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Auswirkungen des Mietrechtsanpassungsgesetz auf den Wohnungsmarkt

Studienarbeit 2019 29 Seiten

BWL - Recht

Leseprobe

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Einführende Worte
1.2 Aufbau der Präsentation

2 Grundlegende Problematik
2.1 Das Mietrechtsnovellierungsgesetz
2.2 Resultierende Marktsituation

3 Der Gesetzentwurf des MietAnpG
3.1 Überblick über den Entwurf
3.2 Auskunftspflicht
3.3 Umlagesatz von Modernisierungen
3.4 Vereinfachtes Verfahren
3.5 Änderung des Wirtschaftsstrafgesetztes

4 Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
4.1 Entwicklung des Wohnungsmarktes
4.2 Auswirkungen für Mieter
4.3 Auswirkungen für Vermieter und Investoren

5 Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Titelseite der Präsentation

Abbildung 2: Aufbau der Präsentation

Abbildung 3: Angebotsmiete in der Berliner Innenstadt von 2010 bis 2015 für Wohnungen von 60 bis 80 m²

Abbildung 4: Angebotsmiete in der Berliner Innenstadt von 2015 bis 2018 für Wohnungen von 60 bis 80 m²

Abbildung 5: Vereinfachte Darstellung der Ursachen für die steigenden Angebotsmieten nach dem Gesetzentwurf des MietAnpG

Abbildung 6: Überblick über die Hauptbestandteile des MietAnpG

Abbildung 7: Abgekürzter Inhalt des §556g Abs. 1a BGB

Abbildung 8: Darstellung der Maßnahmen zur Umlage von Modernisierungskosten nach dem MietAnpG

Abbildung 9: Überblick über das Vereinfachte Verfahren nach dem MietAnpG

Abbildung 10: Auszug aus den Änderungen des Wirtschaftsstrafgesetzes

Abbildung 11: Auswirkungen einer Marktregulierung auf Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt

Abbildung 12: Bedarf an Neubauwohnungen in Deutschland

Abbildung 13: Hochrechnung der Bundesregierung zur Entlastung der Mieter

Abbildung 14:Entwicklung der Marktsituation aus Sicht der Investoren

Abbildung 15: Auswirkungen des MietAnpG auf Vermieter

Abbildung 16: Fazit aus der Thematik: Auswirkungen des MietAnpG auf den Wohnungsmarkt

Abbildung 17: Ausblick auf zukünftige Fragen in der Wohnungspolitik

Abbildung 18: Abschließende Folie der Präsentation

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Einführende Worte

Am 01.06.2015 tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft. Genau ein Jahr nach Inkrafttreten wird im DIW Wochenbericht vom 1. Juni 2016 berichtet, dass diese Geset- zesänderung bisher wirkungslos geblieben ist1. Im darauffolgenden Jahr schaffen erste Bundes- länder die sogenannte „Mietpreisbremse“, wegen der vermeintlichen Wirkungslosigkeit wieder ab2. Daraufhin erarbeitet die Bundesregierung im Jahr 2018 eine neue Gesetzesänderung, das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG).

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Abbildung 1: Titelseite der Präsentation.

Zum Jahreswechsel 2018/2019 tritt das MietAnpG in Kraft. Dieses soll die Lücken aus dem (MietNovG) von 2013 schließen und den gewünschten Erfolg bei der Eindämmung des Miet- preisanstieges erbringen3.

Die Bundesregierung ist davon überzeugt, dass diese Gesetzesänderung einerseits die bisheri- gen Schlupflöcher schließt und somit den rasanten Anstieg des Mietpreises abflacht und zum anderen die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt entschärft4. Doch wie sich die Änderungen durch das MietAnpG, neben den erhofften Wirkungen, auf den Wohnungsmarkt auswirken, konnte bisher noch nicht abgeschätzt werden. Diese Arbeit soll eine erste Einschät- zung dazu geben.

1.2 Aufbau der Präsentation

Während Kapitel 1 in wenigen Worten in das bearbeitete Thema einführt wird im zweiten Ka- pitel der Präsentation das MietNovG beschrieben. Das darauffolgende Unterkapitel 2.2 zeigt die, durch diese Gesetzesänderung herbeigeführte Marktsituation

Kapitel drei befasst sich mit dem Gesetzesentwurf zum MietAnpG und seinen wichtigsten Be- standteilen die Auskunftspflicht, den Umlagesatz von Modernisierungen, das vereinfachte Ver- fahren und die Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes. Auf dieser Grundlage aufbauend werden im vierten Kapitel die Auswirkungen des MietAnpG auf den Wohnungsmarkt, auf die Mieter und die Vermieter bzw. Investoren analysiert. Abschließend fasst das Fazit die wichtigsten Er- kenntnisse zusammen und gibt einen kurzen Ausblick auf zukünftige, zielführende Wohnungs- marktstrategien.

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Abbildung 2: Aufbau der Präsentation.

2 Grundlegende Problematik

2.1 Das Mietrechtsnovellierungsgesetz

Das Gesetz „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Besteller Prinzips bei der Wohnungsvermittlung“5, kurz MietNovG, wurde am 1. Juni 2015 wirksam.

Die Notwendigkeit dieses Gesetzentwurfes sah der Gesetzgeber unter anderem in den stark steigenden Angebotsmieten bei Wiedervermietungen. Wie in Abbildung 3 am Beispiel Berlin zu erkennen, ist im Zeitraum von 2010 bis 2015 die Angebotsmiete in der Innenstadt von Berlin, für Wohnungen mit einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern, um ca. 30 Prozent gestiegen.

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Abbildung 3: Angebotsmiete in der Berliner Innenstadt von 2010 bis 2015 für Wohnungen von 60 bis 80 m².

Die treibende Kraft hinter den steigenden Angebotsmieten ist unter andrem die ungebrochen hohe Nachfrage an Wohnungen in innerstädtischen Bereichen. Diese ist vor allem mit der po- sitiven Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung zu begründen. Des Weiteren verknappt sich der Markt zusätzlich durch den starken Anwuchs von Geflüchteten bis 20156 und den Trend zu Einpersonenhaushalten7. Nach Sicht der Bundesregierung führt dies zu einer Benachteiligung von Geringverdienern am Wohnungsmarkt. Außerdem wird befürchtet, dass die angestammte Wohnbevölkerung aus den vertrauten Wohnbezirken verdrängt wird8. Das MietNovG soll die- sem Trend vorbeugen, und den zulässigen Mietanstieg bei Wiedervermietungen in angespann- ten Wohnungsmärkten deckeln. Die Regelung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn wird in den neu eingefügten §556d Abs. 1 – 2 BGB geregelt9. Der Mietanstieg der Angebotsmiete darf seit in Krafttreten des Gesetzes nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen10. Ausgenommen von dieser Regelung sind neu errichtete oder umfassend modernisierte Wohnungen. Die Berücksichtigung der Vormiete wird durch §556e Abs. 1 – 2 BGB abge- deckt11. Im Fall der Wiedervermietung nach Modernisierung darf die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in §558 BGB geregelt. Diese bildet sich aus einem Durchschnittspreis für vergleichbaren Wohnraum12. Die Miethöhe berechnet sich dann analog zu einer Mietanpassung während einem bestehenden Mietverhältnisses13.

Um eine größere Transparenz für Mieter zu schaffen sieht der Gesetzesentwurf einen Aus- kunftsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter vor. Bei einem Verstoß kann der Mieter die vereinbarte Miete rügen, und erhält einen Rückforderungsanspruch14. Dieser Anspruch ist in §556g BGB verankert15.

Bislang konnten Vermieter die Kosten, der von ihnen engagierten Makler, auf den neuen Mieter umlegen. Mieter, die nicht gewillt waren, diese Kosten zu tragen, hatten in vielen Fällen keine Chance eine Wohnung zu finden. Mit dem MietNovG beabsichtigt die Bundesregierung dieses Vorgehen zu unterbinden. Der Gesetzesentwurf sah vor, dass die Maklerkosten vom Beauftra- genden zu tragen sind16. Vertragsvereinbarungen, die die Maklervergütung dem Mieter zu- schreiben, sind ungültig17. (Bestellerprinzip) Diese Regelungen finden sich in den §§2, 3, 5 WoVermRG.

2.2 Resultierende Marktsituation

Schon vor Inkrafttreten wurde die Wirksamkeit der Maßnahmen in Frage gestellt. Genannte Argumente waren, dass dadurch Investorenanreize gemindert werden, und somit eine Locke- rung der Marktsituation erschwert würde. Zudem wurde von Ökonomen eine ineffiziente Woh- nungsverteilung prognostiziert18. Andere sagten voraus, dass der Umfang der Regelungen nicht ausreicht, und somit Spielraum für Grauzonen zulassen19.

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Abbildung 4: Angebotsmiete in der Berliner Innenstadt von 2015 bis 2018 für Wohnungen von 60 bis 80 m².

Bis 2016 wurde in 308 Städten von dem MietNovG gebrauch gemacht, mit der Hoffnung den rasanten Anstieg der Angebotsmiete zu dämpfen. Direkt betroffen davon sind zu dem Zeitpunkt 20,7 Millionen Einwohner deutscher Städte20. Der Anstieg der Angebotsmieten wurde durch das Inkrafttreten des MietNovG jedoch kaum beeinflusst. Empirische Studien belegen sogar eher eine Beschleunigung des Mietanstieges21. Wie in Abbildung 4 zu sehen ist, stiegen die Angebotsmieten in Berlin von 2015 bis 2018, für Wohnungen von 60 bis 80 m², um ca. 23%. In den drei Jahren vor Inkrafttreten des MietNovG betrug der Anstieg nur ca. 17%22. Die Befürchtung, dass die Investitionen in Mietobjekte und Neubauten, bedingt durch den Rückgang der erwarteten Mieterträge, sinkt, konnte nicht bestätigt werden. Studien ergeben, dass durch das MietNovG, die Ertragserwartungswerte durch Mieterhöhungen monatlich von 0,59 auf 0,51 Prozent gesunken sind. Diese geringe Minderung resultiert nicht in einer signifi- kanten Minderung von Investitionsanreizen23.

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zum MietAnpG von 2018 bestätigt, dass die Gesetzes- änderungen durch das MietNovG nicht den gewünschten Erfolg erzeugt haben. Im Gegenteil die Angebotsmieten stiegen nach eigener Aussage in den angespannten Wohnungsmerkten wei- ter deutlich24.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Vereinfachte Darstellung der Ursachen für die steigenden Angebotsmieten nach dem Gesetzentwurf des MietAnpG

In dem Gesetzentwurf zum MietAnpG reduziert die Bundesregierung auf zwei Hauptursachen, für das Versagen des MietNovG verantwortlich sind. Bisher war es Vermietern möglich nach Modernisierungsmaßnahmen ohne Obergrenze die Miete zu erhöhen. Dadurch konnte durch eine teure Modernisierung die Miete sprunghaft ansteigen. Somit kann auch die Angebotsmiete, unabhängig von der Kappungsgrenze von 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, ent- sprechend der Umlagesätze erhöht werden. Handlungsbedarf sieht die Bundesregierung in diesem Bereich, da der Umfang an hochpreisigen Modernisierungsmaßnahmen seit Inkrafttre- ten des MietNovG stark zugenommen hat25.

Desweiterem haben sich die Regelungen zur Auskunftspflicht nach §556g BGB als Wirkungs- los erwiesen. Dem Mieter fehlt die Beurteilungsgabe, ob die verlangte Miete rechtmäßig ist. Zudem sind die Hürden der Durchsetzung der Mieterrechte zu hoch26.

3 Der Gesetzentwurf des MietAnpG

3.1 Überblick über den Entwurf

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Überblick über die Hauptbestandteile des MietAnpG

Der Gesetzentwurf zum MietAnpG fokussiert sich auf die beiden angesprochenen Probleme, einerseits der mangelhaft formulierten Auskunftspflicht, sowie der Möglichkeit zur Mieterhö- hung durch Modernisierung.

Die Möglichkeit des Mieters zur Einsicht in die Vormiete ist nicht immer zweifelsfrei gegeben, wodurch für den Mieter die Schwierigkeit entsteht von seinem Recht gebrauch zu machen. Der Gesetzgeber möchte die Auskunftspflicht ausweiten. Zum einen soll die Auskunftspflicht be- reits vor Vertragsschluss gelten, und der Wohnungssuchende kann vor Vertragsschluss die Miete auf Zulässigkeit prüfen und notfalls rügen.

Zudem soll das Erfordernis einer qualifizierten Rüge entfernt werden, um es dem Mieter zu vereinfachen sein Recht geltend zu machen. Es hat sich gezeigt, dass die Vorschriften einer Rüge, durch den Mieter als zu umständlich empfunden wird27.

Die weiterhin steigenden Mietpreise, hauptsächlich durch teure Modernisierungen, sowie das „Erzwingen einer Kündigung“ durch den Mieter, bedingt durch teure Modernisierungen, möchte die Bundesregierung durch das MietAnpG eindämmen28. Dazu sieht der Gesetzentwurf Änderungen bei dem Umlagesatz von Modernisierungskosten vor. Zudem soll eine Kappungs- grenze für die Umlage von Modernisierungskosten eingeführt werden. Damit „kleine“ Vermie- ter geschützt werden, wird ein vereinfachtes Verfahren für den Umlagesatz von Modernisie- rungsmaßnahmen bis 10.000 Euro eingeführt29. Bei Pflichtverletzung des Vermieters im Zu- sammenhang mit baulichen Änderungen ist im Entwurf eine Ordnungswidrigkeit vorgesehen30.

3.2 Auskunftspflicht

Die Überarbeitung der Auskunftspflicht, nach §556g BGB, soll mit dem Gesetzentwurf zum MietAnpG insofern geändert werden, dass alle bisherigen Hürden für den Mieter beseitig wer- den.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Abgekürzter Inhalt des §556g Abs. 1a BGB.

[...]


1 Vgl.: Vgl.: Kholodilin (2016) S.492.

2 Siehe hierzu: Diw.de.

3 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.1.

4 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.6 ff.

5 Siehe hierzu: bgbl.de/MietNovG.

6 Vgl.: Kholodilin (2016) S.491.

7 Siehe hierzu: Bmu.de.

8 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.1.

9 Vgl.: §556d BGB.

10 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.6.

11 Vgl.: §556e BGB.

12 Vgl.: §558 BGB.

13 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.2.

14 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.2.

15 Vgl.: §556g BGB.

16 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.4, §§2, 3, 5 WoVermRG.

17 Vgl.: BR-Drs. 447/14 (2014) S.2.

18 Vgl.: Kholodilin (2016) S.492.

19 Vgl.: Kholodilin (2016) S.492.

20 Vgl.: Kholodilin (2016) S.492.

21 Vgl.: Kholodilin (2016) S.496.

22 Vgl.: Abbildung 3.

23 Vgl.: Kholodilin (2016) S.498.

24 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.1.

25 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.5 f.

26 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.5.

27 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S. 6 f.

28 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.

29 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.7 f.

30 Vgl.: BR-Drs. 431/18 (2018) S.8.

Details

Seiten
29
Jahr
2019
ISBN (eBook)
9783346033789
ISBN (Buch)
9783346033796
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v499086
Institution / Hochschule
Hochschule für angewandtes Management GmbH
Note
1,3
Schlagworte
Mietanpassungsgesetz Mietpreisbremse Wohnungsmarkt Immobilienrecht Recht angespanter Wohnungsmarkt

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Titel: Auswirkungen des Mietrechtsanpassungsgesetz auf den Wohnungsmarkt