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Informationsasymmetrien und ihre Auswirkungen auf den Marktmechanismus

Seminararbeit 2017 21 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

SYMBOLVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung

2 DIE FUNKTIONSWEISE DES MARKTES
2.1 Allgemeine Marktfunktionen
2.1.1 Der Markt
2.1.2 Funktionen des Marktes
2.2 Die Besonderheiten des Immobilienmarktes
2.2.1 Immobilienmarkt
allgemein
2.2.2 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Deutschland

3 GRUNDZÜGE DER PRINZIPAL-AGENT-THEORIE
3.1 Inhalte der Prinzipal-Agenten-Theorie
3.2 Analyse der Vor- und Nachteile des Modells

4 ÜBERTRAGUNG DER PRINZIPAL-AGENT-THEORIE AUF DIE IMMOBILIENBRANCHE
4.1 Investor und Makler als Prinzipal und Agent
4.2 Konkrete Auswirkungen
4.2.1 Informationsdefizit beim
Prinzipal
4.2.2 Informationsüberschuss beim Agenten

5 KRITISCHE DISKUSSION

6 FAZIT

LITERATURVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Das Grundschema der Prinzipai-Agenten-Theorie

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

SYMBOLVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 EINLEITUNG

Die vorliegende Ausarbeitung setzt sich mit dem Thema „Informationsasymmetrien und Ihre Auswirkung auf den Marktmechanismus“ kritisch auseinander. Hierbei werden sowohl die allgemeine Funktionsweise des Marktes als auch die Besonderheiten des Immobilienmarktes aufgezeigt und eine Schnittstelle zu einem aktuellen immobilien- wirtschaftlichen Sachverhalt hergestellt, welcher sich insbesondere in der s. g. Princi- pal-Agent-Theorie wiederspiegelt.

1.1 Problemstellung

Eine freie Marktwirtschaft ist im Wesentlichen von der Existenz freier und funktionie- render Märkte geprägt. In einem funktionierenden Markt sollten alle Teilnehmer die Möglichkeit haben, miteinander in Austausch zu treten und aufgrund der verfügbaren Informationen miteinander Geschäfte zu tätigen. Wenn diese Informationen ungleich verteilt sind, ist eine Informationsasymmetrie gegeben. Diese führt dazu, dass das Gleichgewicht des Marktes gestört werden kann. Dies kann zu sogenannten Wohl- fahrtsverlusten und einem Marktversagen führen. Diese grundsätzlichen Überlegungen gelten für die Wirtschaft allgemein. Sie sind somit auch auf die Immobilienbranche übertragbar. Daraus ergibt sich die Annahme, dass die Marktmechanismen des Immo- bilienmarktes gestört werden könnten, wenn zwischen den beteiligten Marktteilneh- mern eine Informationsasymmetrie besteht. Daraus ergibt sich die Relevanz des The- mas: Wenn in der Immobilienbranche Informationsasymmetrien herrschen, kann dies zu großen Wohlfahrtsverlusten führen, da die Branche insgesamt eine herausragende volkswirtschaftliche Bedeutung hat und „einer der wichtigsten Wirtschaftszweige der Volkswirtschaft ist.“1

Dieser Zusammenhang wird in der vorliegenden Arbeit anhand der Forschungsfrage „Welchen Einfluss haben Informationsasymmetrien auf den Marktmechanismus in der Immobilienbranche?“ untersucht. Dabei handelt es sich um eine reine Literaturarbeit, die keine eigenen Untersuchungen integriert, sondern ausschließlich auf der Sichtung und Auswertung der vorhandenen Fachliteratur basiert. Das Vorgehen sieht folgen- dermaßen aus:

In Kapitel 2 wird kurz skizziert, wie Märkte allgemein funktionieren, welche Bedingun- gen gegeben sein müssen und unter welchen Umständen ihr Funktionieren gestört werden kann. das dritte Kapitel stellt die Prinzipal-Agent-Theorie vor, da diese zur Er- klärung asymmetrischer Informationen und des daraus resultierenden Vorgehens gut geeignet ist. Im anschließenden Kapitel 4 wird dargestellt, wie die Prinzipal-Agent- Theorie auf die Immobilienbranche übertragen werden kann. Es folgt eine kritische Diskussion der Ergebnisse in Kapitel 5, bevor im abschließenden Fazit die eingangs gestellte Forschungsfrage beantwortet wird.

1.2 Zielsetzung

Die Zielsetzung besteht in der Beantwortung der Forschungsfrage und damit eine Hil- festellung für die Anwendung in der Praxis geben zu können. Die Beantwortung der Frage führt im Idealfall zur Erkenntnis über das Entstehen von Informationsasymmet- rien. Daraus sollen Handlungs- und Anwendungsmöglichkeiten für die Praxis abgeleitet werden. Diese könnten beispielsweise so aussehen, dass das Entstehen von allzu starken Informationsasymmetrien verhindert oder – falls dies nicht möglich ist – zumin- dest abgemildert werden kann. Das Ziel dabei sollte stets sein, dem Ideal eines freien Marktes möglichst nahe zu kommen und das Marktgeschehen von störenden Faktoren (wie z. B. Informationsasymmetrien) möglichst zu befreien.

2 DIEFUNKTIONSWEISE DESMARKTES

Das folgende Kapitel beschäftigt sich mit der allgemeinen Funktionsweise des Marktes. Hierbei wird der Markt als Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage definiert. Fort- laufend werden die Besonderheiten des Immobilienmarktes aufgezeigt und dadurch ein Aktualitätsbezug in der Immobilienbranche in Hinsicht auf die Markttransparenz herge- stellt.

2.1 Allgemeine Marktfunktionen

Die vorliegende Arbeit beschreibt anhand der Prinzipal-Agent-Theorie Interaktionen zwischen verschiedenen Akteuren auf dem Immobilienmarkt. Um diese besser einord- nen zu können, werden zunächst die Hintergründe dargestellt. Daher folgt in den bei- den nächsten Kapiteln eine allgemeine Darstellung des Marktes und seiner Funktio- nen. Diese beziehen sich auf Aussagen von Wirtschaftswissenschaftlern, die auf jeden Markt zutreffen. Im Rahmen von Kapitel 4 wird dann noch gezielt auf den Immobilien- markt eingegangen.

2.1.1 Der Markt

Der Markt regelt das Zusammenkommen von Angebot und Nachfrage und beinhaltet alle Austauschprozesse, die damit in Zusammenhang stehen. Dazu gehört die Annah- me, dass eine vollständige Markttransparenz herrscht. Es wird davon ausgegangen, dass alle beteiligten Akteure über die gleichen Ausgangsinformationen verfügen, die sie sich zudem ohne zusätzliche Kosten beschaffen können. Dieser theoretische Ideal- zustand ist in der Praxis in dieser Form nie gegeben, da weitere Faktoren hinzukom- men, die das Marktgeschehen beeinflussen. Zu diesen Faktoren zählen die Unter- scheidungskriterien für Märkte. Eine solche Unterscheidung wird ermöglicht aufgrund von „Institutionalisierungsgrad, der Art des Marktzutritts, dem Autonomiegrad der Marktteilnehmer und den vorherrschenden Präferenzen.“2

Der Markt ist zudem gekennzeichnet durch die Knappheit von Gütern und die daraus entstehende Konkurrenz um diese Güter. Bei den in dieser Arbeit angeführten Beispie- len aus der Immobilienbranche ergibt sich die Knappheit der Güter aus der begrenzten Verfügbarkeit von Gebäuden und bebauten oder bebaubaren Flächen. Der Marktzutritt ist dadurch begrenzt, dass nur Akteure mit bestimmten finanziellen Möglichkeiten und Ressourcen als Käufer und Verkäufer auftreten. Die Art des Marktzutritts ist gerade auf Seite der Makler an Fachwissen gebunden, während dieses sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eingesetzt werden kann.

2.1.2 Funktionen des Marktes

Die Hauptfunktion des Marktes besteht auch darin, ein Gleichgewicht herzustellen. Die Theorie geht aus von einem vollkommenen Markt, in dem sich der Preis durch das Aufeinandertreffen von Angebot und Nachfrage ergibt. Das Marktgleichgewicht kommt zustande durch eine Kombination von Preis und Menge. Das bedeutet, dass das ag- gregierte Angebot und die aggregierte Nachfrage übereinstimmen. In einem solchen Markt können alle Angebots- und Nachfragepläne realisiert werden.3

Bezogen auf die Immobilienbranche würde dies bedeuten, dass alle potenziellen Im- mobilienkäufer das gewünschte Objekt auf dem Markt finden und dass im Umkehr- schluss alle Anbieter Objekte anbieten können, die von den Kunden nachgefragt wer- den.

Das Zusammentreffen von Anbietern und Nachfragern ist immer auch mit Kosten ver- bunden, den sogenannten Transaktionskosten. Dies sind: „The ex ante costs of draft- ing, negotiating, and safeguarding an agreement and, more especially, the ex post costs of maladaptation and adjustment that arise when contract execution is misaligned as a result of gaps, errors, omissions, and unanticipated disturbances; the costs of running the economic system.“4 Die ex ante-Kosten fallen an, bevor ein Vertrag zu- stande kommt oder ein Geschäft abgeschlossen wird. Die ex post-Kosten sind jene Kosten, die erst hinterher anfallen. Von Bedeutung ist hier auch immer die damit zu- sammenhängende Organisation.5 Dieser Aspekt wird in Kapitel 4 noch genauer ausge- führt, wenn der Bezug zur Immobilienbranche hergestellt wird.

2.2 Die Besonderheiten des Immobilienmarktes

Das folgende Kapitel stellt den Bezug des allgemeinen Marktes mit der Immobilien- branche und dessen Markt her. Hierbei wird der Immobilienmarkt zunächst allgemein definiert und im nächsten Schritt die Besonderheiten des Immobilienmarktes in Deutschland herausgearbeitet.

2.2.1 Immobilienmarkt allgemein

Der Immobilienmarkt umfasst jenen Markt, der Angebot und Nachfrage in Beziehung auf Immobilien regelt. Dazu gehört nicht nur der Handel mit Grundstücken und Gebäu- den, sondern auch die Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerberäumen. Damit unter- scheidet sich dieser Markt von allen anderen Märkten, denn die gehandelten Produkte (hier: Immobilien) sind stets Unikate, die in dieser Form kein zweites Mal existieren. Diese Einzigartigkeit ergibt sich auch aus der „technischen und kulturellen Infrastruktur sowie von ökologischen Faktoren.“6

Im weitesten Sinne gehören zum Immobilienmarkt alle Dienstleistungen, die mit Handel (von Immobilien), Vermietung, Verpachtung und Vermittlung sowie Verwaltung zu tun haben.7 In dieser Arbeit ist jedoch der Aspekt des Handels von besonderer Bedeutung und wird hierbei durch den Makler als Händler verkörpert.

Das auf jedem Markt herrschende Prinzip von Angebot und Nachfrage kommt auf dem Immobilienmarkt besonders stark zum Tragen. Ein gutes Beispiel hierfür sind Preis- steigerungen für Immobilien in begehrten Innenstadtlagen. Aufgrund der Begrenztheit der bebaubaren Flächen und der limitierten Verfügbarkeit bestimmter Objekte, können exorbitante Preise auf dem Markt erzielt werden. Um auf diesen Markt möglichst gute Produkte zu finden, ist die Inanspruchnahme eines Maklers, der hier als Agent auftritt, oft unerlässlich.

2.2.2 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Deutschland

Der deutsche Immobilienmarkt weist im internationalen Vergleich einige Besonderhei- ten auf. Während in anderen Ländern der Besitz von Häusern oder Wohnungen der Normalfall ist, verfügt Deutschland über einen relativ hohen Anteil an Mietern.8 Im Eu- roraum besitzen durchschnittlich über 60 Prozent der privaten Haushalte Wohneigen- tum, d. h. sie selbst bewohnte Immobilie befindet sich im eigenen Besitz.9

Durch die massiven Aufbauleistungen in Folge der durch den zweiten Weltkrieg her- vorgerufenen Zerstörungen wurden in Deutschland in vergleichsweise kurzer Zeit eine große Anzahl neuer Wohneinheiten geschaffen. Damals war noch nicht absehbar, dass Wohnungen von Privatpersonen vermietet würden, wie es zum Beispiel bei Ei- gentumswohnungen der Fall ist.10

Durch die – im internationalen Vergleich – hohe Anzahl an Mietwohnungen ist der deutsche Immobilienmarkt sehr attraktiv für Kapitalanleger, die in Immobilien investie- ren. Dabei ist unabhängig, ob es sich um große Konzerne oder Privatanleger handelt. Alleine unter den Privathaushalten in Deutschland sind über 23 Prozent im Besitz von Immobilien, die sie nicht selber bewohnen, sondern nur zur Vermietung angeschafft haben.11

Bezogen auf die Prinzipal-Agent-Theorie ist dieser Aspekt von Belang, da zum Beispiel bei der Konstellation von Interaktionen zwischen ausländischen Großinvestoren und deutschen Maklern bzw. Immobilienunternehmen eine mögliche Informationsasymmet- rie besonders bedeutsam sein kann, vorausgesetzt, die ausländischen Investoren sind mit den speziellen Regelungen des deutschen Immobilienrechts nicht vertraut. Diesem Aspekt kommt eine entscheidende Bedeutung zu, denn der Unterschied zwischen Im- mobilien und anderen Gütern liegt auch darin begründet, dass der Handel mit ihnen besonderen Regeln unterworfen ist. Die Bedeutung des Immobilienmarktes für die Volkswirtschaft der Bundesrepublik Deutschland ergibt sich an dem großen Anteil, den Immobilien ausmachen. Zum Vergleich: Im Jahr 2013 waren alleine im Immobilienhan- del bundesweit etwa 7.500 Personen beschäftigt, die Umsätze in Höhe von 16 Milliar- den Euro erzielten.12 Der Gesamtbestand an Wohneinheiten in Deutschland betrug im selben Zeitraum (Stand 2013) 41,3 Millionen.13

Im Laufe der Zeit ist diese Zahl noch leicht gestiegen. das Statistische Bundesamt nennt in der letzten Erhebung für das Jahr 2016 (erschienen im Jahr 2017) einen Ge- samtbestand an Wohneinheiten in Höhe von 41.703.347 Stück, somit ein Anstieg von etwa 400.000 Einheiten innerhalb von circa drei Jahren.14

An dieser positiven Entwicklung hat sich nichts geändert. das zeigt sich an der jüngs- ten Entwicklung. So konnte im Jahr 2017 ein weiterer Anstieg der Investitionen in Im- mobilien verzeichnet werden.15 Daraus lässt sich ableiten, dass die Immobilienbranche auch weiterhin eine wichtige Rolle in der Wirtschaft spielt.

[...]


1 Voigtländer / Henger / Haas et al. (2013), S. 2.

2 Piekenbrock (2018), o. S.

3 Vgl. Woeckener (2013), S. 79.

4 Williamson (1994), S. 103.

5 Vgl. Williamson (1994), S. 77.

6 Brauer (2013), S. 10.

7 Vgl. Voigtländer / Henger / Haas et al. (2013), S. 4.

8 Vgl. Voigtländer (2014), S. 63.

9 Vgl. Babl (2013), S. 3f.

10 Vgl. von Hauff / Musielack (2013), S. 21.

11 Vgl. Babl (2013), S. 4.

12 Vgl. Voigtländer / Henger / Haas et al. (2013), S. 5.

13 Vgl. Voigtländer / Henger / Haas et al. (2013), S. 8.

14 Vgl. Destatis (Hrsg.) (2017), S. 7.

15 Vgl. Lange (2017), S. 6.

Details

Seiten
21
Jahr
2017
ISBN (eBook)
9783346031266
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v502131
Institution / Hochschule
HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst - Fachhochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen
Note
1,3
Schlagworte
Immobilien Marktmechanismus Informationsasymmetrien Wirtschaft Markt Immobilienmarkt Prinzipal Agent Investor Makler Immobilienbranche

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