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Ist die Immobilienfinanzierung durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie attraktiver geworden?

Forschungsarbeit 2018 15 Seiten

BWL - Bank, Börse, Versicherung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Notwendigkeit einer europaweiten Regelung für Immobiliendarlehen

3 Umsetzung der EU-Verordnung in deutsches Recht und die wichtigsten Änderungen

4 Situation in Deutschland nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

״Teurer Traum", mit diesem Titel wandte sich DER SPIEGEL im Februar an seine Leser, um über die Frage nachzudenken, ob sich die Geldanlage bei Immobilien überhaupt noch lohne. DER SPIEGEL stellte die Frage, was passieren würde, wenn die EZB die Zin­sen wieder anheben würde und Kredite damit teurer würden.1

Der TAGESSPIEGEL dramatisierte ebenso: ״Es rumort an den Märkten", um die Bedro­hung durch das Ansteigen von Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen zu zeigen.2

Es vergeht kein Tag, an dem die Medienlandschaft nicht vor einer ungewissen Zukunft auf dem Immobilienmarkt warnt.

Mit diesem Problematisieren treffen die Medien genau den Nerv der Zeit: Die Men­sehen sind seit der Bankenkrise von 2008 sehr verunsichert. Eigentlich galt eine Immo­bilie bis dahin selbstverständlich als wichtige Anschaffung, um für das Alter vorzusor­gen. Und auch wenn heute 56% der Deutschen glauben, sich wohl niemals eine Immo­bilie anschaffen zu können, weil die Kaufpreise gerade in den Großstädten massiv stei­gen, floriert das Geschäft mit den Immobilien weiterhin.3

Die Anschaffung einer Immobilie ist aber ein derart großes und einschneidendes Unter­nehmen, ein sogenanntes Klumpenrisiko, das Käufer bei einem veränderten Finanz­markt in den Ruin treiben kann.

An diese Stelle setzt die EU- Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2014 an. Sie ist die Reaktion auf die letzte Finanzkrise und will Verbraucher rechtlich intensiver schützen als bisher. Finanzstabilität und Vorbeugen einer eventuellen neuen Krise waren bei dem Abfassen dieser Gesetze das Ziel der Politik.

Ziel der Arbeit ist es deshalb, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dessen Auswir­kungen in Deutschland zu untersuchen. Wurde der Verbraucherschutz bei Immobilien­finanzierungen tatsächlich verbessert oder ist die Immobilienfinanzierung seitdem eher unattraktiver für Anleger und Kreditinstitue geworden?

Im ersten Schritt wird dafür die Notwendigkeit einer europaweiten Regelung für Immo­biliendarlehen dargestellt (Kapitel 2). Im Hauptteil wird die Umsetzung der EU-Verord- nung in deutsches Recht erläutert, besonders im Hinblick auf die wichtigsten Änderun­gen (Kapitel 3). Anschließend wird die Situation in Deutschland nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie untersucht (Kapitel 4).

Die dafür verwendeten Methoden sind die Literaturrecherche, die Auseinandersetzung mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie selbst und dem Gesetz zur Umsetzung dieser Richtlinie.

Die Arbeit schließt mit einem Fazit (Kapitel 5), welches die wichtigsten Ergebnisse kurz zusammenfasst.

2 Notwendigkeit einer europaweiten Regelung für Immobiliendarlehen

Die letzte Finanzkrise (2008) hat allen Beteiligten bewusst gemacht, dass unverantwort­liches Handeln zu Vertrauensverlust, insbesondere bei Verbrauchern, führt und soziale und wirtschaftliche Folgen nach sich zieht.4

Zahlreiche Immobilienfinanzierungen wurden bis dahin abgeschlossen, ohne die Bon¡- tat und auch die zukünftige Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers ausreichend zu prüfen. Als Sicherheit genügten die Immobilien.5 Mit in die Risikoberechnung der Ban­ken floss deshalb immer die Gefahr, dass einzelne Finanzierungen zusammenbrechen könnten.

Wenn jedoch etliche Kredite nicht zurückgezahlt werden können, sieht die Situation ganz anders aus. Prinzipiell ist eine Immobilie als Sicherheit nämlich nur so viel wert, wie sie auf dem freien Markt einbringt. Wenn nun jedoch sämtliche Immobilien ver­kauft oder zwangsversteigert werden, fallen die Preise automatisch zusätzlich.

Deshalb verfolgte die neue Richtlinie die Schaffung eines hohen Verbraucherschutzni­veaus und damit einhergehend die Wahrung der Finanzstabilität.6 Wirkliche Finanzsta­bilität kann aber nicht nur im beschränkten nationalen Raum erreicht werden, sondern erfordert die Ausweitung auf den gesamteuropäischen Raum. Damit sich grenzüber­schreitende Geschäftstätigkeiten entwickeln können und ein Binnenmarkt für Wohnim- mobilienkredite entstehen kann, erfordert es einen transparenteren und effizienteren Kreditmarkt in Europa.7

Trotz der Festlegung von Qualitätsstandards für die Bereitstellung von Krediten müssen dabei die Unterschiede bei Kreditverträgen berücksichtigt werden, die aufgrund der un­terschiedlichen nationalen und regionalen Immobilienmärkte gegeben sind.8 So ist zum Beispiel der Kreditvertrag, mit welchem eine Immobilie finanziert werden soll, immer mit dem Recht jenes Staates verknüpft, auf dessen Gebiet sich die Immobilie befindet.9

Bereits im Jahr 1987 beschlossen die damals 12 Mitgliedsstaaten der Europäischen Ge­meinschaft, einen gemeinsamen Markt für Waren und Dienstleistungen ohne Grenzen ab dem 31. Dezember 1992 zu ermöglichen.10

Aktuell besteht die Europäische Union aus 28 Mitgliedsstaaten, wobei das Ziel, einen europäischen Binnenmarkt für Immobilienfinanzierungen zu schaffen, noch nicht in al­len Punkten erreicht ist.11

3 Umsetzung der EU-Verordnung in deutsches Recht und die wichtigsten Änderungen

Das Europäische Parlament verabschiedete am 4. Februar 2014 die Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz legte am 18. Dezember 2014 einen Referentenentwurf für die Umsetzung der EU-Verordnung in deutsches Recht vor. Neben der Kreditwirtschaft beteiligten sich auch Vertreter der Verbraucher­Schützer an wichtigen Änderungen.12

Grund für diese fast erst zehn Monate später erfolgte Veröffentlichung des Referenten­entwurfs war die Diskussion zur Vermeidung eines sogenannten ״ewigen"

Widerrufsrechts bei Immobiliarkrediten. Bis zu diesem Zeitpunkt bestand für Verbrau- eher die Möglichkeit, aufgrund falscher oder unvollständiger Widerrufsbelehrungen sei­tens der Kreditinstitute Immobiliarkredite auch noch nach Jahren zu kündigen und rück- abzuwickeln. Das Bundesfinanzministerium erkannte letztlich die Risiken dieses ״ewi- gen" Widerrufsrechts für die Stabilität der Banken.13

״Mit dieser Richtlinie wird ein gemeinsamer Rahmen zur Regulierung bestimmter As­pekte der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten für mit Verbrau­ehern geschlossene grundpfandrechtlich besicherte Kreditverträge oder andere Wohnimmobilienkreditverträge festgelegt, wozu auch eine Verpflichtung gehört, vor der Gewährung eines Kredits eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen; [...]"14

Letztendlich Stehen damit die Verankerung eines europaweit einheitlichen Verbrau­cherschutzes und die Regulierung von Kreditinstituten im Fokus. Die Verbraucher kön­nen oft ihre eigene Kreditfähigkeit nicht realistisch beurteilen und sind häufig auch nicht genügend über die Risiken solch einer langfristigen Verpflichtung informiert. Genau diese Probleme waren Teil der Ursache der letzten Weltwirtschaftskrise, die seit 2007/2008 immer noch nicht ganz überwunden ist.

Bis zum 21. März 2016 musste die EU Richtlinie 2014/17/EU in deutsches Recht umge­setzt werden. Erst am 11. März 2016 wurde das ״Gesetz zur Umsetzung der Wohnim- mobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften" veröffent­licht. Dies erklärt genau, wie das bis dahin geltende deutsche Recht abzuändern war. Insgesamt galt es, 15 Gesetze zu ändern. Für die Kreditwirtschaft blieben insgesamt nur zehn Tage Zeit für die Anpassung dieser Prozesse.15

Da im Fokus der EU-Richtlinie der Schutz der Verbraucher Stand, forderte die EU eine erweiterte Kreditwürdigkeitsprüfung, um sicher zu stellen, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag auch in der Zukunft erfüllen kann.16 Bis zu diesem Zeitpunkt bestand in Deutschland für Kreditinstitute lediglich die aufsichtsrechtliche Pflicht, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.17 Diese Pflicht wurde nun zusätzlich zivilrechtlich in § 505a - d BGB festgelegt:

״Der Darlehensnehmer hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber darf den Ver­braucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemem-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensver- trag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zu­sammenhang mit dem Darlehensvertrag Stehen, vertragsmäßig nachkommen wird."18

Kommt ein Kreditinstitut dieser Pflicht nicht nach, ist als Sanktion die Reduzierung des Zinssatzes auf marktübliche Konditionen für Euro-Anleihen von drei Monaten vorgese­hen oder die vorzeitige Rückzahlung des Kredits seitens des Verbrauchers ohne Vorfäl- ligkeitsentschädigung.19

In § 505b BGB wird jetzt genau bestimmt, auf welche Weise die heranzuziehenden Un­terlagen für die Kreditwürdigkeitsprüfung geprüft werden müssen:

״Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kredit­Würdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensver­trag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht haupt­sächlich daraus gestützt werden, dass in den Fällen des § 491 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts Voraussicht­lieh zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt."20

[...]


1 Hesse, Martin u.a. (2018).

2 Vgl. Funk, Albert / Obertreis, Rolf (2018).

3 Vgl. Hesse, Martin u.a. (2018).

4 Vgl. Amtsblatt der Europäischen Union L 60/34-60/85 (2014), s. 34 (3).

5 Vgl. Landgraf, Daniela (2017), s. 13.

6 Vgl. ebd., s. 35 (6).

7 Vgl. Amtsblatt der Europäischen Union L 60/34-60/85 (2014), s. 34 (2).

8 Vgl. ebd., s. 35 (6).

9 Vgl. König, Christian (2016), s. 9.

10 Vgl. ebd.

11 Vgl. ebd.

12 Vgl. ebd., s. 20.

13 Vgl. König, Christian (2016), s. 20.

14 Amtsblatt der Europäischen Union L 60/34-60/85 (2014), Kap. 1, Art. 1.

15 Vgl. König, Christian (2016), s. 21.

16 Vgl. Amtsblatt der Europäischen Union L 60/34-60/85 (2014), Kap. 6, Art. 18, Abs. 1.

17 Vgl. § 18a KWG (2017).

18 § 505a Abs. BGB (2017).

19 Vgl. § 505d Abs. 1 Nr. 2 ebd.

20 § 505b Abs. 2 ebd.

Details

Seiten
15
Jahr
2018
ISBN (eBook)
9783668696570
ISBN (Buch)
9783668696587
Dateigröße
530 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v424198
Institution / Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
Note
2,0
Schlagworte
immobilienfinanzierung wohnimmobilienkreditrichtlinie

Autor

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