

Um nachhaltigen Zuzug zu generieren, stellen viele Kommunen bestimmten Bevölkerungsgruppen verbilligtes Bauland aus eigenem Bestand zur Verfügung, welche sich daraufhin verpflichten, das Grundstück zu bebauen und es eine bestimmte Zeit, meist zehn Jahre, zu halten.[55] Grundstückskaufverträge im Rahmen des Einheimischenmodells gelten i.S.d. § 11 I 2 Nr. 2 BauGB als städtebauliche Verträge, da sie die Deckung des Wohnbedarfs mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sicherstellen. Entsprechende Bindungen müssen somit an § 11 II BauGB gemessen werden und müssen im Gesamten angemessen sein. Aufgrund des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit können Kommunen somit nur Grundstücke unter dem Verkehrswert veräußern, wenn dies zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient und die entsprechende Mittelverwendung sichergestellt ist. Es gilt somit für die Kommunen, vertraglich sicherzustellen, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit, sei es bei Verkauf des verbilligten Grundstücks zum Marktpreis oder durch Weitervermietung, Gewinne erzielen.[56] Die Regelungen schaffen somit die rechtliche Grundlage für die Vergabe des verbilligten Baulands und müssen vor diesem Hintergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit überprüft werden.[57] Eine Bindungsfrist, welche nicht unbegrenzt sein darf[58], ist somit angemessen und nicht sittenwidrig, wenn die Bindungsdauer im ausgewogenen Verhältnis zum erhaltenen Rabatt steht.[59] Hierbei gelten Bindungen bis zu 15 Jahren als unbedenklich und eine zehnjährige Bindungsfrist, gemessen an der Bindungsdauer von Bebauungsplänen im Vergleich zu einem Rabatt in Höhe von bis zu 15%, als angemessen.[60] Die zulässige Bindungsdauer steigt somit mit dem Umfang der Verbilligung und kann im Einzelfall auch bei mehr als 20 Jahren noch vereinbar sein.[61] Ergibt die Prüfung im Einzelfall, dass die Bindung gegen die guten Sitten verstößt und demnach nichtig ist, so ist sie jedoch in entsprechender Anwendung des § 139 BGB auf das vertretbare Maß zu kürzen und führt somit nicht zwingend zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages.[62]

II. Rückforderungsrechte bei Grundstückszuwendungen

Im Rahmen einer vorweggenommen Erbfolge können Übergebende in einem Überlassungsvertrag zu Lasten des Übernehmenden Verfügungen verbieten und bei dessen Verstoß die Rückübertragung verlangen. Dieses Modell schützt die Interessen des Übergebenden, wie z.B. das Grundstück oder den Hof in Familienbesitz zu halten. An einer generellen Zulässigkeit eines solchen Verfügungsverbotes bestehen im Hinblick auf § 137 S. 1 BGB nach h.M. nicht, da nicht die Verfügung per se mit dinglicher Wirkung verboten, sondern nur ein Verstoß gegen eine Verfügungsunterlassungsverpflichtung zum Rückerwerbsgrund gemacht wird.[63] Zu prüfen bleibt jedoch, ob derartige rechtsgeschäftliche Verfügungsverbote im Hinblick auf § 138 BGB sittenwidrig sein können.

1. Übermäßige Bindung

Zunächst kann an eine auf übermäßige Dauer angelegte Beschränkung die Verfügungsbefugnis des Übernehmenden übermäßig einschränken[64], weshalb bei rechtsgeschäftlichen Verfügungsverboten ein Verstoß gegen die guten Sitten gem. § 138 I BGB vorliegen kann.[65] Unter Einbeziehung aller Umstände ist zu entscheiden, ob durch die Dauer der Bindung die Beeinträchtigung des Schuldners in angemessenen Gleichgewicht mit den Interessen des Übergebenden steht.[66] Ein Verfügungsverbot, welches dazu dienen soll, das Grundstück über mehrere Jahre in Familienbesitz zu halten, ist jedenfalls nicht nach seinem Zweck sittenwidrig, da ein Familieninteresse zeitlos ist. Weiter hat der Übernehmende per Vertragsschluss anerkannt, das Grundstück im Sinne seiner Familie im Besitz zu halten.[67] Eine starre Fristenanalogie, welche zu einem Erlöschen von schuldrechtlichen Verfügungsverboten i.S.d. § 137 S. 2 BGB nach 30 Jahren führt[68], kann nicht allgemein als Beleg einer übermäßigen Einschränkung bei darüber hinaus gehenden Bindungen führen, da wie bei einer Hofübergabe auch Konstellationen vorliegen können, bei der eine starre Fristsetzung dem Schutzgedanken des § 138 I BGB zuwiderlaufen scheint. Zudem gibt es keinen allgemeinen Rechtssatz, der eine Beschränkung auf 30 Jahre bei vertraglichen Verpflichtungen gem. § 137 S. 2 vorgibt.[69]

2. Exorbitante Beschränkung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit

Neben einer im Grundsatz möglichen Sittenwidrigkeit im Hinblick auf die Dauer, kann ein Verfügungsverbot den Übernehmenden zudem in seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit übermäßig beschränken und eine Sittenwidrigkeit begründen.[70] Nach Ansicht in der Literatur hängt das Verfügungsverbot quasi wie ein Damoklesschwert über dem Übernehmenden, da dieser bei jeder Verfügung mit einer Rückübertragung rechnen muss. Entgegengehalten werden muss jedoch, dass ein Rückübertragungsanspruch von Seiten des Übergebenden meist nur eingeräumt wird, um einen Mitspracheanspruch am selbst aufgebauten Betrieb zu haben, um auch zukünftig die Entwicklung mitgestalten zu können.

[...]


[1] Hölder, Eduard, Kommentar zum Allgemeinen Theil des Bürgerlichen Gesetzbuches, 304.

[2] Ruff, sittenwidrige Rechtsgeschäfte in der späten Kaiserzeit, 27f.

[3] Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 92f.

[4] Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 93.

[5] MüKo/ Armbrüster, § 138, Rn 1; /Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138 Rn 1.

[6] Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 1.

[7] Palandt/ Ellenberger, § 138, Rn 1; Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 1.

[8] Soergel/ Hefermehl, § 138, Rn 1 oder auch Erman/ Arnold, § 138 Rn 1.

[9] Soergel/ Hefermehl, § 138 Rn 1.

[10] MüKo/ Armbrüster, § 138, Rn 11.

[11] Arzt, Die Ansicht aller billig und gerecht Denkenden, 113.

[12] Sack, NJW 1985, 761, 763f.; Ott, in: FS L Raiser, 403, 414.

[13] Zimmermann, Richterliches Moderationsrecht oder Totalnichtigkeit?, 1979, S. 80ff.; Erman/ Arnold, § 138, Rn 26f.; kritisch: U.Hübner, FS Hübner, 1984, S. 487.

[14] MüKo/ Armbrüster, § 138, Rn 158ff.; mittlerweilen überholte Gegenansicht: RGRK/BGB/ Krüger-Nieland/Zöller, § 138; Rn 34.

[15] zur grundsätzlichen Aufrechterhaltung: NJW, 1965, 2147.

[16] jurisPK-BGB/ Nassall, § 138, Rn 58.

[17] MüKo/ Armbrüster, § 138, Rn 165.

[18] jurisPK-BGB/ Nassall, § 138, Rn 61; MüKo/ Armbrüster, § 138, Rn 165.

[19] Im Einzelfall ist die Kondiktionssperre nicht mit dem Zweck des Verbotsgesetzes zu vereinbaren, vgl. Ausführungen und Meinungsvergleiche von Armbrüster, in: MüKo, § 134 Rn. 114.

[20] Lediglich Kollhosser, in: NJW 1974, 1302.

[21] DNotI-Report 1997, 121.

[22] Zusammenfassend: v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 4.164ff.

[23] BGH WM 1980, S. 877; BGH WM 1977, 367; BGH NJW-RR 2013, 1031.

[24] v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn 4.166.

[25] BGH NJW 1989, 2129, 2131.

[26] BGH NJW 1979, 2387.

[27] BGH NJW-RR 2013, 1030; BGH NJW 1977, 1233; Keine Geltung für AGB bzw. Formularklauseln: BGH DNotZ 1992, 106.

[28] BGH DNotZ 1992, 106; Ingenstau/Hustedt, §2, Rn 80.

[29] Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, Rn 3156.

[30] v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn 4. 168.

[31] BGH NJW 1977, 761.

[32] BGH NJW 1991, 2141.

[33] BGH WM 1980, 878.

[34] Ausreichend hält der BGH in einer Entscheidung 6 Monate, vgl. BGH NJW NJW 1979, 2387, unangemessen 3 Monate ohne Vorankündigung, vgl. BG DNotZ 1981, 261.

[35] vgl. v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn 4.170f, so auch BGH NJW-RR 2013, 1030.

[36] Maier, BWNotZ 1987, 49.

[37] Maier, BWNotZ 1987, 50.

[38] BGH MittBayNot. 1984, 173.

[39] MüKo/Armbrüster, § 138 Rn 75.

[40] BGH NJW 1979, 865 (Bindung bezog sich nur auf einen Teil)

[41] BGH WM 1975, 850f. ; NJW 1985, 2693ff. ; krit. OLG München NJW 1968, 650.

[42] Maier, BWNotZ 1987, 52.

[43] BGH MittBayNot. 1985, 190 ff.

[44] BGH NJW 1988, 2362; 1988, 2364; NJW-RR 1992, 593 ff.

[45] BGH NJW 1998, 156; NJW 1995, 2350f.

[46] BGH NJW RR 2006, 615; für die Bindungsdauer von 5 Jahren: BGHZ 52, 171, 176.

[47] Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 333.

[48] Staudinger/ Sack/Fischinger, § 138, Rn 298.

[49] vgl. nur: BGH NJW-RR 2011, 1582, 1583.

[50] Kämmerer/Martin, in: BauR 2007, 1337,1348.

[51] BGH WM 1984,1252, 1253.

[52] BGH WM 1984, 1252, 1253.

[53] BGH WM 1984, 1252, 1253.

[54] BGH WM 1984, 668.

[55] Schmidt-Räntsch, sittenwidrige Grundstücksgeschäfte, ZfIR 2015, 169, 174.

[56] BGH ZfIR 2010, 462, 463.

[57] BGH ZfIR 2010, 462, 463; vgl. auch: BGH ZfIR 2003, 205; BGH NJW-RR 2007, 962, 963; Brohm, JZ 2000, 321, 332; Grziwotz, KommJur 2009, 376, 377.

[58] BGH ZfIR 2010, 462, 464.

[59] Schmidt-Räntsch, sittenwidrige Grundstücksgeschäfte, ZfIR 2015, 169, 174.

[60] ZfIR 2003, 205 (m. Anm. Krautzberger); im Ergebnis auch: Schmidt-Räntsch, Sittenwidrige Grundstücksgeschäfte, ZfIR 2015, 169, 175.

[61] BGH ZfIR 2010, 462, 464.

[62] Schmidt-Räntsch, Sittenwidrige Grundstücksgeschäfte, ZfIR 2015, 169, 175; vgl. auch: BGHZ 68, 1, 6; BGH NJW-RR 2013, 1028.

[63] Mayer, der Übergabevertrag, Kap. D, Rn 36; so auch: BGH NJW 1997, 861, 862; Kohler, DNotZ 1989, 339; Staudinger/ Kohler, § 137 Rn 59f.; a.A. Soergel/ Hefermehl, § 137 Rn 14; Timm, JZ 1989, 13, 21; Erman/ Palm, § 137 Rn 9, welche eine unzulässige Verdinglichung des § 137 S. 2 BGB annehmen.

[64] BGH WM 1997, 535.

[65] BGHZ, 134, 182, 190.

[66] BGH WM 2012, 1740, 1742; Staudinger/ Kohler, § 137, Rn 46.

[67] BGH WM 2012, 1740, 1742.

[68] Großfeld/Gersch, JZ 1988, 937, 943f.; Berge r, Rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen, S. 116 f.; Palandt/ Ellenberger, BGB, § 137 Rn 5.

[69] Staudinger/ Kohler, § 137 Rn 45; BGH WM 2012, 1740, 1742.

[70] Mayer, Der Übergabevertrag, Kap. D, Rn 39.

Details

Seiten
28
Jahr
2016
ISBN (eBook)
9783668261051
ISBN (Buch)
9783668261068
Dateigröße
666 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v336460
Institution / Hochschule
Universität Regensburg – Juristische Fakultät
Note
11,00
Schlagworte
sittenwidrige immobiliengeschäfte fallgruppen rechtsprechung überblick

Autor

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Titel: Sittenwidrige Immobiliengeschäfte. Fallgruppen der Rechtsprechung im Überblick