Lade Inhalt...

Die Immobilie als Altersvorsorge

Sollte man eine Immobilie mieten oder besser kaufen? Eine wirtschaftliche Untersuchung

von Marc Mann (Autor)

Hausarbeit (Hauptseminar) 2019 32 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Grundlagen Immobilieninvestitionen
2.1 Direkte Immobilieninvestition
2.2 Indirekte Immobilieninvestition/Alternativen

3 Immobilienmarkt (Wohnimmobilien)
3.1 Käufermarkt
3.2 Mietmarkt

4 Wirtschaftlichkeitsberechnung
4.1 Methodik
4.2 Kennzahlen
4.3 Anwendungsbeispiel im Vergleich
4.4 Auswertung

5 Vorteil/Nachteil
5.1 Immobilie als Eigentum
5.2 Indirekte Immobilieninvestition

6 Schlussbetrachtung

Anhang

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Wohneigentumsquote 2016

Tabelle 2 Investmentvolumina hinsichtlich offener-/geschlossener-Fonds

Tabelle 3 Durchschnittliche Erstbezugsmiete von 2007 bis 2017

Tabelle 4 Wertverlauf Darlehen/Wertzuwachs der Immobilie

Tabelle 5 Vergleich Kapitalanlagen und Direktanlage

Tabelle 6 Wirtschaftlichkeitsberechnung Eigentum/Immobilien-Fond

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Problemstellung

In dieser Literaturseminararbeit zur Wohnungspolitik mit dem Titel Die Immobilie als Altersvorsorge (mieten oder kaufen?) werden zwei Investitionsmöglichkeiten mit dem Fokus auf Wohnungseigentum und Immobilienfonds miteinander verglichen. Es wird geprüft, welche der beiden Investitionen sich für die Altersvorsorge mehr rentieren.

Vor dem 19. Jahrhundert gab es keine gesetzliche Rentenversicherung (GRV). Die Familie, in diesem Fall die Kinder, waren für die älteren Familienmitglieder verantwortlich und sorgten für Nahrungsmittel, Wohnmöglichkeiten sowie finanzielle Mittel. Sie waren somit die Altersvorsorge der ganzen Familie. Mit der Industrialisierung und der damit verbundenen Mobilität war diese Absicherung durch die Familie nicht mehr unbedingt nötig. Der Staat Deutschland unter der Regierung von Reichskanzler Bismarck führte als erstes Land eine Sozialversicherung ein, so dass im Alter die Grundversorgung gesichert wurde.1 Fortlaufend entwickelte und passte sich die Rente und somit die GRV für die Menschen an. 1997 sagte der damalige Minister für Arbeit und Sozialordnung Dr. Nobert Blüm „Die Rente ist sicher“2. Dieser Satz ist heutzutage nicht mehr gültig, da der Rückgang der Geburtenraten in den 2000ern sowie die deutlich höhere Lebenserwartung der Gesellschaft die GRV in der Höhe nicht weiter halten lässt. Dieser sogenannte Rentendefizitbetrag kommt dadurch zustande, dass die Anzahl der Beitragszahler im Verhältnis zu den Rentenempfängern deutlich gesunken ist und die Rente umlagefinanziert ist. Bei dieser negativen Entwicklung hat der zukünftige Rentner mit finanziellen negativen Folgen zu rechnen.3 Voraussichtlich wird ein Arbeiternehmer im Jahr 2040, der über 47 Jahre gearbeitet hat, ein Bruttorentenniveau von unter 39% erhalten.4 Um nicht in die Altersarmut abzugleiten, ist es wichtig, sich schon während seines Berufslebens Gedanken darüber zu machen, wie man sich neben der GSV, bzw. der betrieblichen Altersversorge (bAV) zusätzlich privat absichern kann. Mehr als die Hälfte der Deutschen ist der Meinung, dass die Immobilie die sicherste und wertstabilste Altersvorsorge neben der privaten Rentenversicherung sowie der Lebensversicherung und der Rendite ist.5 Somit gewinnt das Thema Immobilienvermögensbildung für immer mehr Menschen an Bedeutung. Durch die staatliche Förderung Wohn-Riester werden die eigengenutzten Immobilien als zusätzliche Altersvorsorge beworben. Dennoch zählt Deutschland als Mieterland. Bundesweit können sich 52% der Menschen Wohnungseigentümer nennen, das ist im europäischen Vergleich, wie zum Beispiel in Norwegen mit 80% sehr niedrig.6 Die Menschen, die sich für eine Immobilieninvestition entscheiden, stehen vor der Wahl einer indirekten oder direkten Immobilieninvestition. Diese unterscheidet sich hauptsächlich in den Eigentumsverhältnissen (Fonds = anteiliger Eigentum, Eigentumswohnung = voller Eigentümer) und beinhaltet jeweils Chancen und Risiken.7 Bezüglich der typischen Altersversorgung gibt es auch die Möglichkeiten alternativer Investitionen wie z.B. Unternehmensbeteiligungen und in Immobilienfonds. Das Investitionsrisiko bei alternativen Anlagen ist auf lange Sicht (30 Jahre) sogar geringer, als im Vergleich zu dem der Rentenversicherung.8

Die Literaturarbeit hat das Ziel ein Grundwissen über die Immobilieninvestition im Wohnungssegment zu vermitteln. Im Nachfolgenden wird dann die indirekte- und direkte Immobilieninvestition miteinander verglichen in Bezug auf Chancen und Risiken. Des Weiteren wird die Wirtschaftlichkeit der beiden Anlagen untersucht. Im Fazit wird erläutert, welche der beiden Investitionen sich besser darstellt und für eine Altersvorsorge eher in Frage kommt.

Gang der Untersuchung

Die Literaturarbeit ist in fünf Hauptkapitel aufgeteilt, um die These der Arbeit zu beantworten. Im ersten Kapitel Grundlagen Immobilieninvestitionen wird das theoretische Grundwissen zum Thema Immobilieninvestition bezüglich der direkten und indirekten Immobilieninvestition verdeutlicht. Darauf folgt das Kapitel Immobilienmarkt (Wohnungsmarkt). In diesem Abschnitt werden der aktuelle Käufer- sowie der Mietmarkt wiedergespiegelt. Im Kapitel Wirtschaftlichkeitsberechnung wird die direkte- sowie die indirekte Immobilieninvestition hinsichtlich des Endwertes verglichen. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Investitionen im Hinblick auf die quantitativen Faktoren werden im vorletzten Kapitel analysiert und abgewogen. Das Schlusskapitel zeigt das Ergebnis bzw. die Beantwortung der These dieser Arbeit in Form des Fazits auf und gibt einen Ausblick in die Zukunft.

2 Grundlagen Immobilieninvestitionen

In den nachfolgenden zwei Unterkapiteln wird das Thema direkte und indirekte Immobilieninvestition aus der Sichtweise einer Privatperson erläutert und die positiven sowie negativen Eigenschaften hervorgehoben.

2.1 Direkte Immobilieninvestition

Unter einer direkten Investition versteht man den Ankauf einer Immobilie zu 100%, wobei der Käufer diese selbst bzw. betrieblich nutzt. Bei einer direkten Immobilieninvestition ist der Faktor Lage ein sehr wichtiges Kriterium. Dieser hat einen großen Werteinfluss auf den Preis und ist damit kaufentscheidend. Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, deshalb ist es essentiell eine intensive Standort- / Marktanalyse (STOMA) durchführen zu lassen. Der Kauf einer Immobilie setzt Grundkenntnisse voraus, wie z.B. Objekt, Lage, Markt und Ausstattung. Ein großes Risiko bei einem direkten Immobilienkauf liegt auch in dem nicht vorhandenen Wissen rechtlicher und steuerlicher Fragen. Um dieses Risiko zu minimieren, sollte ein Experte herangezogen werden. Der Immobilienmarkt besitzt Schwankungszyklen. Es wäre optimal, zum richtigen Zeitpunkt den Kauf zu tätigen, um einen günstigen Einkaufspreis zu erzielen und später vom Wertzuwachspotenzial zu profitieren. Bei einem Immobilienkauf sollte man gerade in Deutschland die Transaktionskosten (Kaufnebenkosten) berücksichtigen, da diese mit ca. 10% vom Nettokaufpreis sehr hoch ausfallen im Vergleich zu anderen Ländern. Diese Kosten beinhalten: Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Registergebühren sowie eventuell die Maklerprovision.9 Nicht nur die Kaufnebenkosten der Immobilie verhindern einen raschen Verkauf sondern auch das Spekulationsgesetz §22 und 23 Einkommenssteuergesetz (EStG). Das besagt, dass eine Immobilie bei einer Selbstnutzung mind. zwei Jahre bewohnt sein muss bzw. bei einer Vermietung der Verkauf erst nach 10 Jahren getätigt werden darf, damit keine Steuer anfällt.10 Ein hohes Risiko bzw. Klumpenrisiko (Konzentration auf ein Objekt bzw. nur auf eine Region) besteht durch den Kauf von nur einer Immobilie, welches viel Eigenkapital in der Anlage bindet und hierdurch das Risiko nicht gestreut wird. Das Fokussieren auf einen Standort sowie einer Nutzungsart beinhaltet das höchste Risiko, denn bei den meisten Menschen ist nicht genug Eigenkapital für eine zweite Immobilie vorhanden.11 Gerade bei Wohnimmobilien sind regelmäßige Kosten für den Eigentümer zu berücksichtigen, wie z.B. nicht umlegbare Betriebskosten, Sanierungskosten usw. Viele Anleger bevorzugen die Investition in Objekte anstatt in Geldanlagen, da sie der Meinung sind, dass diese vor einer Inflation geschützt sind. Dieses ist aber nicht der Fall. Es ist jedoch anzumerken, dass die Inflationsrate bei Immobilienfonds nicht so stark wie bei Geldanlagen oder einzelnen Immobilien wirkt. Bei einem Immobilienfond handelt es sich um mehrere Immobilien in verschiedenen Ländern und somit risikogemindert. Dennoch entscheiden sich viele Investoren für eine selbstgekaufte Wohnimmobilie, da je nach Subjekt die Lebensqualität steigt und das Risiko nicht gesehen wird.12

2.2 Indirekte Immobilieninvestition/Alternativen

Unter einer indirekten Immobilieninvestition versteht man z.B. eine Beteiligung an einem Fond oder den Kauf von Aktien einer Gesellschaft oder einem Real Estate Trust (REIT). Es gibt eine Vielzahl verschiedener Fonds, diese werden in offene- und geschlossene Fonds unterschieden. In einem Fond sind meistens verschiedene Assets gebündelt, wie z.B. Aktien, Anleihen und Immobilien. Die Streuung hat das Ziel, das Risiko jeweils dem Investorenbedarf anzupassen. Beide Fonds beinhalten die Gemeinsamkeit, eine Rendite in Abhängigkeit des Risikos zu erzeugen. Des Weiteren können Anleger mit relativ wenig Geld im Verhältnis zur direkten Investition in Immobilien investieren und haben geringe bis keine Kaufnebenkosten. Fachwissen sowie die Verwaltung werden vom Immobilien-Unternehmen bzw. Fondmanager übernommen, somit muss der Investor weniger Fachwissen aufweisen als bei der direkten Investition (Immobilienankauf). Dennoch unterscheiden sich die offenen- und geschlossenen Immobilienfonds wie folgt: Bei den offenen Immobilien-Fonds handelt es sich um ein unselbständiges Immobiliensondervermögen. Die Anteile bzw. das Fondvolumen und die Anlegerzahl sind nicht gedeckelt. Der Mindestkaufbetrag fängt meistens bei 50 Euro an und die Anteile können ohne eine Haltefrist wiederverkauft werden. Der Fondmanager verwaltet den Fond für die Anleger unter Berücksichtigung des Kapitalanlagengesetzbuchs (KAGB). Bei den geschlossenen Immobilien-Fonds können Anleger erst ab einer Summe von 5.000 Euro investieren. Dabei steht das Investitionsziel (die Immobilie/n) bei der Auflegung des Fonds fest. Die Fokussierung der Objekte kann im Aus- und Inland liegen. Es gibt bei dieser Investition feste Laufzeiten von 10 bis 20 Jahre. Diese Fonds werden meistens als GbR oder KG betrieben und sind damit weder Einkommens- noch Körperschaftssteuerpflichtig. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dieser Anlage ist nicht möglich, da das Kapital für diesen Zeitraum gebunden ist. Die Zielgruppe dieses Fonds ist eher fokussiert auf erfahrende sowie Spitzenverdiener, die zusätzlich einen Steuervorteil erzielen können. Durch das relativ hohe Risiko ist auch eine höhere Rendite zu erzielen13

In dem Stabdiagramm (siehe Anlage, Tabelle 2) wird das Verhältnis zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2005, 2009 und im Jahr 2013 in Euro abgebildet. Deutlich ist zu erkennen, dass das Volumen der offenen Immobilien Fonds deutlich höher ist als bei den geschlossenen Fonds. Das Volumen der geschlossenen Fonds hat sich im Jahr 2009 knapp halbiert. Die Ursache hierfür liegt zum einen in der Finanzkrise (2008), als auch an verstärkten Regulierungen. Dies ist geschehen, um die Finanzwirtschaft besser abzusichern. Mit der Niedrigzinspolitik steigt die Nachfrage nach Immobilien an, so dass die Immobilienpreise als Folge in die Höhe zielen. Dieser Verlauf der Entwicklung erschwert die Suche nach geeigneten Immobilienobjekten für den geschlossenen Fond.14

Zwischenfazit

Die direkte Immobilieninvestition (ohne die wirtschaftliche Betrachtung) birgt für einen Anleger, der wenig oder keine Erfahrung im Immobilienmarkt hat, ein hohes Risiko. Dennoch kann Eigentum (Immobilie) subjektiv das Lebensgefühl steigern. Hier zeichnet sich die reine direkte Immobilieninvestition als hohes Risiko ab. Bei dieser Investition zur falschen Zeit, in einer falschen Lage sowie zu hohem Kapitalaufwand, das langfristig gebunden ist, kann es zu Problemen kommen. Des Weiteren ist es möglich, dass in der nahen Zukunft die Kapitalzinsen steigen. Wird dieses nicht berücksichtigt, kann es zu einer Zahlungsunfähigkeit führen. Geschlossene Immobilienfonds sind für den normalen Anleger, trotz des deutlich geringeren Arbeitsaufwands im Gegensatz zu einer direkten Investition, nicht zu empfehlen, da ein erhöhtes Risiko besteht und das Kapital lange gebunden ist. Der offene Immobilienfond ist deutlich risikoärmer, denn der Anleger kann mit wenig Geld eine Rendite erzielen und jeder Zeit seine Anteile wiederverkaufen. Ob eine Immobilie sich in der heutigen Zeit noch rentiert bzw. eine Investition in eine indirekte Anlage rentabler ist, wird im Kapitel vier analysiert.

3 Immobilienmarkt (Wohnimmobilien)

In den nächsten zwei Unterkapiteln wird der aktuelle Immobilienmarkt des Käufers und Mieters differenziert betrachtet. Dabei wird der Zeitverlauf von der Vergangenheit bis in die Gegenwart bzgl. der Markt- und Mietpreise näher untersucht.

3.1 Käufermarkt

Seit Jahren steigen die Kaufpreise stetig für Wohnimmobilien in den Großstädten in Deutschland. Grund hierfür ist auch der Anstieg der Einwohnerzahlen in den Großstädten zwischen 7% und 15% in der Vergangenheit. In Zahlen beschrieben bedeutet dieses, dass eine Millionen Menschen zusätzlich in den Städten nach einer Immobilie suchen. Dieser Zuwachs benötigt somit ca. 550.000 Wohnungen, dennoch wurden nur 286.000 gebaut. Somit erhöht sich die Nachfrage stetig und kann mit dem geringen Angebot nicht gedeckt werden. Folge ist, dass die Preise stetig ansteigen. Diese Entwicklung ist nicht nur verursacht durch das urbane Leben (die Landflucht in die Städte) sondern auch durch verschiedene andere Gründe, wie z.B. jahrelange Vernachlässigung des Baus von Sozialwohnungen sowie der langen Bearbeitungszeit von Bau-genehmigungen, Migration, hohe Auslastung im Baugewerbe, Baustopps durch Proteste etc.15 Die Folge ist, dass die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen konstant steigen. In Deutschland kostete im Jahr 2018 ein Quadratmeter 2.710Euro/m² (Wohnung) im Durchschnitt. Der Preis zum Vorjahr 2017 hat sich um 8,2% erhöht. In den A-Städten wie z.B. in Frankfurt gab es sogar eine Kaufpreissteigerung von 15,2%. Seit 2007 sind die Kaufpreise sogar um 77,1% angestiegen, von einer Wende ist nicht auszugehen.16 Es ist eher mit einer weiteren Preissteigerung zu rechnen. Das Zusammenspiel aus der Niedrigzinspolitik und der geringen Anzahl von Alternativen, lassen die Nachfrage nach der Asset-Klasse Immobilien weiter steigen. Die Folge ist eine weitere Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt.17 Deutschland gehört immer noch zum Mieterland. Dieses ist klar aus der Wohneigentumsquote ersichtlich, die die Anzahl der Eigenheimbesitzer im Verhältnis zu der Gesamtbevölkerung in Prozent wiederspiegelt. Mit einem Wert von 52% liegt Deutschland im Mittelfeld. Die höchste Wohneigentumsquote mit 95% ist in Kambodscha und die niedrigste in Katar mit 22%. Dieser Umstand in Deutschland hat verschiedene Gründe. Zum einem das Kulturelle, meistens leben die Kinder in den südlichen Ländern länger im Elternhaus als in Europa bzw. Deutschland. In Deutschland können die Jugendlichen kaum erwarten, aus dem Elternhaus auszuziehen, um unabhängig zu sein. Da viele junge Leute nicht das Geld für einen Wohnungskauf haben, wird diese zuerst angemietet.18 Die meisten Eigentümer in Deutschland weisen eine Altersspanne von 35-70 Jahren auf.19 Die Wohnungspolitik nach dem zweiten Weltkrieg ist ein wesentlicher Faktor für die Eigentumsquote. Nach der Wohnungsnot nach dem Krieg wurden Sozialwohnungen besonders gefördert und fielen nach einer gewissen Zeit in den freien Wohnungsmarkt rein. Dieses hohe Mietwohnungsangebot im Vergleich zu anderen Ländern lässt den Wunsch nach Eigentum geringer ausfallen. Des Weiteren wurde für eine lange Zeit die Wohneigentumsförderung in Deutschland außeracht gelassen. Bei der hohen Wohneigentumsquote im Ausland wie z.B. in Spanien, England etc. sind die Mieten stark reguliert und die Vermieter lassen die Wohnung lieber leer stehen, als diese für eine niedrige Miete dem Markt zu Verfügung zu stellen. Durch diesen Umstand gab es in vielen Ländern eine Überschussnachfrage nach Mietwohnungen, diese wurde nicht gedeckt und verschob sich dann zu der Nachfrage nach Wohneigentum. Weitere Einflussfaktoren, die für die Kauf- oder Mietquote relevant sind, sind z.B. das Einkommen, Haushaltsgröße, Ausbildungsgrad, Alter der Bewohner, infrastrukturelle Merkmale, Wohnlage, Versorgungsdichte, dementsprechend auch die Mikro- Makro- sowie Markteigenschaften usw.20

In dem nachfolgenden Stabdiagram sind die EU-Länder hinsichtlich des Wohnbesitzverhältnisses im Jahr 2016 abgebildet. Unterschieden wird in finanziertes und nicht finanziertes Eigentum sowie die Nutzungsform Miete. Es ist klar erkennbar, dass Deutschland in Hinsicht auf die Eigentumsquote im Vergleich zu den anderen Europäischen Ländern mit einer Wohneigentumsquote um knapp 52% weit zurückliegt. In Deutschland ist die Hälfte der Immobilien mit einem Darlehen oder einer Hypothek finanziert.

Tabelle 1 Wohneigentumsquote 2016 in Anlehnung an Quelle: https://ec.europa.eu, Eigene Darstellung21

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Immobilienmarktentwicklung

Es ist davon auszugehen, dass trotz des demografischen Wandels und der Verringerung der Bevölkerung die Privathaushalte in den nächsten sechs Jahren nach einer Prognose stetig steigen werden. Da immer mehr Menschen in Single-Haushalten gibt. Deshalb wird die Nachfrage nach Wohnungen bzw. Eigentum weiter steigen. Dennoch ist davon auszugehen, dass durch das steigende Einkommen sowie Steuern und Abgaben die Nachfrage leicht gedämpft wird. Gerade in den Ballungsgebieten/Großstädten werden die Preise weiterhin stark steigen, auch deshalb, weil der Wohnungsbau jahrelang vernachlässigt wurde.22 Nach einer aktuellen Prognose werden die Preise für einen Quadratmeter Wohneigentum in Großstädten zwischen 50% bis 60% bis 2030 ansteigen. Zum Beispiel liegt der Quadratmeter in Hamburg in einer mittleren Lage bei 4.310 Euro im Jahr 2018. Es wird prognostiziert, dass 2030 dieser dann ca. 6.520 Euro kostet.23

3.2 Mietmarkt

Die Mieten in Deutschland steigen seit Jahren stetig an. Nach dem Statistischen Bundesamt beträgt die monatliche durchschnittliche Kaltmiete 523 Euro und macht somit 26 % des Nettoeinkommens aus. Gerade in den Großstädten wie Hamburg und München bekommt man für diesen Betrag eine 41 Quadratmeterwohnung. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten nicht mehr so stark steigen werden wie in den letzten Jahren. Dieses verdanken wir der Mietpreisbremse, neuen Gesetzten bei der Modernisierung und dem Rückgang der Zuwanderung.24 Nach dem aktuellsten Bericht wird in Hamburg 2019 eine durchschnittliche Kaltmiete von 11,45 €/m² gezahlt. Dieses ist im Vergleich zum Jahr 2014 ein Anstieg von 12,4 Prozent. Die nachfolgende Tabelle 3 (siehe Anhang) zeigt ein Stabdiagramm, das die Mietsteigerung der letzten 10 Jahre von 2007 bis 2017 als Durchschnittswert in Prozent angibt. In den Top sieben Städten sind die Mietpreise (Erstbezug) in den letzten 10 Jahren um 55 Prozent gestiegen.

Zwischenfazit

Durch die Verknappung des Wohnungsangebotes und der hohen Nachfrage steigen die Immobilienpreise pro Quadratmeter in Deutschland weiter an. Die Landflucht in die Stadt ist einer der Gründe für die hohe Nachfrage aber auch die Verschleppung vom Bau neuer Wohnungen bzw. Sozialwohnungen. Ein weiter Preishebel entsteht durch die Niedrigzinspolitik, die jetzt den Bau eines Hauses bzw. den Kauf einer Wohnung attraktiv macht. Dadurch, dass zeitgleich eine sehr hohe Nachfrage nach Bauunternehmen besteht und diese nicht gedeckt werden kann, steigen die Preise für ein Eigenheim weiter an. Die Mieten pro Quadratmeter sind ebenfalls in den letzten Jahren deutlich gestiegen, gerade in den Großstädten. Es ist davon auszugehen, dass diese in der Zukunft weiter ansteigen werden, jedoch nicht so stark. Da sich die Mieten sowie die Kaufpreise schneller als das Einkommen erhöhen, ist damit zu rechnen, dass die Wohneigentumsquote nur gering zunimmt.

4 Wirtschaftlichkeitsberechnung

In diesem Kapitel wird die Direktinvestition einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer alternativen Investition (Immobilienfond) analysiert. Ziel ist es, welche dieser Investitionsarten aus wirtschaftlicher Sichtweise vorteilhafter sind.

4.1 Methodik

Für einen wirtschaftlichen Vergleich der beiden Investitionsmöglichkeiten wird je Investition ein Beispiel herangezogen. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Eigentumswohnung wird eine fiktive Wohnung in der Stadt Hamburg mit realistischen Zahlen angenommen. Für die Investition in eine indirekte Immobilienanlage wird der offene Immobilienfond namens Deka-ImmobilienEuropa mit der ISIN DE0009809566 als Alternativinvestition herangezogen. Mit den vorliegenden Wirtschaftszahlen werden die beiden Investitionen für einen Zeitraum von 25 Jahren entsprechend von 2019 bis 2044 mit der Hilfe von Microsoft Excel rechnerisch dargestellt. (siehe Anhang)

4.2 Kennzahlen

Vor einer Immobilienkaufentscheidung, sollte man sich nicht nur mit dem Mikro- sowie Makroumfeld vertraut machen, sondern auch die bevorzugte Immobilie mit anderen Erhältlichen oder Angebotenen vergleichen. Für einen wirtschaftlichen Vergleich von Immobilien gibt es Kennzahlen, die in einer kurzen Zeit einen groben Vergleich ermöglichen. Eine typische Anwendung ist der Vergleich der Quadratmeterpreise vor Ort in der berücksichtigten Lage und das Gebäudealter. Ein weiterer möglicher statischer Vergleich am Anfang ist mit dem Brutto-Ist-Multiplikator (BIM) sowie der Brutto-Anfangs-Rendite (BAR) zu erzielen. Der BAR errechnet sich durch und spiegelt die Bruttoanfangsrendite wieder, mit der man andere mögliche Kaufobjekte schnell und einfach vergleichen kann. Vorsicht ist geboten, da es sich um eine statische Anfangsrendite handelt. Ein gleicher Cashflow wird angenommen ohne Steigerungen und der Betrachtungszeitraum ist das erste Jahr. Der BIM gibt Aufschluss darüber, wie lange es dauert, bis der Kaufpreis der Immobilie sich durch die laufenden Jahresmieteinahmen amortisiert hat. Diese Kennziffer ist der Kehrwert vom BAR. Die Kennzahl ist ebenfalls statisch, aber dennoch für einen schnellen Vergleich anwendbar. Des Weiteren werden folgende Kennzahlen in diesem Vergleich berücksichtigt: Endwert, Nebenkosten, Gesamtrendite und Eigenkapitalrendite.

[...]


1 Vgl. Heidler, Matthias (2009), S. 5ff.

2 Blüm, Nobert 1986, Vgl. Ruser Alexander (2011), S. 21ff.

3 Vgl. Vogelsang, Lucas (2016).

4 Vgl. Ehrentraut, Oliver (2016), S. 11f.

5 Vgl. Mauer, Stefan (2010), S.1f.

6 Vgl. Hörner, Daniel (2017), www.sparkasse.de.

7 Vgl. Schulte/Holzmann (2005), S.26.

8 Vgl. Panse, Reinhard (2017), www.faz.net.

9 Vgl. Sebastian, Steffen (2012), S.7-12.

10 Vgl. Spiekermann, Christoph (2018), www.faz.de.

11 Vgl. Sebastian, Steffen (2012), S.9.

12 Vgl. Sebastian, Steffen (2012), S.19.

13 Vgl. Lindauer, Jürgen (2010), S.213-219.

14 Vgl. Murfeld, Egon (2018), S.720.

15 Vgl. o.V. DZ HYP (2018) S.41-46.

16 Vgl. Wandzik, Carolin, ZIA (2019), S.11-13.

17 Vgl. Posch, Michael (2017), www.welt.de.

18 Vgl. Demary, Marcus (2017), S. 470-473.

19 Vgl. Westerheide, Peter (2017), S.495.

20 Vgl. Demary, Marcus (2017), S. 470-473.

21 Vgl. in Anlehnung an: Wohneigentumsquote 2016 Quelle: https://ec.europa.eu.

22 Vgl. Westerheide, Peter (2017) S.500f.

23 Vgl. Kemter, Frank (2018) www.Immowelt.de.

24 Vgl. Freiberger, Harald (27.12.2018) www.sueddeutsche.de.

Details

Seiten
32
Jahr
2019
ISBN (eBook)
9783346000828
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v494268
Institution / Hochschule
Universität Regensburg
Note
2
Schlagworte
Immobilienwirtschaft Altersvorsorge mieten kaufen Kauf Miete Eigentum Investment Rendite Rente

Autor

  • Marc Mann (Autor)

Teilen

Zurück

Titel: Die Immobilie als Altersvorsorge