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Darstellung und Untersuchung ausländischer Direktinvestitionen in der VR China

Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktanalyse im Immobiliensektor

Studienarbeit 2006 81 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichniss

1 Einführung
1.1 Einleitung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise

2 Rahmenbedingungen
2.1 Rechtliche Restriktionen für ausländische Investoren
2.2 Boden und Grundstück
2.3 Steuern
2.3.1 Einkommen- und Körperschaftssteuer
2.3.2 Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer
2.4 Investitionsvehikel
2.4.1 Equity Joint Ventures
2.4.2 Kooperative Joint Ventures
2.4.3 Tochterunternehmen im 100%-igen ausländischen Besitz
2.4.4 Holdinggesellschaften
2.4.5 Zweigniederlassung
2.5 Ausländische Investitionskanäle und Bestandanalyse
2.5.1 Direkterwerb und Handel mit Immobilien
2.5.2 Immobilienentwicklung
2.6 Immobilienfinanzierungsmarkt
2.6.1 Bankfinanzierung
2.6.2 Fehlende Finanzierungsmöglichkeiten
2.6.3 Ein Spezial-Finanzierungsmodul
2.7 Projektentwicklungsprozesse

3. Marktanalyse zum Immobiliensektor der VR China
3.1 Immobilienmarkt
3.1.1 Entwicklungen von Immobilienbranche seit 1978 bis 2002
3.1.1.1 Erstes Stadium: Theoriedurchbruch und Generalprobe (1978 - 1991)
3.1.1.2 Zweites Stadium: Spekulative Investition und Regulierung (1992 - 1995)
3.1.1.3 Dritts Stadium: Gleichmäßige Entwicklung (1995 bis 2002)
3.1.2 Aktuelle Entwicklung: Weitgehende Preissteigerung (ab 2003)
3.1.2.1 Investition und Boden
3.1.2.2 Angebot und Nachfrage
3.1.2.3 Schnelles Wachstum der Immobilienpreise
3.1.2.4 Problematische Struktur der kommerziellen Wohnungsangebote
3.1.2.5 Massive Nachfrage mit Investitionsziel
3.2 Immobilienmarkt Shanghais
3.2.1 Wohnimmobilienmarkt
3.2.1.1 Überhitzige Immobilienpreis und Spekulationsblasen
3.2.1.2 Preiskurs- und Nachfrageanalyse
3.2.2 Büro- und Einzelhandelimmobilienmarkt
3.2.2.1 Büroimmobilienmarkt
3.2.2.2 Einzelhandelimmobilienmarkt
3.2.3 Immobilienmarktprognose Shanghais
3.2.3.1 Wohnmarkt
3.2.3.2 Einzelhandelsimmobilienmarkt
3.2.3.3 Büroimmobilienmarkt
3.2.3.4 Investitionsstrategie
3.3 Immobilienmarkt Chongqings
3.3.1 Ein Blick von Chongqing
3.3.2 Wohnimmobilienmarkt
3.3.2.1 Marktanalyse
3.3.2.2 Prognose
3.3.3 Einzelhandelsimmobilien
3.3.3.1 Traditionales Handelszentrum „Jiefangbei“
3.3.3.2 Fallstudien „Metropole Platz“
3.3.3.3 Potentiale der einzelnen Handelszentren in Chongqing
3.3.4 Investitionsstrategie
3.4 Immobilienmarkt Ningbos
3.4.1 Ein Blick von Ningbo
3.4.2 Wohnimmobilienmarkt
3.4.3 Investitionsstrategie
3.4.3.1 Stadtwahl
3.4.3.2 Strategische Ansätze
3.4.4 Einzelhandelsimmobilien am Fallbeispiel vom „Tianyi Platz“
3.4.4.1 Markt und Standortanalyse
3.4.4.2 Konzepte
3.4.4.3 Entwicklungsmodul und Betriebssituation
3.4.4.4 Besonderheiten

4 Fallstudien ausländischer Direktinvestitionen
4.1 Capitaland
4.1.1 Unternehmensprofil
4.1.2 Engagement in der VR China
4.1.2.1 Projekte von Capitaland in der VR China
4.1.2.2 Planung in der Zukunft
4.1.3 Erfahrung von Erfolg
4.1.4 Erfolgreiche Projekt „Raffles City“
4.2 Hines (USA)
4.2.1 Unternehmensprofil
4.2.2 Engagement in der VR China
4.2.2.1 Projekte von Capitaland in der VR China
.2.2.2 Planungen in der Zukunft
4.2.3 Erfahrung
4.2.4 Erfolgreiches Projekt „Park Avenue“

Inhalte bitte vertraulich behandeln!

Weitergabe nur nach Rücksprache mit dem Autor Peng Hao

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China

Tabelle 2: Befristung der Landnutzungsrechte

Tabelle 3: Wichtige Ausländische Unternehmen in Immobilienmarkt Chinas

Tabelle 4: Steigerungsrate der Stücksummen von Wohnungen (2000-2002)

Tabelle 5: Wohnungsindex und Wohnkosten einer Haushalt in Shanghai(1998-2004)

Tabelle 6: Miete und Leerstand von wichtige Büroimmobilien in Shanghai (März 2005)

Tabelle 7: Mieteniveau von Einzelhandelimmobilien in Shanghai (Juni 2005)

Tabelle 8: Charakteristik der Haupteinzelhandelsarena in Shanghai

Tabelle 9: Preisvergleich in Luwan, Huangpu, Jingan in Shanghai (1.Hälfte 2005)

Tabelle 10: Preis, Miete und Rendite in Xujiahui (1.Hälfte 2005)

Tabelle 11: Preis, Miete und Rendite in Hongkou (1.Hälfte 2005)

Tabelle 12:Ein Blick von Chongqing

Tabelle 13: Mietspiegel der Einzelhandelsimmobilien in Jiefangbeizone in Chongqing

Tabelle 14: Potentiale der einzelnen Handelszentren in Chongqing

Tabelle 16: Einen Blick auf Ningbo

Tabelle 17:Investitionsvolumen auf Immobilienmarkt Ningbos in 2003

Tabelle 18: Wohnungspreis in NIngbo (2001-2005)

Tabelle 19: Faktor der Investitionsklima in 3 Städte (Hangzhou, Ningbo, Wenzhou)

Tabelle 20: Faktorbewertung der Investitionsklima in 3 Städte (Hangzhou, Ningbo, Wenzhou)

Tabelle 21: Projekte von Capitaland in der VR China

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Kapitalbestand von Immobilienprojektentwicklung

Abbildung 2: Ein typischer Prozess der Projektentwicklung durch Ausländische Unternehmen in der VR China

Abbildung 3: Steigerungsrate der Immobilieninvestition (1993-2005)

Abbildung 4: Angebot und Nachfrage der Wohnimmobilien in VR China (1997-2004)

Abbildung 5: Leerstand der Kommerziellen Immobilien in China (2000-2004)

Abbildung 6: Preisindex von Immobilienpreis, Immobilienmiete und Allgemeinpreis (1998-2005)

Abbildung 7: Wohnimmobilienpreis und Einkommen in Shanghai (1995-2004)

Abbildung 8: Haupthandelsimmobilienzone in Chongqing

Abbildung 9: Nachts der Metropole Platz

Abbildung 10: Planskizze zum bereits fertig gestellten Tianjie Platz

Abbildung 11: Planskizze zum bereits fertig gestellten Kingsmall

Abbildung 12: Wohnungspreisindex (1994-2005)

Abbildung 13: Vogelperspektive des Tianyi Platzes

Abbildung 14: Standort des Tianyi-Platz

Abbildung 15: Grundriss des Tianyi Platzes

Abbildung 16: Nacht im den Tianyi Platz

Abbildung 17: Spraywasser und Yaowang Dian auf Tianyi Platz

Abbildung 18: Fassaden der Gebäuden auf den Tianyi Platz

Abbildung 19: Wohnimmobilien von Capitaland

Abbildung 20: Raffles City (Außen und Innen)

Abbildung 21: Embassy House und Hyundai Motor Tower

Abbildung 22: Park Avenue

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einführung

1.1 Einleitung

Es gibt kaum einen Tag, an dem in den Medien nicht über die dynamische Wirtschaftsentwicklung in der VR China berichtet wird. Im Lauf des Wirtschaftbooms und der starken Bevölkerungszunahme entwickelte sich die Immobilienbranche rapide. Der Immobilienpreis hat sich in den letzten drei Jahren in einige Regionen mehr als verdoppelt. Mit hohen Renditen, die sogar bis 50% betragen, ist das Immobiliengewerbe in China eines der attraktivsten Investmentsektoren geworden, deswegen fließt eine große Menge Kapital in die Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Außen kommt.

Obwohl der Immobilienmarkt so blühend aussieht, müssen die Chancen und Risiken eines Engagements sorgfältig geprüft werden. Die Heterogenität und mangelnde Transparenz des Immobilien­marktes, zahlreiche komplizierte Bestim­mungen und Anforderungen der Immobilienbranche, ein besonderes Landnutzungsrecht, schleppende Behördege­nehmigungen, spezielle finanzwirtschaftliche Rahmenbeding­ungen und interkulturelle Managementkonflikte stellen für ausländische Investoren große Herausforderungen dar.

1.2 Zielsetzung

Mit dieser Arbeit wird das Ziel verfolgt, die Bedingungen für Investitionsaktivitäten und den Immobilienmarkt in VR China besser zu verstehen. Die Bedingungen gelten sowohl für die wirtschaftlichen, politischen Bedingungen als auch für deren konkrete Auswirkungen auf einzelne Managemententscheidungen. Die Marktforschung konzentriert sich auf drei große Städte, die repräsentativ und aktiv im Immobilienmarkt sind: Shanghai, Chongqing und Ningbo. Die Arbeit richtet sich sowohl an Investoren, die gegenwärtig ein Engagement in China prüfen, als auch an solche, die bereits vor Ort präsent sind und von den Erfahrungen anderer Investoren profitieren wollen.

1.3 Vorgehensweise

In dieser Arbeit werden zunächst die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen dargestellt, die sich auf den Immobiliensektor beschränken. Dabei werden die Bereiche von Gewerbelenkung von den ausländischen Investitionen durch Chinesische Regierung, Boden- und Immobilienpolitik sowie Steuern untersucht. Außerdem wird der Immobilienfinanzmarkt analysiert. Danach schließt eine Diskussion um Investitionsformen und -modelle, dem Bestand der ausländischen Investition in dem Immobilienmarkt Chinas, Motive ausländischer Investoren und Chinas eigene Motive sowie die Bedeutung von Direktinvestitionen an. Auch wird in einzelnen Schritten das Anforderungsprofil für ausländische Unternehmen und Banken im Infrastruktur- und Immobiliensektor eingegangen. Mit Blick auf die Regierungspolitik werden Verfahren und Durchführung der Grundstücksvergabe an Investoren mit internationaler Beteiligung sowie die neu erlassene Gesetzgebung untersucht.

Das zweite Kapitel besteht in der Analyse des Immobilienmarktes in VR China. Zunächst wird das ökonomische Wachstum in VR China und deren Einwirkung auf den Immobiliensektor erläutert. Anschließend wird der Immobilienmarkt mit Schwerpunkt auf die Entwicklung der Jahre 2003 bis 2005 in den drei gewählten Städten dargestellt(Shanghai, Chongqing und Ningbo). Unter anderem wird analysiert, welches Angebot-Nachfrage-Verhältnis und Preisentwicklung bei Büro- und Handelsimmobilien besteht. Zum Schluss wird eine Marktperspektive eingenommen und die wichtigsten Aspekte der Investitionsstrategie im Infrastruktur- und Immobiliensektor behandelt.

Im dritten Kapitel werden Fallstudien (Capital Land aus Singapur und Hines aus USA) mit herausragenden Engagements in VR China analysiert. Diese zwei Fallstudien dienen insbesondere dazu, die Erfolgs- und Risikofaktoren von Engagements der vergangenen Jahre als Beispiel heranzuziehen.

2 Rahmenbedingungen

2.1 Rechtliche Restriktionen für ausländische Investoren

Der Immobilienmarkt vieler Saaten ist gegen ausländische Investitionen reglementiert. Die Beschränkungen stammen hauptsächlich aus der Knappheit von Landressourcen, der öffentlichen Interessen, der militärischen Sicherheit und dem Schutz vor spekulativen Investitionen durch Ausländer. China ist eins der wenigen Länder, das die Aktivitäten von ausländischen Investoren auf Immobilienentwicklung und -handel nicht stark beschränkt.

Die „Anordnung an Devisengeschäft und -beschränkung 2003" des Internationalen Währungsfonds zeigt, dass 137 von 187 Länder die Immobilieninvestitionen von Nicht-Einwohnern in unterschiedlichem Grad einschränken. Zum Beispiel in Russland, ausgenommen einiger Sonderfälle, muss der zwischenstaatliche Immobilienhandel von der Zentralbank bewilligt werden. In Australien muss der Nicht-Einwohner die Genehmigung für den Immobilienerwerb beantragen und selbst genutzte Immobilien in 12 Monaten nach Verlassen des Landes übertragen. Investitionsprojekte über 50 Millionen Australische Dollar müssen unabhängig der Staatsangehörigkeit eine Ermächtigung beantragen. In Südkorea und in Thailand müssen Nicht-Einwohner, die Immobilien investieren wollen, die Bewilligung der Zentralbank erhalten.[1]

Obwohl das Immobiliengewerbe im Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue gemäß des 1990 erlassenen Auslandsanlagen- Unternehmensgesetz der VR China als „Beschränkt“ festgelegt wurde, hat sich die Handhabung des Gesetzes für ausländische Investitionen in den letzten zehn Jahren gelockert, insbesondere nach dem Betreten zur WTO.

In dem “Protocol on the Accession of the People´s Republic of China to World Trade Organization” sind die Beschränken für ausländische Investitionen auf Immobiliensektor geregelt[2]

Wie die folgende Tabelle zeigt, praktiziert die chinesische Regierung eine relativ offene Politik für ausländische Immobilieninvestitionen und schränkt diese nur in bestimmten Bereichen ein.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1 : Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China[4]

Gemäß dem Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue werden ausländische Investitionen in drei Kategorien: „Gefördert“, „Beschränkt“ und „Verboten“ unterteilt. Sodann werden die einzelnen Wirtschaftszweige Chinas einer dieser Kategorien zugeordnet. Die jüngsten Fassung des Katalogs vom 07-Dez-2004 stuft die folgenden Bereiche als förderungswürdig ein: die Errichtung und der Betrieb von Kraftwerken, Eisenbahnen einschließlich inner­städtischer S- und U-Bahnen, Klärwerken, Pipelines und normale Wohnimmobilien.

Die Regierung Chinas führt ökonomischen Reformen sowie eine schrittweise Öffnung des Marktes für ausländische Investoren schon seit 26 Jahren durch und weist hierbei eine starke Kontinuität auf. Die weiter anwachsende Bevölkerung und das zunehmende Prokopf­einkommen stellen die Grundlage zur Fortsetzung der seit zehn Jahren stattfindenden Expansion dar. Hierbei ist zu erwarten, dass die Lockerung der Beschränkungen für den Immobilienmarkt in der VR China weiter voranschreiten wird.

2.2 Boden und Grundstück

Laut der chinesischen Verfassung gibt es kein Privateigentum an Grund und Boden. Auf dem Lande und in den vorstädtischen Gebieten gibt es das Kollektiveigentum an urbarem Land und Hügelland, aber kein explizites Privateigentum an Grund und Boden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2 : Befristung der Landnutzungsrechte[5]

Statt eines Eigentumsrechts gewährt der Staat den Bürgern Landnutzungsrechte, die übertragbar und zu belasten sind. Die Landnutzungsrechte sind eigentumsähnlich ausgestaltet, mit einigen signifikanten Ausnahmen. So gelten zeitliche Befristungen für oben genannte Fälle:

Bei Auseinandersetzungen über Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten ist ein Verwaltungsverfahren bei der Lokalregierung zu durchlaufen, das einem Gerichtsverfahren bei den Volksgerichten vorgeschaltet ist. Es gibt – vergleichbar dem deutschen Grundbuch – ein Register, in welches sämtliche Rechtsakte betreffend des Landnutzungsrechtes eingetragen sind. Landnutzungsrechte können z.B. auch mit Hypotheken belastet werden.

Die Übertragung des Landnutzungsrechts kann über verschiedene Möglichkeiten erfolgen:

(1) Vereinbarung durch Beratungen
(2) Öffentliche Vergabe
(3) Tafelaushang oder
(4) Versteigerung[6]

Eine in der Vergangenheit häufig angewendete Methode stellt die direkte Vereinbarung mit der regional verantwortlichen Behörde dar. Dieses setzt einen entsprechenden Interessenausgleich für das jeweilige Projekt zwischen Behörde und Investoren voraus.

Die Durchführung der öffentlichen Vergabe erfolgt ähnlich einer verdeckten Ausschreibung. Nachdem die entsprechende Behörde das Grundstücksangebot veröffentlicht und das Bieterverfahren eröffnet hat, können die Bewerber ein geheimes Gebot ohne Möglichkeit der Rücknahme in den so genannten Gebotskasten abgeben. Nach Ende der Abgabefrist bewertet ein Ausschluss alle Gebote und wählt eines nach vorher bestimmten Kriterien aus, wobei der Preis nicht als einzige Bezugsgröße berücksichtig wird.

Eine ähnliche Methode zur Versteigerung stellt der Tafelaushang dar. Dabei wird ein Preis ausgehängt und Bewerber können ihre Gebote abgeben. Das höchste Gebot der Bewerber wird auf der Tafel ausgehängt, bis nur noch ein Bewerber den Tafelpreis überbietet. Bei dieser Übertragungsform ist nur der Preis entscheidend.

Die spezifischen Verfahren und die Schritte für das Zuweisen des Landnutzungsrechtes werden durch die Regierung der relevanten Provinz oder Stadtbezirkes direkt unter der Zentralverwaltung formuliert.

Die Auswahl der Übertragungsmethode ist im Regelfall abhängig vom Preisniveau des Grundstücks. Gewöhnlich werden die günstigsten Grundstücke über eine Vereinbarung (1) und die teuersten Grundstücke im Rahmen der Versteigerung (4) übertragen. Öffentliche Vergabe (2) und Tafelaushang (3) liegen dazwischen[7].

Im Mai 2002 hat das ist Ministerium für Landressourcen die „Bestimmung zur Übertragung des Landnutzungsrechtes“ erlassen. Es schreibt vor, dass Grundstücke bei Handel-, Hotel-, Unterhaltung- und Wohnnutzung nur über öffentlichen Ausgabe, Tafelaushang und Versteigerung übertragen werden können. Nach Inkrafttreten der vom Landressourcenministerium und dem Überwachungsministerium gemeinsam verabschiedeten „Ausführungsbestimmung zur Übertragung von betrieblichen Grundstücken“ ist ab 31-Aug-2004 die Übertragung über Vereinbarung verboten worden.

Die aktuelle Flächennutzungsplanung weist der Erhaltung von landwirtschaftlichen Nutzflächen, dem Umweltschutz sowie der verbesserten Ausnutzung von bebautem Lande nach Maßgabe des Bodenverwaltungsgesetzes den Vorrang ein. Die Provinz- und Lokalregierungen haben bei Ihren Plänen die Vorgaben der Zentralregierung einzuhalten und diese den übergeordneten Behörden zur Genehmigung vorzulegen. Neben den allgemeinen Flächennutzungsplänen sind noch so genannte Jahrespläne für den Baubereich sowie für Bauprojektentwicklung und Stadtplanung vorgesehen.

Zur Überwachung der Umsetzung der landwirtschafts-, industrie- und umweltpolitischen Vorgaben der Zentralregierung ist ein System statistischer Erhebung und Informationsverarbeitung vorzuhalten. Um eine bessere Ausnutzung des Bodens zu gewährleisten, wird das Brachliegenlassen von Land mit Bußgeldern und in schweren Fällen mit dem Entzug des Landnutzungsrechts geahndet. Die Umwandlung von landwirtschaftlich genutzten Flächen bedarf ab einer bestimmten Größe (35 bzw. 70 Hektar)[8] der Genehmigung der Zentralregierung. Auf diese Weise soll der Flächenverbrauch kontrolliert und dessen Zunahme zumindest verlangsamt werden.

Nach Ablauf der Befristung des Landnutzungsrechts werden die Grundstücke einschließlich Gebäude und Infrastruktur an dem Staat rückführt. Hierbei gibt es kein Recht auf Entschädigung für Werte, sich noch auf Grundstück befinden. Nach aktuellem Bodenver­waltungsrecht hat der Landbesitzer nur die Möglichkeit eine Verlängerung des Vertrags zur beantragen, was mit entsprechenden Gebühren verbunden ist.

Sehr wichtig für ausländische Investitionen ist, dass die Nichtigkeit von Landnutzungsgenehmigungen ausgesprochen werden kann, wenn diese in deren Umfang und Zweck nicht im Einklang mit den Zielen des Bodenverwaltungsgesetzes stehen. Deshalb müssen Investoren den Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten immer sorgfältig prüfen.

2.3 Steuern

Die wichtigsten für ausländische Unternehmen in Betracht kommenden Steuern sind die Einkommen-, Körperschafts-, Gewerbe- und Umsatzsteuer. Die Doppelbesteuerung ist zwischen der VR China und der Bundesrepublik Deutschland vereinbart.

2.3.1 Einkommen- und Körperschaftssteuer

Ausländer, die sich mehr als 183 Tage im Steuerjahr in China aufhalten, werden als Inländer behandelt und müssen ihre gesamten Einkünfte dieser Periode in China versteuern, d.h. 183-Tage-Regel. Grundsätzlich unterliegen in China vertretene ausländische Unternehmen, inkl. Joint Venture und 100% im ausländische Besitz stehende Tochterunternehmen, einer Körperschaftssteuer in Höhe von 33% (30% auf nationale Ebene, 3% auf lokale Ebene) ihrer Einnahmen.

China gewährt ausländische Investoren viele Steuervergünstigungen und -befreiungen. Das Ausmaß der Steuervergünstigungen ist vom Wirtschaftszweig, Geschäftstätigkeit sowie Standort der Investition abhängig. Zu den wichtigsten Vergünstigungen zählen:[9]

- Mit Hafenbau beschäftigte Unternehmen (FIEs), deren Projekt mehr als 10 Jahren dauert, erhalten eine Befreiung von der Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer in den ersten 5 Gewinnjahren und eine reduzierte Steuervergünstigung von 50% in den darauf folgenden fünf Gewinnjahren
- Infrastrukturprojekte (Flughafen, Hafen, Eisenbahn, Straßen­bahn, Kraftwerk usw.), die in Sonderwirtschaftzone von Hainan oder Shanghai Pudong stattfinden und eine Laufzeit von mehr als 15 Jahren aufweisen, werden in den ersten 5 Gewinnjahren von der Körperschaftssteuer freigestellt und zahlen für weitere 5 Jahre nur 50% Körperschaftssteuer
- In der Sonderwirtschaftzone oder andere von der Zentral­regierung bewilligte Joint Venture Bank oder 100% im aus­ländische Besitz stehende Tochterbank, deren ausländische Anteile mehr als zehn Millionen beträgt und die länger als zehnjährige China-Erfahrung hat, erhält eine einjährige Befreiung von der Körperschaftssteuer sowie im Anschluss eine zwei­jährige Reduktion ihrer Steuerschuld um 50%
- Auch bestimmte in den Sonderwirtschaftszonen gegründete FIE, die im Dienstleistungssektor tätig sind, können gewisse steuer­liche Förderungen beantragen
- Für die Projekte in Sonderwirtschaftzone oder offene Küste Wirtschaftentwicklungszone, die ausländische Investitionen mehr als dreißig Millionen beträgt, zahlen die FIEs nur 50% Körper­schaftssteuer.

2.3.2 Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer

Die beiden Steuern werden auf Grundlage des Unternehmens­umsatzes ermittelt. Der normale Mehrwertsteuersatz liegt bei 17%, wobei dieser bei bestimmten Produkten auf 13% reduziert ist (z. B. Bücher, Wasser und auch bestimmte Immobilienprodukte). Wenn der Jahresumsatz einen bestimmten Wert nicht überschreitet, kann eine Mehrwertsteuer mit 6% Satz beantragt werden.[10]

Die Gewerbesteuer variiert normalerweise zwischen 3% und 5%, jedoch beträgt diese in bestimmten Wirtschaftszweigen wie z. B. der Unterhaltungs- und Sportsbranche bis zu 20%.

Für Dienstleistungen im Baubereich gilt ein Steuersatz von 3%. Eine Freistellung der Gewerbesteuer ist auf nationaler und lokaler Ebene gemäß verschiedener Verordnungen vorgesehen.[11]

2.4 Investitionsvehikel

2.4.1 Equity Joint Ventures

Wegen der Ähnlichkeit mit westlichen Unternehmen sind Equity Joint Ventures wahrscheinlich am weitesten verbreitete Form ausländischer Investitionsvehikel in China. Equity Joint Venture sind beschränkt haftende Rechtspersönlichkeiten und funktionieren im Wesentlichen wie ein Unternehmen in westlichen Rechtsordnungen mit einem Vorstand und einer Geschäftsführung. Sie können in China durch Beteiligungskapital von Unternehmen, Privatpersonen und ökonomische Organisationen verschiedener Form gebildet werden, sowohl auf Seiten der ausländischen als auch der inländischen Joint Venture Partner.

Die Haupteigenschaft ist, dass beide betroffene Parteien zusammen investieren, zusammen betrieben, gemeinsam am Risiko und Gewinn entsprechend dem Verhältnis ihrer Investition partizipieren. Die jeweiligen Anteile am Joint Venture leiten sich vom Verhältnis des eingebrachten Beteiligungskapitals ab. Im Allgemeinen darf der Anteil der ausländischen Partei nicht niedriger als 25% sein.

2.4.2 Kooperative Joint Ventures

Der wesentliche Unterschied zwischen Kooperative Joint Ventures und Equity Joint Ventures ist, dass die Unternehmen statt dem Kapitalverhältnis auf eine Vereinbarung basiert. Um ein Kooperative Joint Venture herzustellen, liefert die fremde Partei normalerweise das Kapital während die chinesische Partei Werte wie Grundstücke, Anlagen und den geringeren Teil des Kapitals liefert.

2.4.3 Tochterunternehmen im 100%-igen ausländischen Besitz

Die Beschränkung für Wholly Foreign Owned Enterprises (WFOE) besteht ab 2004 nur in den folgenden Bereichen:

Im Immobiliensektor: Wie oben genannt sind WFOEs nicht für Immobilienprojekte des hohen Standards erlaubt, wie Wohn- und Büroimmobilien, ausgenommen Luxushotels. Dabei bedeutet die hohen Standards, dass Immobilienprojekte mit Erstellungskosten pro Maßeinheit zweimal mehr als die durchschnittlichen Erstellungs­kosten pro Maßeinheit in der gleichen Stadt.

Im Bausektor: Die Gründung von WFOE ist mit Einschränkungen gestattet. Dabei ist eine ausländische Beteiligung dann möglich, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt wird.

- Projekte sind ausschließlich mit ausländischem Kapital finanziert,
- Projekte werden über Kredite internationaler Institutionen finanziert und die Auftragsvergabe erfolgt durch eine inter­nationale Ausschreibung,
- Joint-Venture-Projekte, wenn der ausländische Partner Mehrheitsgesellschafter ist oder eine Gleichgewichtrolle spielt,
- Joint-Venture-Projekte, wenn ausländische Fachkenntnisse erforderlich sind.

2.4.4 Holdinggesellschaften

Für Großunternehmungen ist die Steuerung und Koordination durch eine Holdinggesellschaft notwendig und sinnvoll. Das Mindestkapital der Investition muss 10 Millionen Dollar betragen und der Investor muss bereits Joint Ventures in China gegründet haben.

Grund­legende Aufgabe einer Holdinggesellschaft ist die Ermittlung des Finanzierungs- und Devisenbedarfs der betreuten Joint Ventures. Nach Genehmigung durch die zuständige Behörde kann eine Holdinggesellschaft auch den Devisenausgleich unter den einzelnen (Tochter-)Gesellschaften der Gruppe vornehmen und die Beteiligungen der Tochtergesellschaften an andere chinesischen Kapital­anlagen halten.

2.4.5 Zweigniederlassung

Einer Zweigniederlassung steht keine Rechtspersönlichkeit zur Verfügung und wie in westlichen Rechtsordnungen haftet ihre Muttergesellschaft für ihr Handeln. Zweigniederlassungen werden gegenwärtig kaum genehmigt, bisher ausschließlich im Finanzierung- und Versicherungswesen.

2.5 Ausländische Investitionskanäle und Bestandanalyse

2.5.1 Direkterwerb und Handel mit Immobilien

Über den Direkterwerb fließt Auslandskapital uneingeschränkt in den Immobilienmarkt Chinas ein. Auch wurden in 2002 die bis dahin geltenden Beschränkungsregeln für Außenhandel von der chinesischen Regierung außer Kraft gesetzt. Die ausländischen Unternehmen und Privatpersonen können unbegrenzt Immobilien in der VR China erwerben und veräußern.

Erlöse die aus dem Immobilienhandel in chinesische Währung (RMB) erwirtschaftet wurden, können ohne Beschränkungen in ausländische Währungen gewechselt und weltweit überwiesen werden. Weiterhin werden die Steuersubjekte als Inländer behandelt, was der traditionellen Politik entspricht und den ausländischen Landsmann zum Immobilienerwerben in China ermutigen soll.

In diesem Zusammenhang können ausländische Investitionen in drei Arten zusammengefassten werden:

- Ausländische Unternehmen und Institutionen (Banken, geschlossene und offene Immobilienfonds, Real Estate Investment Trust) erwerben Einzelhandels-, Hotel- oder Büroimmobilien zur Vermietung/Betrieb oder vermarkten Wohnimmobilien
- Ausländische Investoren erwerben Schuldscheindarlehen von chinesischen Immobilienunternehmen oder vergeben Kredite an lokale Immobilienunternehmen sowie Privatpersonen. Im August 2004 hat beispielsweise die Hypo Real Estate Bank International der China Vanke CO Ltd. – einer der größten Immobilienfirmen Chinas – ein Darlehn für einen Wohnpark in Höhe von 35 Millionen USD gewährt[12]
- Ausländische Privatpersonen überweisen Devisen, die dann ins RMB getauscht werden, um Immobilien direkt zu erwerben.

2.5.2 Immobilienentwicklung

Ausländische Investoren, die Immobilienprojekte entwickeln wollen, haben zurzeit zwei Möglichkeiten:

- Foreign Investment Enterprises (FIE) entwickeln direkt in China die Immobilienprojekte, wie beispielsweise der Konzern Capitaland aus Singapur, der seit 1995 schon in Immobilien­markt Chinas tätig ist
- Ausländische Investoren gründen eine FIE mit chinesischen Immo­bilien­unternehmen oder beteiligen sich an den lokalen Immobilienunternehmen, welches meist der Brancheführer ist. Zum Beispiel hat Merrill Lynch & CO am Februar 2005 ein Anteilspaket in Wert von 30 Millionen RMB (ca. 3 Mio. Euro) an der Yintai-Gesellschaft erworben[13], dessen Hauptgeschäft in der Entwicklung von Immobilienprojekt liegt. Bisher ist der Umfang der Investition im internationalen Vergleich noch nicht überaus groß, wobei größere Investitionsvolumen in Zukunft zu erwarten sind.

In 2004 betrug die Anzahl von neu gegründeten ausländischen Unternehmen in Immobilienzweig in China etwa 1.800 und erreichte einen Kapitalwert von 11,2 Mrd. EUR, wobei im entsprechenden Jahr bereits 5 Mrd. EUR in konkrete Projekte eingeflossen ist. Dieses bedeutet, dass die Immobilienbranche bei den ausländischen Direktinvestitionen die dritte Position hinter dem Informatik- und Elektronikbereich eingenommen hat.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3 : Wichtige Ausländische Unternehmen in Immobilienmarkt Chinas

Entsprechend durchgeführte Fallstudien zeigen auf, welche ausländischen Konzerne im Immobilienmarkt Chinas besonders aktiv sind. Einen Auszug der wichtigsten Player zeigt vorangehende Übersicht[14]:

2.6 Immobilienfinanzierungsmarkt

2.6.1 Bankfinanzierung

In der Immobilienentwicklung angewendetes Kapital in 2004 betrug 17.200 Mrd. RMB. Dabei stellte das Kapital aus an- und vorgerückter Zahlung der späteren Immobiliennutzer mit 7.400 Mrd. RMB einen Anteil von 43,0%. Das Eigenkapital der Immobilienentwickler lag mit einem Anteil von 30,2% (5.200 Mrd. RMB) an zweiter Stelle. Weiterhin stellten Bankdarlehn einen Anteil von 18,6% (3.200 Mrd. RMB) der Immobilienfinanzierung.[15]

Dadurch dass die Anzahlungen auf den Immobilienerwerb auch in China zu ca. 70% mit Privatkrediten (30% Eigenanteil) finanziert werden, ergibt sich daraus eine geringere Gesamt-Eigenkapitalquote der Immobilieninvestition. In der Summe bedeutet dies, dass mehr als 55% des Kapitals der chinesischen Immobilienentwicklung durch Bankfinanzierung erfolgt.[16]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Kapitalbestand von Immobilienprojektentwicklung[17]

Wie oben dargestellt nehmen Bankkredite einen zu großen Anteil an den Immobilieninvestitionen im chinesischen Markt ein, was eine ungesunde und sogar gefährliche Finanzierungsstruktur darstellt. Dabei tragen Banken zu viel Risiko der durchgeführten Immobilienprojekte.

Darüber hinaus erlebt China seit 1995 einen Bauboom insbesondere in den Megastädten Shanghai und Beijing, der fieberhaften Aktivitäten führt. Wenn die Projekte nicht erfolgreich abgeschlossen werden oder der Immobilienboom abnimmt, tragen die Banken die größte Last.

Dies stellt eine große Bedrohung für die Entwicklung des chinesischen Immobiliengewerbes dar. Um den Finanzierungsmarkt für Immobilien zu reorganisieren, die spekulativen Blasen zu zähmen und das Kreditrisiko zu senken hat China People´s Bank die „Anforderungen an der Verwaltung von Immobilienkrediten“ (Nr. 121) im 13. Juni 2003 erlassen. Folgende Regelungen sind festgelegt[18]:

- Das Eigenkapital des Immobilienentwicklers muss 20% der gesamten Investitionssumme betragen. Die Voraussetzung für Projektentwicklung sind bestehende Genehmigungen für Landnutzungsrecht, Bauflächenplanung, Bauprojektplanung und Ausführung
- Die Immobilienentwickler dürfen nur „Entwicklungskredite“ aufnehmen, dabei sind andere Kreditformen wie beispielsweise Baukredite verboten
- Hypotheken dürfen nicht mehr als 70% des Verkehrswertes von Landnutzungsrechten betragen. Die Laufzeit darf 2 Jahre nicht überschreiten.

Durch die neuen Anforderungen müssen chinesische Banken mehr Sicherheiten abfordern und gewähren geringere Kreditvolumina für Immobilienprojekte. Dies führt zu hohen Druck durch Kapitalmangel bei den Immobilienentwicklern. Aufgrund fehlender Finanzierungs­möglichkeiten außerhalb des Bankensektors in China wenden sich immer mehr lokale Immobilienentwickler an ausländisches Kapital.

[...]


[1] International Monetary fond, Anordnung an Devisengeschäft und –Beschränkung 2003, 2004

[2] World Trade Organization, Annex 9 Schedule of Specific Commitments on Services, Compilation of the Legal Instruments on China's Accession to the World Trade Organization, Jan.1997, S. 11

[3] Immobilienprojekte des hohen Standards beziehen sich auf Immobilienprojekte mit Erstellungskosten pro Maßeinheit zweimal mehr als die durchschnittlichen Erstellungskosten pro Maßeinheit in der gleichen Stadt

[4] World Trade Organization, Annex 9 Schedule of Specific Commitments on Services, Compilation of the

[5] the State Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People´s Republic of China concerning the assignment and transfer of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May 19.1990, Chapter 2, Article 12

[6] the State Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People´s Republic of China concerning the assignment and transfer of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May 19.1990, Chapter 2, Article 13

[7] Vgl, Hou, Jian, Erklärung des Vergaberecht, 1999, S. 4

[8] Vgl, Bauministerium, Bodenverwaltungsgesetz, 1988,

[9] the Fourth Session of the Seventh National People's Congress, income tax law of the People´s Republic of China for enterprises with foreign investment and foreign enterprises, April 9, 1991

[10] State Council, provisional regulations of the People´s Republic of China on value-added Tax, 13.December.1993

[11] State Council, provisional regulations of the Peoples Republic of China on Business TAX, 13.December.1993

[12] Ye, xiao,Der Finanzierungsweg des Vanke, http://news.sz.soufun.com/2006-01-17/620834.htm

[13] Huo, qi, Internationale spekulative Investitionen fördern den Anstieg des Immobilienpreises, http://bj.house.sina.com.cn/news/yjgd/2005-02-16/134562455.html

[14] Nanfengchuang(Magazin), Bericht von ausländische Investitionen im Immobilien Chinas, 9.2005

[15] China Economic Information Network, http://cedb.cei.gov.cn/hongguan.htm,26.12.2005

[16] Zhongrui Consulting company, Zhongrui Real Estate Research, 6.2005

[17] China Statikbehörde, http://www.china.org.cn/ch-company/index.htm, 25.12.2005

[18] China Zentralbank, 2003

Details

Seiten
81
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783638504713
ISBN (Buch)
9783638693417
Dateigröße
1.2 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v55557
Institution / Hochschule
Bauhaus-Universität Weimar
Note
1,8
Schlagworte
Darstellung Untersuchung Direktinvestitionen China Rahmenbedingungen Marktanalyse Immobiliensektor

Autor

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Titel: Darstellung und Untersuchung ausländischer Direktinvestitionen in der VR China