Lade Inhalt...

Welchen Einfluss besitzen die Eigentümer von Handelsimmobilien auf die Attraktivität deutscher Innenstädte?

von Holger Eknem (Autor)

Hausarbeit (Hauptseminar) 2017 23 Seiten

Geowissenschaften / Geographie - Wirtschaftsgeographie

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Theorie der Urbanen Regime

3. Immobilienmarkt in Deutschland
3.1 Differenzierung nach Immobilientypen
3.2 (Innerstadtische) Handelsimmobilien als Anlageobjekt

4. Einzelhandel in Deutschland
4.1 Stellenwert des innerstadtischen Einzelhandels
4.2 Trends im (innerstadtischen) Einzelhandel

5. Einfluss von Immobilien auf die Attraktivitat der Innenstadt
5.1 Direkter Einfluss von Immobilien
5.2 Indirekter Einfluss von Immobilien
5.3 Anspruche der Einzelhandler an die Immobilien

6. Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Retail-Investments in Deutschland 2013 und 2014

Abbildung 2: Differenzierung nach Immobilientypen

Abbildung 3: Differenzierung von Handelsimmobilien

Abbildung 4: Retail-Investments nach Objektart

Abbildung 5: Retail-Investments nach Kaufergruppen

Abbildung 6: Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen

Abbildung 7: Konsumausgaben privater Haushalte pro Jahr

Abbildung 8: Verkaufsflache im Einzelhandel in Mio. Quadratmeter

Abbildung 9: Mietpreise Einzelhandel in den 1a-Lagen

1. Einleitung

,Wir gehen/fahren in die Stadt‘ - diese Worte sind jedem von uns umgangssprachlich gelaufig. Gemeint ist hiermit oftmals die Innenstadt oder das Stadtzentrum. Im Allgemeinen sind deutsche Stadte historisch gewachsen und der heutige Innenstadtbereich war in den Anfangsjahren deutscher Stadte das eigentliche Kerngebiet der Stadt, welches innerhalb der Stadtmauern lag und daher einen geschutzten Ort zum Handeln bot. Im Zuge der weiteren Entwicklung - insbesondere der Industrialisierung und dem einhergehenden Bevolkerungswachstum - stieg das Flachenwachstum der Stadte sowie die (Um-)Verteilung der stadtischen Bewohner. Hierdurch wurde die Innenstadt zu einem Stadtteil mit besonderen Funktionen (Paesler 2008). Dabei konnen innerstadtische Handelsimmobilien als Terrarium des Marktes angesehen werden und die gesamte Innenstadt dient als Ort der direkten Zusammenkunft von Angebot und Nachfrage.

Auch gegenwartig nimmt die Innenstadt viele wichtige Funktionen wahr und tragt eindeutig zum Gesamtbild der Stadt bei. Wie das Bundesministerium fur Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS 2010) vorgibt, dient die Innenstadt als Wohnort fur unterschiedliche soziale Gruppen, als Handelsplatz, als Arbeitsplatz, als Anziehungspunkt fur Touristen, als Verwaltungssitz und als Standort fur kulturelle bzw. soziale Angebote und Einrichtungen.

Diese funktionale Mischung grenzt die Innenstadt eindeutig von anderen Bereichen der Stadt ab. Zur Forderung der Attraktivitat einer Innenstadt ist es daher wichtig, dass dieser funktionalen Vielfalt Rechnung getragen wird. Hier ist der lokal ansassige Einzelhandel in einer Vorreiterrolle, da die Einzelhandelsentwicklung die Entwicklung anderer Aspekte, wie z.B. die allgemeine Attraktivitat der Innenstadt, beeinflusst (BMVBS 2011a: 18). Ein attraktiver Einzelhandel ist als Zeichen einer prosperierenden Stadt zu verstehen, wahrend z.B. Trading- Down-Prozesse, wie Leerstande oder heruntergekommene Laden (Billigshops etc.) ein negatives Stadtbild vermitteln (Sperle 2012). Eine Handelsimmobilie beeinflusst dabei die Attraktivitat der Innenstadt auf zwei Wegen: Zum einen ist die Fassadengestaltung sowie der allgemeine Zustand der Immobilie fur das Erscheinungsbild der Innenstadt ausschlaggebend, zum anderen sind die Eigenschaften der Ladenlokale fur potentielle Mieter von grower Bedeutung. Daher sind Ladenlokale in den Top-Lagen der Innenstadte begehrt und steigende Mietpreise zu beobachten, wahrend in den Nebenlagen zumeist eine gegenteilige Entwicklung zu verzeichnen ist. Dort stehen Ladenlokale leer und es kann trotz niedriger Mietpreise keine Nutzung gefunden werden (Dichtl 2013). Die Dynamiken auf dem Markt fur Einzelhandelsimmobilien haben somit erheblichen Einfluss auf die allgemeine Stadtentwicklung und auf die Entwicklung sowie Attraktivitat der Innenstadte, wie Putz (2001: 211) analysiert.

Aus diesem Grund ist es das Ziel vorliegender Arbeit aufzuzeigen, welchen Einfluss die Eigentumer von Handelsimmobilien auf die Attraktivitat der Innenstadt besitzen. Ausgangspunkt ist hierzu die Bedeutung der Immobilie fur die Attraktivitat der Innenstadt, wobei im Rahmen der Arbeit zwischen dem direkten und dem indirekten Einfluss der Immobilie unterschieden werden soll. Hier ruckt der Immobilieneigentumer in den Fokus, da dieser fur den Zustand sowie die Entwicklung seiner Immobilie verantwortlich ist und somit Einfluss auf die Attraktivitat der Innenstadt und deren zukunftigen Trend ausubt. Der Theorie des Urbanen Regimes folgend, ist die Grundannahme der Arbeit, dass Immobilieneigentumer als private Akteure in lokale Urbane Regime eingebunden sind und mit Partnern aus Verwaltung und Politik sowie anderen privaten und offentlichen Immobilieneigentumern interagieren.

Zur besseren Untersuchung gliedert sich die Arbeit in sechs Kapitel: Nach den einleitenden Worten (1. Kapitel) wird im zweiten Kapitel die Theorie der Urbanen Regime vorgestellt. Mit Hilfe dieser Theorie sollen Steuerungssysteme auf kommunaler Ebene abgebildet und analysiert werden, sodass Veranderungsprozesse erklart werden konnen. Im dritten Kapitel wird der Immobilienmarkt in Deutschland vorgestellt. Hierbei werden zuerst die verschiedenen Immobilientypen differenziert (Kapitel 3.1) um daran anschlie&end in Kapitel 3.2 auf den besonderen Wert der (innerstadtischen) Handelsimmobilie als Anlageobjekt einzugehen. Neben der Betrachtung der Immobilien ist zur ganzheitlichen Analyse der Bedeutung von Einzelhandelsimmobilien auch die Betrachtung des Einzelhandels notwendig, die im vierten Kapitel erfolgt. Zuerst wird sich mit dem Stellenwert des innerstadtischen Einzelhandels (Kapitel 4.1) beschaftigt und im weiteren Verlauf auf die Entwicklungen im (innerstadtischen) Einzelhandel (Kapitel 4.2) eingegangen. In Kapitel 5 wird der Einfluss der Immobilie auf die Attraktivitat der Innenstadt analysiert, wobei in Kapitel 5.1 zuerst der direkte Einfluss und in Kapitel 5.2 der indirekte Einfluss der Immobilie beleuchtet wird. Kapitel 5.3 widmet sich anschlie&end den Anspruchen der Einzelhandler an die Immobilie. Zum Schluss folgen in Kapitel 6 ein Fazit sowie ein Ausblick, die eine kritische Beurteilung der Ergebnisse ermoglichen und die Arbeit abschlie&en.

2. Theorie der Urbanen Regime

Vor allem in der amerikanischen Forschung ist die Theorie der Urbanen Regime ein verbreiteter Ansatz. Mit Hilfe dieser Theorie konnen Steuerungssysteme auf kommunaler Ebene abgebildet und analysiert werden, um so Veranderungsprozesse zu erklaren. Bahn et al. (2003: 3) beschreiben die Theorie als ein Konzept mit dem „Prozesse und Strukturen der Kooperation von offentlichen und privaten Akteuren im stadtischen Raum und deren Fahigkeit,

Zugang zu institutionellen Ressourcen zu finden“ analysiert werden konnen. Hierbei steht im Vordergrund, dass einzelne Akteure langerfristig kaum dazu in der Lage sind, Veranderungen einzuleiten und ohne jeglichen institutionellen Kontakt keine politischen Entscheidungen beeinflussen konnen (Stone 2005: 326). Daraus ergibt sich zwangslaufig die Erforderlichkeit einer Zusammenarbeit zwischen lokaler Verwaltung und Politik mit den privaten Akteuren. Wie Mossberger (2009: 41) dazu anmerkt, geben Politik und Verwaltung den rechtlichen Rahmen vor, innerhalb dessen die privaten Akteure im Zuge einer freien Marktwirtschaft zur Generierung von Wohlstand beitragen.

Insgesamt lasst die Theorie der Urbanen Regime auch zu, die Prozesse im alltaglichen Stadtebau bzw. der Stadtbauplanung zu verstehen. So reduziert Stone (2005) die Rolle der Politik und Verwaltung in ihrer Moglichkeit, Projekte bzw. Entwicklungen umzusetzen; stattdessen sieht er die erfolgreiche Umsetzung vor allem in stabilen Kooperationen begrundet. Entscheidend ist hierbei die Verbindung zwischen „power“ und „purpose“ (Stone 2005: 324). Dass private Akteure im Rahmen der Regime kooperieren, hangt davon ab, was diese in die Kooperation einbringen konnen (Stone 2005). Bahn et al. (2003: 4) zahlen hierzu insbesondere Fachwissen und Fachkenntnisse sowie materielle Ressourcen. Aufgrund dessen sind neben privaten Akteuren in der Regel auch Banken und lokale Infrastrukturunternehmen in diesen Regimen vertreten (Bahn et al. 2003).

Die aktive Partizipation durch Partner in Verwaltung und Politik ist dabei ausschlaggebend fur kontext- bzw. projektbezogenes Arbeiten; im besten Fall entstehen auf diese Weise langfristige Kooperationen, die sich durch Bestandigkeit des Urbanen Regimes auszeichnen und insgesamt von groBerer Bedeutung sind als die unmittelbaren Vorteile fur die einzelnen Akteure (Stoker 1995: 59). Die unterschiedlichen Charakteristika dieser Zusammenarbeit konnen sich dabei aufgrund verschiedener Ziele und/oder Rahmenbedingungen unterscheiden und bedurfen einer gesonderten Analyse (Mossberger & Stoker 2001: 829), die letztlich eine Typisierung von Urbanen Regimen zulasst.

Eine genaue Betrachtung der verschiedenen Typologien ist im Rahmen dieser Arbeit nicht moglich, eine gute Ubersicht ist jedoch bei Bahn et al. (2003) zu finden.

Fur Franz (2000), der die Theorie der Urbanen Regime auf deutsche Stadte ubertragt, gibt es in Deutschland drei Regimetypen: das ..maintenance regime“, die „local alliances“ und das ..globalization regime“. Ersteres zeichnet sich dadurch aus, dass die Akteure nur lose mit der Verwaltung kooperieren und lediglich versucht wird den Status Quo aufrechtzuhalten. Es besteht kein direkter Zugang zur Politik (Franz 2000: 140). Der zweite Regimetyp zeichnet sich durch Allianzen zwischen lokalen Firmen, Handelskammern, Politikern und weiteren Akteuren aus, die ein enges Netzwerk mit regem Austausch bilden. Die VergroBerung des lokalen Wohlstands steht im Vordergrund (Franz 2000: 140). Letzteres Regime ist durch vor Ort investierende, jedoch keine lokale Bindung besitzende Akteure gepragt. Oftmals werden sie jedoch von lokalen Akteuren unterstutzt und/oder bilden mit politischen Entscheidungstragern Public-Private-Partnerships (Franz 2000: 141).

Die zuvor genannten Akteure sind in nahezu jeder deutschen Stadt zu finden, auch wenn die Ausbildung von Urbanen Regimen sehr unterschiedlich ausfallen und deren Auswirkungen differieren konnen. Entscheidend ist die Konstellation der Akteure vor Ort. Nichtsdestotrotz konnen selbstverstandlich auch Stadte ohne Urbane Regime zu finden sein; sofern die Lokalpolitik alleine agieren kann oder sich gar keine Entwicklungsperspektiven aufzeigen, kann die Bildung von Urbanen Regimen ausbleiben (Franz 2000: 141).

Alles in allem kann die Ausbildung eines lokalen Regimes sehr positive Effekte fur die Stadtentwicklung haben und zu einer prosperierenden Stadt beitragen. Franz (2000: 144) sieht vor allem die „local alliance" mit starken Partnern aus Politik und Verwaltung sowie der Wirtschaft als geeignetste Form des Urbanen Regimes. Allerdings kann es zum T eil sehr lange dauern bis ein funktionierendes Regime aufgebaut wurde; wahrend der Entstehungsphase kann eher von Akteurs- bzw. Interessengruppen gesprochen werden. Erst durch langfristige Kooperationen konnen Urbane Regime entstehen.

Kritisch ist zu sehen, dass externe Einflusse oder dynamische Perspektiven nahezu vollstandig ausgeblendet werden. Fur die vorliegende Arbeit schafft die Theorie der Urbanen Regime trotzdem eine theoretische Grundlage, da sie besonders im Bereich der Einzelhandelsentwicklung Aufschluss uber die Kooperationen von offentlichen und privaten Akteuren bieten kann. Insbesondere da diese Arbeit die Immobilieneigentumer von Einzelhandelsimmobilien untersucht, wird die Theorie der Urbanen Regime als nutzlich angesehen, da hierdurch die einzelnen Akteure starker in den Fokus geruckt werden.

3. Immobilienmarkt in Deutschland

Beim deutschen Immobilienmarkt kann nicht von einem einzigen Markt geredet werden, sondern der deutsche Immobilienbereich ist von vielen regionalen Markten gepragt, die zum Teil stark in ihren Strukturen und Entwicklungen divergieren. Im Folgenden wird daher versucht eine moglichst allgemeine Beschreibung vorzunehmen.

Allgemein ist Deutschlands Immobilienmarkt durch eine hochkonjunkturelle Phase gepragt. Die Hochkonjunktur resultiert aus der allgemeinen positiven volkswirtschaftlichen Dynamik, die wiederum als wichtigster Faktor fur die Flachennachfrage anzusehen ist (Bone-Winkel et al. 2008: 22).

Insgesamt kann festgehalten werden, dass die im Rahmen dieser Arbeit untersuchten Gewerbeimmobilien starkeren zyklischen Schwankungen unterliegen als Wohnimmobilien. Nichtsdestotrotz hat sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt seit 2010 positiv entwickelt. So erreichte der bundesweite Investmentumsatz mit Einzelhandelsimmobilien nach Angaben von BNP Paribas (2015: 11) fur das Jahr 2014 ein Volumen von 9,3 Mrd. € und ist somit gegenuber dem Vorjahr um circa 5 Prozent gewachsen (vgl. Abb. 1). Dies bedeutet das zweitbeste Transaktionsvolumen der letzten sieben Jahre.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Hierfur verantwortlich sind das stabile gesamtwirtschaftliche Umfeld, der gesunde Arbeitsmarkt und das starke Verbrauchervertrauen. Diese Faktoren bilden ein solides Fundament fur eine weiterhin positive Entwicklung des deutschen Einzelhandels, was wiederum in einer konstanten Flachennachfrage nach Handelsimmobilien resultiert.

Da in vorliegender Arbeit der Einfluss der Eigentumer von Handelsimmobilien auf die Attraktivitat einer Innenstadt untersucht wird, werden nach einem allgemeinen Uberblick uber den deutschen Immobilienmarkt nun grundlegende Differenzierungen zwischen den einzelnen Immobilientypen vorgenommen, die zum besseren Verstandnis als notwendig erachtet werden. Im zweiten Teil dieses Kapitels wird dann genauer betrachtet, inwiefern (innerstadtische) Handelsimmobilien als Anlageobjekt interessant sind.

3.1 Differenzierung nach Immobilientypen

Zur genauen Differenzierung von Immobilientypen muss im ersten Schritt eine Definition der Immobilie erfolgen, sodass anhand dieser Definition spater eine Unterscheidung moglich ist. Da fur den Begriff Immobilie in vielen Wissenschaftsdisziplinen unterschiedliche Definitionen bestehen, die allesamt unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Aspekte in den Fokus stellen, wird im Rahmen dieser Arbeit eine relativ allgemeingultige Definition von Borne-Winkel

et al. (2008) verwendet. Bone-Winkel et al. (2008: 16) definieren Immobilien hierbei als „Wirtschaftsguter, die aus unbebauten Grundstucken oder bebauten Grundstucken mit dazugehorigen Gebauden und Au&enanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen fur Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt.“ Aus dieser Definition lasst sich ableiten, dass Immobilien langlebige Wirtschaftsguter sind, die ihren Standort unter normalen Bedingungen nicht verandern konnen. Entscheidend fur den Wert einer Immobilie sind daher vor allem ihr Standort und ihre Nutzungsmoglichkeiten (Bone-Winkel et al. 2008: 17f.). Durch diese Aspekte ist auch eine Differenzierung nach Immobilientypen moglich: So unterscheiden Gondring (2004: 35) und Walzel (2008: 120) zwischen Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien. Wie in Abbildung 2 zu sehen, werden die in dieser Arbeit untersuchten Handelsimmobilien neben Gewerbeparks, Buroimmobilien und Logistikimmobilien den Gewerbeimmobilien zugeordnet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Weiterhin ist eine Differenzierung zwischen den verschiedenen Typen von Handelsimmobilien moglich, die sich insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflache und der Architektur treffen lasst. Die unterschiedlichen Typen von Handelsimmobilien sind in Abbildung 3 dargestellt und umfassen fur die in dieser Arbeit untersuchten innerstadtischen Handelsimmobilien vor allem Supermarkte, Galerien/Passagen, Fachgeschafte, Innerstadtische Shopping Center und Waren- sowie Kaufhauser.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Differenzierung von Handelsimmobilien (eigene Darstellung in Anlehnung an Walzel 2008: 128)

[...]

Details

Seiten
23
Jahr
2017
ISBN (eBook)
9783668876460
ISBN (Buch)
9783668876477
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v453822
Institution / Hochschule
Universität Osnabrück
Note
1,7
Schlagworte
Handelsimmobilien Investoren Innenstadt Attraktivität Handelsimmobilien Attraktivität Innenstädte Investitionen Einzelhandel

Autor

  • Holger Eknem (Autor)

Teilen

Zurück

Titel: Welchen Einfluss besitzen die Eigentümer von Handelsimmobilien auf die Attraktivität deutscher Innenstädte?