Diese Arbeit beschäftigt sich mit den wichtigsten Punkten, Methoden, Wertermittlungsverfahren, Gesetzen und Ratschläge zum Thema Eigenheim. Sie bietet einen Leitfaden zum Abgleich der Vor- und Nachteile der Möglichkeiten, welche einem künftigen Bauherrn zur Verfügung stehen, um somit die für ihn passende Immobilie beziehungsweise das passende Bauland zu finden.
Schon als Kind haben viele Menschen den Wunsch, sich später einmal das eigene Heim zu kaufen oder selbst nach Ihren Wünschen zu entwerfen und zu bauen. Doch wie findet man eigentlich das richtige Grundstück? Ein Grundstück mit einer Immobilie kaufen oder doch lieber auf das Rohbauland zurückgreifen und selbst bauen? Wie verhält es sich mit Fertigteilhäusern und welche Kriterien müssen für eine Baugenehmigung erfüllt sein? Laut §72 Abs. 1 SächsBO ist eine "Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen". Doch was genau heißt das?
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Unbebaute Grundstücke
2.1. Möglichkeiten der Beschaffung von unbebauten Grundstücken
2.2. Wertermittlung und Kosten von unbebauten Grundstücken
3. Zulässigkeit von Bauvorhaben
4. Grundstückserwerb mit Immobilie
4.1. Möglichkeiten der Beschaffung von bebauten Grundstücken
4.2. Wertermittlung und Kosten der Immobilie
5. Praxisbeispiel
5.1. Praxisbeispiel zur Erläuterung der Baunutzungsschablone
5.2. Wertermittlung eines Einfamilienhauses
5.3. Den richtigen Bauträger finden
6. Fazit
7. Literaturverzeichnis
1. Einleitung
Schon als Kind haben viele Menschen den Wunsch, sich später einmal das eigene Heim zu kaufen oder selbst nach Ihren Wünschen zu entwerfen und zu bauen. Doch wie findet man eigentlich das richtige Grundstück? Ein Grundstück mit einer Immobilie kaufen oder doch lie- ber auf das Rohbauland zurückgreifen und selbst bauen? Wie verhält es sich mit Fertigteilhäu- sern und welche Kriterien müssen für eine Baugenehmigung erfüllt sein? Laut §72 Abs. 1 SächsBO ist eine „Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich – rechtlichen Vorschiften entgegenstehen“. Doch was genau heißt das? In der vorliegenden Hausarbeit im Fach „Vergabe- und Vertragswesen“ wurden die wichtigsten Punkte, Metho- den, Wertermittlungsverfahren, Gesetze und Ratschläge eingearbeitet und bietet somit einen Leitfaden zum Abgleich der Vor- und Nachteile der Möglichkeiten, welche einem künftigem Bauherrn zur Verfügung stehen um somit die für Ihn passende Immobilie bzw. das passende Bauland zu finden.
2. Unbebaute Grundstücke
2.1. Möglichkeiten der Beschaffung von unbebauten Grundstücken
Hat man sich dazu entschlossen ein Grundstück als Bauland zu kaufen, steht man vor der Frage „Wo finde ich das passende Baugrundstück für mein Vorhaben“? Als erstes ist es Wichtig sich für eine Region zu entscheiden, lieber ein Häuschen auf dem Land oder doch lieber in das städtische Umfeld? Somit kreist man seine Wahlheimat ein. Darauf aufbauend können über unterschiedliche Wege und Medien gezielte Informationen eingeholt werden. Stammt der Bauherr nicht aus der Region, in der er ein geeignetes Baugrundstück finden möchte, ist es immer ratsam mit ortansässigen Bekannten und Verwandten zu sprechen. Viele Bauherren finden auf diesem Weg schon gerne mal neue und unbekannte Bauplätze. Auch die üblichen Portale im Internet und Anzeigen in Zeitungen verschaffen einen ersten Überblick über den aktuellen Grundstücksmarkt und seine Preise. Auch der Gang zum Rathaus oder Bürgeramt kann bei der Grundstückssuche in Betracht gezogen werden. Das dortige Liegenschaftsamt weiß genaustens über die freien Grundstücke der Umgebung Bescheid. Über den Flächennut- zungsplan einer Gemeinde, der langfristig aufgestellt ist (ca. 10-15 Jahre) kann man sich eben- falls auf die Suche begeben, einen geeigneten Bauplatz zu finden, der evtl. zukünftig in der Städteentwicklung, durch z.B. neue Erschließung einer Baufläche geplant ist. Hier ist zu beach- ten das ein Grundstück auch mehrere einzelne Flurstücke beinhalten kann. Durch diese Methode besteht die Möglichkeit durch Glück und guten Prognosen ein günstiges Angebot für Bauland zu finden. Im Beispielbild1 ist ein Auszug aus dem FNP der Stadt Eilenburg in Sachsen – zur Veranschaulichung – zusehen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1 - Auszug FNP Stadt Eilenburg
Hier gibt es zu beachten das der Flächennutzungsplan für Behörden verbindlich ist, jedoch nicht für den einzelnen Bürger. Aus seinen Darstellungen sind damit weder Ansprüche auf eine Baugenehmigung noch auf mögliche Entschädigungsleistungen abzuleiten. Eine weitere Mög- lichkeit an preiswerte Grundstücke zu kommen bieten Amtsgerichte. Diese machen gelegent- lich auf Grundstücke aufmerksam, die zwangsversteigert werden und womöglich ein echtes Schnäppchen darstellen. Ebenso kann ein Immobilienmakler beim Finden eines Baugrund- stücks weiterhelfen, wobei er seine Unterstützung in Rechnung stellen wird. Das erhöht den Grundstückspreis beziehungsweise die Baunebenkosten. Da das Grundstück nicht selten bis zu 50% der Gesamtkosten ausmacht, bietet die Pachtung eines Grundstückes, vor allem für einkommensschwache Haushalte, eine weitere Möglichkeit. Hierbei spricht man vom Erbbau- recht. Bei dieser Methode des Grundstückerwerbs pachtet der Bauherr ein Grundstück und zahlt einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins – meist 2 – 5% des Grundstückwertes – an den Eigentümer. Diese Verträge belaufen sich i.d.R. auf 99 Jahre. In dieser Zeit erliegen dem Pächter alle Rechte und Pflichten wie dem eigentlichen Grundstückseigentümer, somit kann er die erbaute Immobilie verkaufen, vermieten oder vererben. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit geht das Grundstück und die darauf erbaute Immobilie in den Besitz des Grundstückeigentümers über. Dabei hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung von ca. 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie zu zahlen. Allerdings wird sich in der Praxis oft auf einen Kaufvertrag oder eine Verlängerung des Pachtvertrages geeinigt. Damit der Pächter nicht sein Eigentum an der Immobilie verliert, sollte daher frühzeitig an die Vertragsverhand- lungen gedacht werden. Ob sich eine Erbpacht lohnt, kann zurzeit – auf Grund der niedrigen Zinsen für Baugeld – nicht pauschal beantwortet werden.
2.2. Wertermittlung und Kosten von unbebauten Grundstücken
Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird, sollte man sich im Vorfeld schon genau damit beschäftigen und die eigene Kalkulation nach bestem Wissen und Gewissen an- passen. Jedes Grundstück, hat einen Bodenrichtwert pro Quadratmeter, der aus Bodenricht- wertzonen abgeleitet werden kann. Die Grundlage des Bodenrichtwertes ist der §196 BauGB. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens aber zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Einfluss- faktoren hierfür sind unter anderem Grundstücksgröße, Baulasten, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Baureife, Erschließungszustand etc. Des Weiteren ist er die Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Bodenrichtwerte sind im Internet für je- den öffentlich einsehbar2. Auf den Internetseiten erhält der Bauherr die Quadratmeterpreise für seine Zielregion und kann sie mit dem geforderten Kaufpreis des Grundstückes verglei- chen. Die Grundstückspreise pro Quadratmeter hängen zudem stark von dem Nutzungsgrad3 des Grundstückes ab. Man unterscheidet nach:4
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
- Bauerwartungsland – bezieht sich auf ein Baugebiet, welches schon im FNP dargestellt wurde, jedoch noch keine Bebauung vorgesehen ist.
- Rohbauland – bezeichnet nicht ausreichend erschlossene Flächen
- Baureifes Land – beschreibt Flächen, auf denen eine sofortige Bebauung möglich ist
Eine vollständige Erschließung des Baulandes umfasst die Energie- und Wasserversorgung, die Anbindung an das Kanal- und Straßennetz sowie Leitungen für Telefon, Internet und Kabelfernsehen. Aber Achtung, ist geboten: Eine Erschließung des Grundstücks ist eine der Grundvoraussetzung für eine Baugenehmigung. Hat sich der Bauherr informiert und den Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt, sollte er sich über die weiteren evtl. anfallen- den Kosten Gedanken machen. Eine Gute Auskunft ob der Preis für die Grundstücksfläche an- gemessen ist, kann ein Baugrundgutachten bieten. Dieses Gutachten kostet ca. 500 – 1000€, welches jedoch für den Grundstückskauf nicht zwingend erforderlich ist. Allerdings beantwor- tet das Gutachten viele relevante Fragen für den künftigen Bauherren wie zum Beispiel: „Ist ein Bodenaustausch nötig?“ oder „Muss der Keller, aufgrund von Hochwasser speziell abge- dichtet werden?“. Die Beantwortung der Fragen, kann dem Bauherrn im Nachhinein viel Geld ersparen und wird somit auch eine bessere Kalkulation für das künftige Eigenheim bieten. Wichtig ist auch ein Blick in das Grundbuch, um vorhandene Baulasten – wie z.B. Wegerechte – zu ermitteln. Treten mehrere negative Aspekte auf, könnte evtl. der Quadratmeterpreis nachverhandelt werden. Auch die Eintragung in das Grundbuch und die Beglaubigung des Grundstückskaufs durch einen Notar ziehen Kosten mit sich, die unbedingt in die Kalkulation mit einbezogen werden müssen. Als Richtwert für die Kosten kann man hier mit ca. 2% des Kaufpreises rechnen. Eine weitere fixe Abgabe ist die Grunderwerbssteuer. Sie ist von Bun- desland zu Bundesland verschieden. Der Freistaat Sachsen besitzt neben dem Bundesland Bayern, den niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent.
3. Zulässigkeit von Bauvorhaben
Endlich das eigene Heim so gestalten und bauen wie es der Bauherr für richtig hält, aber ist das so einfach möglich? Wie groß darf das Gebäude eigentlich werden und auf welche Dach- form ist zu achten? Oft zu lesen ist auch, dass der Bauherr in Betracht zieht, dass geplante Gebäude mit einer Büroeinheit oder ähnlichem auszustatten. Doch ist das erlaubt? Diese und weitere wichtige Fragen, werden im folgenden Kapitel einmal analysiert und beantwortet. Als wichtiges Instrument zur Beantwortung der Fragen dient der Bebauungsplan auch B-Plan ge- nannt. Grundsätzlich regelt ein Bebauungsplan, was Sie wo in welcher Art und Weise bauen dürfen und wo sich die von Bebauung frei zu haltenden Flächen befinden5. Der B-Plan ist von der jeweiligen Gemeinde zu erstellen. Da es sich um Satzungen handelt (öffentliche Gesetze), sind diese vom Bauherrn unbedingt einzuhalten. Eingesehen werden kann der Plan bei der örtlichen Baubehörde. Frei bestimmen dürfen Bauherren nur das, was nicht im B-Plan geregelt ist. Deshalb ist der Blick in den Bebauungsplan vor allem für diejenigen Bauherren unver- zichtbar, die genaue Vorstellungen davon haben, wie ihr Haus später aussehen soll.6 Zur Ver- anschaulichung ein Beispielbild: Bebauungsplan Rosenmüllerstraße in Leipzig - Leutzsch aus dem Jahr 20017.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2 - Bebauungsplan Rosenmüllerstr. Leipzig (Stand: 2001)
Grundlegend unterscheidet man in Deutschland, rein rechtlich zumindest, in drei Teile: dem Planungsbereich, dem Innenbereich und dem Außenbereich. Ist ein gültiger Bebauungsplan vorhanden, i.S.v. § 30 Abs. 1/2 BauGB, wird das Gebiet als Planungsbereich bezeichnet. „Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtli- chen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nut- zung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschießung ge- sichert ist.“8 Doch was bedeutet die Art und das Maß der baulichen Nutzung? Bei der Art der baulichen Nutzung werden die Gebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Dabei wird unter anderem in allgemeine Wohngebiete (WA), reine Wohngebiete (WR), Mischge- biete (MI), Dorfgebiete (MD) usw. unterschieden.9 Von dieser Einteilung hängt ab, ob das ge- plante Haus nur wohnlich oder auch gewerblich genutzt werden darf. Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Größe eines Gebäudes. Dazu zählen unter anderem die Regelungen zur Höhe der baulichen Anlage (Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe), die Zahl der zulässigen Vollge- schosse, sowie die Versiegelungsintensität auf dem Baugrundstück. Darüber hinaus spielen Begriffe wie Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe eine wichtige Rolle, denn diese be- stimmen den Standort des Hauses auf dem Grundstück näher. Besonders wichtig ist dies bei tiefen Grundstücken oder in Städten das ein geeignetes Straßenbild entsteht oder Baulücken geschlossen werden sollen. Ein Beispiel zur Veranschaulichung von Art und Maß der baulichen Nutzung, Baulinien, Baugrenzen, Abstandsflächen etc. wird in Kapitel 5.1 – Praxisbeispiel zur Erläuterung der Baunutzungsschablone beschrieben. Wenn für das Gebiet, welches sich der Bauherr ausgesucht hat, kein Bebauungsplan vorliegt unterscheidet man in Innen- und Au- ßenbereich. Der Innenbereich wird dabei ähnlich wie ein Planungsbereich behandelt, wenn sich das Bauvorhaben mit der Eigenart in das nähere Umfeld einfügt.10 Im Außenbereich, i.S.v. §35 Abs 1 BauGB, hingegen ist ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn keine öffentlichen Be- lange entgegenstehen, Erschließung gesichert ist und es sich z.B. um einen landwirtschaftli- chen Betrieb handelt.
[...]
1 Vgl.: [8] - Auszug FNP Stadt Eilenburg (Sachsen, 2018)
2 Vgl. In Sachsen bspw. über „http://www.boris.sachsen.de/bodenrichtwerte-aktuell-4032.html“ (Stand:10-03.2019)
3 Gem. § 4 WertV
4 Vgl. [7] (Reichelt, 2018/ 2019)
5 Gem. §9 BauGB
6 Vgl.: [1] (Akt19)
7 Vgl.: [3] (Beb19)
8 Vgl. §30 Abs. 1 BauGB (50. Auflage)
9 Vgl. §1 Abs. 2 BauNVO
10 Vgl. §34 Abs. 1 BauGB (50. Auflage)