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Private Altersvorsorge durch Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen

Diplomarbeit 2006 86 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Einleitung

1 Private Altersvorsorge

2 Exkurs
2.1 Allgemeine Informationen zur Zwangsvollstreckung
2.2 Zuständigkeit, Aufgabe und Aufbau des Grundbuchs
2.3 Fristen und Auskunftszeitpunkte
2.4 Terminsbekanntmachung
2.5 Informationsquellen
2.6 Fragen an den Rechtspfleger und den betreibenden Gläubiger

3 Immobilienbewertung
3.1 Wertbeeinflussende Merkmale
3.2 Klassische Wertermittlungsmethoden
3.2.1 Vergleichswertverfahren
3.2.2 Gutachterausschuss
3.2.3 Hausmakler-Formel
3.2.4 Ertragswertverfahren
3.2.5 Sachwertverfahren
3.3 Alternative Wertermittlungsmethoden
3.4 Besonderheiten des Verkehrswertgutachtens im ZV- Verfahren
3.5 Zusammenfassende Betrachtung der Immobilienbewertung

4 Immobilienfinanzierung
4.1 Die klassischen Finanzierungsarten
4.1.1 Realkredit
4.1.2 Bauspardarlehen
4.1.3 Versicherungsdarlehen
4.1.4 Tilgungsmodalitäten und Zinsvereinbarungen
4.1.5 Öffentliche Darlehen
4.1.6 Umschuldung, Anschlussdarlehen und Prolongation
4.2 Finanzierungsrisiko des Erwerbers
4.3 Steuerliche Aspekte, Spekulationsfrist und Drei-Objekt-Grenze
4.4 Zusammenfassende Betrachtung der Immobilienfinanzierung

5 Immobilienversteigerung
5.1 Gegenstand der Immobilienvollstreckung
5.2 Schutzvorschriften für Schuldner und Gläubiger
5.2.1 5/10 Grenze – Schuldnerschutz nach § 85a 1 ZVG
5.2.2 7/10 Grenze – Gläubigerschutz nach § 74 a 1 ZVG
5.2.3 Versteigerungsbedingungen und Geringstes Gebot
5.3 Vorbereitung des Versteigerungstermins
5.4 Der Versteigerungstermin
5.4.1 Bekanntmachung und Belehrung
5.4.2 Bietstunde und Sicherheitsleistung
5.4.3 Verhandlung über den Zuschlag und Zuschlagswirkung
5.4.4 Verteilungstermin
5.4.5 Kosten der Zwangsversteigerung
5.5 Zusammenfassende Betrachtung der Immobiliarvollstreckung

6 Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Anhang

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Entwicklung der Zwangsversteigerungsimmobilien der letzten Jahre

Tab. 2: Hypothekenzinsen 1990 – 2003 Quartalswerte mit einer Zinsfestschreibung von über 5 Jahren bis 10 Jahre

Tab. 3: Nebenkosten des Erwerbers

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 1

Abb. 2: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 2

Abb. 3: Zeitstrahl zum Verlauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung

Abb. 4: Schema zur Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Ertragswertverfahren

Abb. 5: Schema zur Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren

Abb. 6: Verlauf eines Annuitätendarlehens

Abb. 7: Verlauf eines Festdarlehens

Abb. 8: Verlauf eines Abzahlungsdarlehens

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

Derzeit gibt es viele Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge. Eine Vielzahl von An­lageberatungsgesellschaften hat in ihren Angebotsportfolios für jeden Anlegertyp die vermeintlich optimale Lösung einer langfristigen Vermögensbildung. Die einzelnen Angebote an Finanz- und Anlageprodukten von Banken, Versicherungen, unabhängigen Anlageberatern und Investmentgesellschaften zum privaten Vermögensaufbau sind viel­fältig und häufig sehr schwer verständlich. Darüberhinaus hängt die Auswahl von spezi­fischen Umständen, der Vermögenssituation sowie von den Wünschen und Zielen, als auch von der Risikoneigung und –fähigkeit des Anlegers ab. Bei den einzelnen Anlage­formen wird oftmals das Basiswissen über das ausgewählte Investment vorausgesetzt. Hierbei kann es zu Schwierigkeiten in der optimalen Investitionsstrategie zwischen der Anlageberatungsgesellschaft und dem Anleger kommen. Dies kann dadurch passieren, dass der Berater bestimmte Informationen nicht mitteilt, weil er diese bereits voraus­setzt, wie z.B. die Risikoeinschätzung eines Anlageproduktes.

Bei einer Anlage muss beachtet werden, dass nicht jedes Produkt sich für den Vermö­gensaufbau der privaten Altersvorsorge, welche ganz eigene Voraussetzungen an die Anlageform stellt, eignet. Wer langfristig Vermögen bilden möchte - und dies ist die Prämisse für die private Altersvorsorge - der sollte eine Investition im Immobilienbe­reich in Betracht ziehen. Im Bereich des Immobilieninvestments kann wiederum unter­schieden werden nach Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Eckhaus, Mit­telhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Garage, landwirt­schaftlichem Objekt, Wald oder Erbbaurecht sowie nach Eigennutzung und Kapitalan­lage. Hierbei ist die Situation des Einzelnen für die Anlageentscheidung insbesondere davon abhängig, welche Ziele er anstrebt. Wer im Alter den Mietzins einsparen möchte, welcher mit ca. 32,5% die größte Ausgabenposition der Lebenshaltungskosten aus­macht, wird sich für eine ETW oder ein EFH/ ZFH entscheiden.[1] Bei diesen Immobilienformen steht die Einsparung des Mietzinses im Vordergrund. Unter der Renditebetrachtung und den steuerlichen Aspekten wird der Anleger sich eher für ein Miethaus entscheiden, weil hier mit Mietzinserträgen und höheren Abschreibungswer­ten gerechnet werden kann.

Weiterhin kann eine Investition in Immobilien davon abhängen, ob das Objekt im frei­händigen Verkauf[2] oder über eine Versteigerung erworben werden kann. Nachfolgend soll weiter auf das Zwangsversteigerungsverfahren eingegangen werden, der freihän­dige Verkauf bleibt außer Betracht.

An der nachfolgenden Tabelle lässt sich die Entwicklung der Zwangsversteigerungs­immobilien der letzten Jahre in Deutschland erkennen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 1: Entwicklung der Zwangsversteigerungsimmobilien der letzten Jahre

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an die Statistik von Zwangsversteigerungen.de

Häufig kommt es vor, dass Termine zur Zwangsversteigerung vorzeitig aufgehoben werden oder der Zuschlag nicht erteilt werden kann. Die Folge daraus ist, dass es häufig zur mehrfachen Terminierung ein und desselben Objektes kommt. In dieser Statistik sind weitestgehend nur die Objekte berücksichtigt, deren Gerichtsakten endgültig oder vorläufig geschlossen wurden.[3]

Nach Bundesländern aufgeteilt, gibt es erhebliche Abweichungen zwischen alten und neuen Bundesländern. So haben z.B. die Zwangsversteigerungstermine in Schleswig-Holstein und Hamburg (+11,2%), Rheinland-Pfalz (+5,4%), Bayern (+5,1%), Baden Württemberg (-3,3%), Hessen (-4,8%) und Nordrhein-Westfalen (-4,5%) gegenüber 2004 zu- bzw. abgenommen. Dagegen liegen Niedersachsen und Bremen (-0,5%) knapp über dem Bundesdurchschnitt von - 0,3%. Die Neuen Länder sind noch immer die Spit­zenreiter in der Zwangsversteigerungsstatistik mit hohen absolut betrachteten Versteige­rungszahlen. Die Veränderungen zum Vorjahr 2004 hingegen sind prozentual gesehen im moderaten Bereich. Sachsen und Thüringen (-0,2%), Berlin/Brandenburg (+3,7%) sowie Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern (+3,5%) liegen inzwischen nicht mehr weit entfernt vom Bundesdurchschnitt (- 0,3%).[4]

Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren erfährt man mind. 6-8 Wochen vor dem Versteigerungstermin anhand des Amtsblattes, einer Tageszeitung oder über Informati­onsdienstleister im Internet von einem zu versteigernden Objekt.[5] Nach § 39 ZVG ist die Terminsbestimmung 6 Wochen vorher vom zuständigen Amtsgericht im Amtsblatt bekannt zu machen.[6] Nach § 36 II ZVG sollen zwischen Terminsbestimmung und Verfahrenstermin nicht mehr als 6 Monate liegen.[7] Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass durch die kurze Zeitspanne der Bekanntgabe des Termins eine Auswahl der Wunschimmobilie unmittelbar zu erfolgen hat. Die nötigen Unterlagen sind zu besor­gen, um sich ein fundierten Überblick zu verschaffen. Nach § 1 ZVG ist für das Verfah­ren das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht), in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt gelegen ist, zuständig.[8]

Der Erwerb eines Objektes auf dem Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus luk­rativ sein, so wird der Zuschlag durchschnittlich zwischen 75% - 90% des Verkehrs­wertes erteilt.[9] Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs die Risiken kalkulieren zu können, ist es ratsam, sich im Voraus das nötige Wissen über den Verfahrensablauf einer Immobilienversteigerung anzueignen. Zusätzlich müssen Informationen über das Wunschobjekt zusammengetragen und analysiert werden.

Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren muss der Interessent sich die einzelnen Da­ten selbst beschaffen, so dass der potenzielle Ersteher wissen muss, wo er welche Daten erhält und wie er sie zu interpretieren hat. Hierbei sind sowohl Makler behilflich aber auch gewerbliche Informationsdienstleister im Internet, die sich auf Versteigerungsob­jekte spezialisiert haben. Sobald die Grundkenntnisse angeeignet sind und durch eigene Erfahrungen anhand von Teilnahmen an Versteigerungsterminen ergänzt wurden, kön­nen im Vollstreckungsverfahren Immobilien teilweise als sog. „Schnäppchen“ erworben werden. Damit würde die Chance der Renditemaximierung steigen. Auch können mög­liche steuerliche Vergünstigungen mit berücksichtigt werden.

Diese Aufgaben werden im freihändigen Verkauf oft durch einen Makler oder direkt durch den Eigentümer übernommen. Sofern ein Makler tätig ist, werden hierfür zwi­schen drei und sechs Prozent an Maklercourtage zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer verlangt.[10]

Ziel dieser Diplomarbeit ist es, das rechtliche sowie das allgemeine Wissen zu vermit­teln, das nötig ist, um innerhalb des Vollstreckungsverfahrens ins unbewegliche Ver­mögen eine lukrative Immobilie für die private Altersvorsorge herauszufiltern bzw. mögliche Faktoren zu deren Bestimmung aufzuzeigen. Ferner soll die Beschaffung der Daten vorgestellt werden und wie diese Informationen zu analysieren sind. Des Weite­ren soll die Zwangsversteigerungsimmobilie als eine Opportunität zu bereits bestehen­den und als bekannt geltenden Anlagemöglichkeiten der privaten Altersvorsorge darge­stellt werden. Zusätzlich wird auf mögliche steuerliche Aspekte verwiesen.

Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist es, gewerblichen und insbesondere privaten Bietinte­ressenten sowie kaufmännischen Mitarbeitern der Immobilienbranche in möglichst übersichtlicher und detaillierter Form den Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerun­gen zum Zwecke der privaten Altersvorsorge darzustellen. Im ersten Teil der Arbeit wird die private Altersvorsorge kurz vorgestellt. Der zweite Teil behandelt das Thema der Immobilienbewertung und die dazugehörigen klassischen Methoden. Im dritten Teil werden die anerkanntesten Finanzierungsformen des Immobilienerwerbs dargestellt und im vierten Teil wird der typische Ablauf eines Immobilienvollstreckungsverfahrens erläutert. Die Ausarbeitung richtet sich somit an diejenigen, die eine Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung erwerben möchten bzw. Interesse bekunden. Dem Leser soll mit diesen Ausführungen der Umgang mit der schwierigen Rechtsmaterie der Zwangsversteigerung erleichtert werden. Aufgrund des Umfangs der Arbeit beschränke ich mich auf die in der Praxis am häufigsten angewandte Vollstreckungsversteigerung. Die Ausarbeitung, die den Vollstreckungsablauf von der Veröffentlichung des Termins bis zur Erlösverteilung darstellt, kann als Leitfaden herangezogen werden.

Die beiden nachfolgenden Skizzen des Verfassers stellen den groben Ablauf des Immo­bilienerwerbs aus Zwangsversteigerungen dar und zeigen mögliche Entscheidungen und Konsequenzen auf, worauf im späteren Verlauf der Arbeit detaillierter eingegangen wird.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.1: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 1

Quelle: eigene Darstellung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.2: Der Ablauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung Teil 2

Quelle: eigene Darstellung

In der vorliegenden Diplomarbeit wird anhand eines Zeitstrahles vorgegangen, da auf­grund der kurzen Periode, die im Vollstreckungsverfahren vorhanden ist, nämlich sechs bis acht Wochen ab Bekanntgabe bis zum Versteigerungstermin, die Informationsbe­schaffung und Analyse der Daten zeitnah erfolgen muss. Hierbei ist es erforderlich, zuerst eine Objektauswahl zu treffen. Sobald diese erfolgt ist, sollte eine Objektbesich­tigung durchgeführt werden. Durch die gewonnenen Erkenntnisse wird die Immobilie durch den Interessenten bewertet. Das Verkehrswertgutachten ist zu besorgen und zu prüfen und ggf. mit der eigenen Bewertung abzugleichen, um sich ein Gesamtbild der Immobilie zu beschaffen. Danach erfolgt die Kontaktierung mit dem Rechtspfleger und dem betreibenden Gläubiger, so dass durch detaillierte Informationen zum Objekt die gewonnenen Erkenntnisse ergänzt werden können. Anschließend ist die geeignete Fi­nanzierung auszuwählen, bevor es zum Versteigerungstermin kommt. Sofern man den Zuschlag im Versteigerungstermin erhält, ist das weitere Vorgehen bis zum Vertei­lungstermin des Meistgebots bzw. Versteigerungserlöses zu klären. Im Anschluss sollte die endgültige Inbesitznahme durch den Erwerber erfolgen; hierbei ist auf mögliche Risiken zu achten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.3: Zeitstrahl zum Verlauf des Immobilienerwerbs in der Zwangsversteigerung

Quelle: eigene Darstellung

Zum Schluss wird durch einen Abgleich der theoretischen Grundlagen mit einer praxis­bezogenen Betrachtung die Frage geklärt, welche Vorraussetzungen sowie Vor- und Nachteile eine Einbindung des Immobilienerwerbs aus der Zwangsversteigerung, unter Berücksichtigung des Aspektes der privaten Altersvorsorge gegeben sind. Gleichfalls werden Schlussfolgerungen aus den vorangegangenen Darstellungen gezogen, ein Aus­blick auf die Entwicklung des Zinsniveaus und des Zwangsversteigerungsmarktes gege­ben und daraus Verhaltensweisen und Handlungsempfehlungen abgeleitet.

1 Private Altersvorsorge

Durch die gesetzliche Rentenversicherung werden maximal 67% des durchschnittlichen Gehaltes eines Arbeitnehmers als Rente ausgezahlt. Diese volle Rentenanwartschaft wird nur von den wenigsten Beschäftigten erreicht. Wer im Alter aber trotzdem auf nichts verzichten und seinen Lebensstil erhalten möchte, der muss sich frühzeitig über eine private Altersvorsorge Gedanken machen. Zur privaten Altersvorsorge gehört nicht nur die private Rente, sondern u.a. auch Kapitallebensversicherungen, das Sparguthaben oder Wertpapiere. Als eine der bekanntesten und beliebtesten Formen in Deutschland wird die Immobilie angesehen.[11] Jede dieser Anlageformen hat unterschiedliche Vor- und Nachteile. Die Wahl der Anlageform kann nach den klassischen ökonomischen Kriterien, wie z.B. Sicherheit, Rentabilität, Liquidität und Steuereffekten sowie staatli­chen Subventionen entschieden werden.

Die wichtigste Anforderung an eine Geldanlage für die Altersvorsorge ist die Sicherheit. Hierbei muss das Risiko einer Anlage kalkuliert werden. Nicht weniger bedeutend für die Beurteilung eines Anlageproduktes ist die zu erwartende Rendite. Zwischen der Rendite und dem Risiko existiert eine enge Beziehung, denn je höher die Rendite, desto höher ist das Risiko. Ein weiteres Kriterium ist die Frage der Liquidität. Hierbei kommt es darauf an, wie schnell und zu welchem Preis eine Anlage vorzeitig veräußert werden kann. Denn bei einem unerwarteten Geldbedarf muss der Anleger teilweise oder im Ganzen über sein Vermögen verfügen können. Zusätzlich spielen steuerliche Aspekte und staatliche Subventionen eine Rolle bei der Auswahl der geeigneten Anlageform.

Mittlerweile treten häufiger auch ethische, moralische, ökologische und religiöse Ge­sichtspunkte neben den ökonomischen Kriterien bei der Wahl des Anlageproduktes in den Vordergrund.[12] Nach welchen Kriterien und für welche Anlageform sich endgültig entschieden wird hängt von den individuellen Ansprüchen des Anlegers ab. Jedoch gilt die Immobilie immer noch als solide, sichere und beständige Wertanlage.

2 Exkurs

2.1 Allgemeine Informationen zur Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist der Versuch des Gläubigers seine titulierten Ansprüche gegen den Schuldner zwangsweise durchzusetzen. Die Zwangsvollstreckung darf auf Grund des staatlichen Gewaltmonopols nur durch staatliche Stellen betrieben werden. Die eigenmächtige Durchsetzung von Forderungen (Selbstjustiz) ist rechtswidrig. Vor­aussetzung der Zwangsvollstreckung ist für den Gläubiger ein Vollstreckungstitel, der dem Schuldner zugestellt und mit einer Vollstreckungsklausel versehen sein muss. Vollstreckungstitel sind u.a. die in den §§ 794 ff. ZPO aufgeführten Titel.

Laut § 15 ZVG wird die Zwangsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht ange­ordnet, sobald alle Zulässigkeitsvoraussetzungen für das Vollstreckungsverfahren erfüllt sind. Mit Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens wird ein Zwangsversteige­rungsvermerk im Grundbuch in der zweiten Abteilung gemäß § 19 I ZVG eingetragen. Der Grundbucheintrag schützt den betreibenden Gläubiger vor nachteilhaften Verfü­gungen des Schuldners. Wirksam wird die Anordnung analog § 22 ZVG entweder mit Beschlusszustellung an den Schuldner oder mit dem Eingang des Eintragungsersuchens des Gerichtes beim Grundbuchamt. Ausschlaggebend ist der frühere Zeitpunkt. Zu­gunsten des Gläubigers gilt die Anordnung als Beschlagnahme des Grundstücks nach § 20 I ZVG i.V.m. § 23 I ZVG, §§ 135 ff. BGB mit der Wirkung eines relativen Veräuße­rungsverbots des Schuldners. Der Gläubiger erhält laut § 10 I Nr.5 ZVG dem Rang ent­sprechend das Recht auf Befriedigung aus dem Verkaufserlös.[13]

2.2 Zuständigkeit, Aufgabe und Aufbau des Grundbuchs

Die Grundbücher für die jeweiligen Immobilien werden von den Amtsgerichten geführt (Abteilung Grundbuchamt), in dem das für den Bezirk liegenden Grundstück zuständige Verwaltungsgericht liegt.[14]

Das Grundbuch hat die Aufgabe, einen bestimmten Teil der Erdoberfläche als Grund­stück i.S.d. BGB auszuweisen und die rechtlichen Verhältnisse an diesem Grundstück für die am Rechtsverkehr Beteiligten anzugeben und zu dokumentieren. Es gibt Aus­kunft über die wichtigsten privatrechtlichen Rechte (Eigentum und Belastungen) an einem Grundstück. Wegen der besonderen Bedeutung des Grundeigentums und der dinglichen Rechte[15] am Grundstück sind die am Rechtsverkehr Beteiligten auf verlässli­che Informationen über die Rechtsverhältnisse an den Grundstücken angewiesen. Aus diesem Grunde ist jedem bei berechtigtem Interesse die Einsichtnahme in das Grund­buch gestattet (§ 12 Abs. 1 S. 1 GBO), um sich z.B. über bestehende Belastungen an diesem Grundstück (Wegerechte, Hypotheken, Wohnrechte usw.) rechtzeitig vor einem Kaufentschluss zu informieren.[16]

Das Bestandsverzeichnis enthält die laufende Nummer des Grundstücks, den Namen und die Adresse des Eigentümers, die genaue Flurstücknummer des Grundstücks nach Kataster und Vermessungsbezirk (Gemarkung) und dessen genaue Größe, seine Wirt­schaftsart und Lage sowie Angaben über frühere Eigentümer (Zu- und Abschreibun­gen). Mit diesen Angaben soll es das Grundstück identifizieren. Es hat die Aufgabe, das Grundstück so zu beschreiben, dass es in seiner wirtschaftlichen Situation erfasst ist.

Die folgenden 3 Abteilungen des eigentlichen Grundbuchs enthalten die Rechte, die hinsichtlich des benannten Grundstücks bestehen oder bestanden.

In der ersten Abteilung sind nochmals der Eigentümer und die Grundlage seiner Eigen­tumseintragung mit dem genauen Datum der Auflassung und der Eintragung genannt. Durch die sog. Rötung, d.h. durch rotes Unterstreichen einer Eintragung, findet die grundbuchtechnische Löschung statt.

In der zweiten Abteilung werden mit Ausnahme der Grundpfandrechte alle Lasten und Beschränkungen aufgelistet, die auf dem jeweiligen Grundstück ruhen (Wegerechte, Wohnrechte und sonstige dingliche Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten usw.), sowie die Grundlage und das Datum der Eintragung. Auch Verfügungsbeschränkungen des Ei­gentümers werden hier eingetragen, wie z.B. der Zwangsverwaltungsvermerk. Zusätz­lich werden Widersprüche und Vormerkungen, die das Eigentum betreffen, in Abteilung II eingetragen.

Die dritte Abteilung weist die besonders wichtigen Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld[17] und die sehr seltene Rentenschuld) als besondere Belastungen des Grundstücks unter Nennung der genauen Höhe des Haftungsbetrages, des Berechtigten sowie wiederum die Grundlage der Eintragung und des Eintragungsdatums aus. Hier werden auch die Vormerkungen und Widersprüche eingetragen, die sich auf die Grund­pfandrechte beziehen.[18] Neben dem Grundschuldbetrag lässt sich der Gläubiger Kreditzinsen ins Grundbuch eintragen. Sie dienen zur Absicherung der wiederkehren­den Leistungen während der Kreditlaufzeit sowie während der Mahnungs- und Vollstre­ckungsphase.[19]

2.3 Fristen und Auskunftszeitpunkte

Auf die Einhaltung aller Fristen ist im Zwangsversteigerungsverfahren besonders zu achten. Eine Fristverletzung kann Zuschlagsversagung zur Folge haben oder als An­fechtungsgrund dienen. Die Heilung der Zuschlagsversagung ist entsprechend § 84 ZVG nicht möglich. So dürfen z.B. gemäß § 36 II ZVG zwischen Terminsbestimmung und Verfahrenstermin nicht mehr als sechs Monate liegen. Bei Verfahrensfortführung nach einstweiliger Einstellung muss die Frist mindestens einen und höchstens zwei Mo­nate betragen. Die Terminsbestimmung nach § 39 I ZVG und § 43 I ZVG muss sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden. Als Be­kanntmachung gilt der Tag der Ausgabe des Amtsblattes.[20]

2.4 Terminsbekanntmachung

Der Versteigerungstermin wird häufig gleichzeitig mit dem Verkehrswert festgesetzt und laut § 41 I ZVG allen Beteiligten bekannt gemacht sowie entsprechend § 40 I ZVG auf der Gerichtstafel des Versteigerungsgerichtes, im Amtsblatt des Gerichtsbezirkes gemäß § 39 I ZVG und ggf. durch Werbung in der Presse, wobei die ersten drei Be­kanntmachungen zwingend erfolgen müssen. Der vorgeschriebene Inhalt der Termins­bekanntmachung bestimmt sich nach § 37 ZVG, bei Missachtung liegt ein Grund zur Zuschlagsversagung gem. § 83 Nr. 7 ZVG vor. Aus § 38 ZVG ergeben sich weitere Inhalte zur Terminsbestimmung. Vier Wochen vor dem Versteigerungstermin ergehen die Mitteilungen an alle Beteiligten mit Angaben zur Person des betreibenden Gläubi­gers, zu ersichtlichen Ansprüchen aus dem Beschlagnahmebeschluss, zum Rang der Ansprüche nach § 10 ZVG und darüber, ob eine dingliche oder persönliche Anspruchs­eigenschaft vorliegt. Betreiben mehrere Gläubiger das Verfahren, erfolgt eine zusätzlich Information darüber, wessen Anspruch der Berechnung des geringsten Gebotes zugrunde liegt.[21] Zu dem geringsten Gebot wird im späteren Verlauf detaillierter Bezug genommen.

2.5 Informationsquellen

Viele Gerichte veröffentlichen die Terminsbestimmungen neben den gesetzlich vorge­schriebenen amtlichen Aushang, dem Amtsblatt und der Tageszeitung auch im Internet, gem. der §§ 39 und 40 ZVG. Daneben gibt es zahlreiche gewerbliche Dienstleister, die durch Zusammentragen von Zwangsversteigerungsobjekten sog. Versteigerungskalen­der anbieten. Aufgrund des Aktenzeichens des Verfahrens, das ebenfalls der Ter­minsausschreibung zu entnehmen ist, kann beim Amtsgericht ein sog. Verkehrswertgut­achten eingesehen werden. Entsprechend § 42 ZVG besteht ein Einsichtsrecht. Zusätz­lich findet man in der Gerichtsakte einen Grundbuchauszug zu dem Grundstück, aus dem ersichtlich ist, welche Belastungen eingetragen sind und welche dieser Belastungen beim Zuschlag vom Ersteher übernommen werden müssen. Dies ergibt sich auch aus dem geringsten Gebot. Informationen zum betreibenden Gläubiger können beim zu­ständigen Rechtspfleger eingeholt werden. Teilweise veröffentlichen die Amtgerichte ein sog. Beteiligtenverzeichnis aus dem die Information ebenfalls ersichtlich ist. Wei­tere Auskünfte können evtl. beim betreibenden Gläubiger oder beim Zwangsverwalter eingeholt werden, sofern ein Zwangsverwalter vom Gericht bestellt wurde. Der Zwangsverwalter kann u.U. die Besichtigung des Mietwohngrundstückes gewähren. Ansonsten kann die Immobilie nur besichtigt werden, wenn der Eigentümer dies ges­tattet oder ein Mieter den Zutritt gewährt.[22]

2.6 Fragen an den Rechtspfleger und den betreibenden Gläubiger

Aufgrund der teilweise sehr umfangreichen Konsequenzen, die mit den dinglichen Rechten einhergehen, ist es anzuraten den Rechtspfleger zu kontaktieren und nähere Informationen über die Belastungen für das betreffende Grundstück zu erfahren. Im Zwangsversteigerungsverfahren kann es vorkommen, dass der Eigentümer einen frei­händigen Verkauf anstrebt. Dieser ist während des Verfahrens jederzeit berechtigt, sein Grundstück zu verkaufen. Zu beachten ist jedoch, dass zur praktischen Abwicklung die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrags und damit die Löschung des Zwangsver­steigerungsvermerks im Grundbuch zwingend notwendig ist. Ansonsten ist die Veräu­ßerung gegenüber den betreibendem Gläubiger nicht wirksam (§§ 135 Abs. 1 BGB, 23 ZVG). Das Verfahren wird, sollte der betreibende Gläubiger den Antrag nicht zurück­nehmen oder die Einstellung des Verfahrens erklären, unverändert fortgeführt. Wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen wird und er sein Eigentumsrecht anmeldet, rich­tet sich das Verfahren auch gegen ihn. Er hat dann die Stellung des Schuldners inne.[23] Ob diese Möglichkeit des Erwerbs erwägenswert ist, sollte erfragt werden. Des Weite­ren ist es sinnvoll Informationen über den Vermietungsstand des Miethauses zu erfragen und eine mögliche Ausbietungsgarantie[24] mit dem Gläubiger zu vereinbaren. Die Ausbietungsgarantie kann einen günstigeren Kauf innerhalb des Versteigerungstermins ermöglichen.

3 Immobilienbewertung

Zur professionellen Bewertung von Immobilien benötigt man Daten, Methoden und Zahlen. Deswegen ist es unverzichtbar, ständig und aktiv den aktuellen Grundstücks­markt zu beobachten, bevor die Kaufentscheidung getroffen wird. Hierbei kommt eine sog. „Kaufpreissammlung“ in Betracht, die durch eine Dokumentation der erzielten Werte in vergleichbaren Terminen von Zwangsversteigerungen zusammengetragen wird. Obgleich „schätzen“ nicht „raten“ heißt und Profi-Methoden unerlässlich sind, helfen in bestimmten Situationen auch professionelle Faustregeln. Bei der Bewertung von Immobilien sollte der Grundsatz, dass man nur Gleiches mit Gleichem abwägt, strengste Beachtung finden. Hierbei bieten sich die klassischen Bewertungsmethoden an.[25]

Der „Wert“ eines Grundstückes ist im Regelfall der sog. Verkehrswert. Bei der in § 194 BauGB festgelegten Begriffserklärung handelt es sich um eine dem Städtebaurecht zu­gehörige Definition, d.h. für amtliche Wertermittlungen verbindlich, die aber darüber hinaus auch von Gerichten und unabhängigen Gutachtern zur Wertermittlung herange­zogen wird. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtli­chen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.[26] Bei Objekten die im Zwang stehen liegt kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr vor, so dass der Verkehrswert das Ergebnis einer mehr oder weniger guten Schätzung ist. Der Ver­kehrswert definiert sich damit als ein Erfolgswert für die Zukunft. Die Notwendigkeit der Ermittlung des Verkehrswertes ergibt sich zum einen aus den Schuldnerschutzvor­schriften des § 765 a ZPO und soll eine „Verschleuderung“ des Objektes verhindern. Zum anderen dient er als Anhaltspunkt für die Höhe der Gerichtskosten als auch für die Zuschlagsentscheidung maßgeblichen 7/10- bzw. 5/10- Grenzen und die im Termin notwendige Höhe der Sicherheitsleistung.

3.1 Wertbeeinflussende Merkmale

Unter den allgemein wertbeeinflussenden Merkmalen versteht man die politische und wirtschaftliche Lage, die sich auf die Entwicklung von Kapitalmarktzinsen, Bau- oder Sanierungskosten und die Höhe der Grundstücksbesteuerung auswirkt. Für den Immo­bilienwert ergeben sich andere, individuelle Faktoren der Beeinflussung. Hierunter ver­steht man Umstände, bzw. Grundstücksmerkmale, die sich gezielt auf den Wert eines bestimmten Grundstückes auswirken. Dazu gehören Alter des Gebäudes, Bauweise des Gebäudes, z.B. Altbau oder Neubau, Restnutzungsdauer, Belastungen des Grundstücks, wie beispielsweise Belastung mit einer Grunddienstbarkeit[27] nach Abteilung 2 des Grundbuchs, Ausnutzung der Grundstücksfläche, Grösse und Zuschnitt des Grund und Bodens, Immissionen, wie beispielsweise Lärm, Bodenbeschaffenheit und vorallem die Lage des Grundstückes.

Die Standortfrage hatte noch nie eine solche Bedeutung für langfristige Investitionsent­scheidungen wie heute. Die Entscheidung, in welcher Lage investiert werden sollte, wird unweigerlich in Deutschland an Bedeutung gewinnen. Aufgrund der Raumord­nungsprognose 2020/2050 des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) in Bonn werden die Räume in der Nachbarschaft von Agglomerationen die größten Zu­nahmen, hierzu zählt u.a. das Umland von Berlin, verzeichnen. Dies liegt darin begrün­det, dass die Bevölkerungszahl leicht sinkt, wohingegen die Zahl der Haushalte weiter steigt. Dabei wird der Anteil der kleinen Haushalte – bis zu zwei Personen – auf über 75 Prozent steigen. Insbesondere in den ländlichen Regionen der neuen Länder wird ein erhöhtes Leerstandsrisiko im vermieteten Geschoßwohnungsbestand erwartet.[28]

Wertverluste in ungünstigen Lagen auf schwachen Immobilienmärkten und Gewinne in guten Monopollagen der expansiven Regionen sind heute noch die Ausnahme, werden jedoch zur Normalität wie in der Raumordnungsprognose 2020/2050 beschrieben. Überdurchschnittliche Marktkenntnis wird zur Quelle von Renditen und noch wichtiger zur Vermeidung von Verlusten. Die Rentabilität überdurchschnittlichen Wissens wächst.[29]

3.2 Klassische Wertermittlungsmethoden

Die deutsche Bewertungspraxis ist schon seit jeher stringent darauf ausgerichtet, die Bewertungsverfahren an das tatsächliche Geschehen auf dem Grundstücksmarkt anzu­passen, um somit eine marktkonforme Bewertung zu ermöglichen. Zentrales Motiv der Wertermittlungsverordnung im Jahre 1988 war die marktkonforme Ausrichtung der klassischen Wertermittlungsmethoden.[30] Nach der Wertermittlungslehre kann der Ver­kehrswert bebauter Grundstücke mittels der in §§ 13-25 WertV 88 vorgestellten Metho­den berechnet werden, und zwar durch das

- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren und
- Sachwertverfahren.[31]

Vor jeder Bewertung muss geprüft werden, welchem Verfahren die zu bewertende Im­mobilie am meisten gerecht wird. Das Sachwertverfahren orientiert sich an der Substanz des Objektes. Beim Vergleichswertverfahren wird mit tatsächlichen Kaufpreisen vergli­chen und das Ertragswertverfahren richtet sich nach den Ertragsaussichten.[32]

[...]


[1] Vgl. Einnahmen und Ausgaben privater Haushalte 1. Halbjahr 2003. Online in Internet: URL: http://www.destatis.de/presse/deutsch/pm2004/p5170530.htm [22.04.2006].

[2] Anm. d. Verf.: Der freihändige Verkauf findet meist durch den Eigentümer oder durch einen Makler statt. Der Verkaufspreis bestimmt sich durch Angebot und Nachfrage am dafür existierenden Immobilienmarkt.

[3] Vgl. Entwicklung der Zwangsversteigerungsimmobilien der letzten Jahre. Online in Internet: URL: http://www.zwangsversteigerung.de/text/Statistik [09.03.2006].

[4] Vgl. Neuer Rekord. Zwangsversteigerungen 2005. Online in Internet: URL: http://www.immobilien-versteigerungen.de/neuer_rekord_zwangsversteigerungen_2005.85.html [28.04.2006].

[5] Vgl. Matschke, H.D., Immobilien-Versteigerung. Zwangs- und Teilungsversteigerung Zwangsverwaltung Bieterinformation, 3. Aufl., München 2004, S. 71.

[6] Vgl. ebd., S. 11.

[7] Vgl. Haarmeyer, H. et al., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Aufl., München 2005, S. 284.

[8] Vgl. ebd., S. 274.

[9] Vgl. Die Zwangsversteigerung. Online in Internet: URL: http://www.immopilot.de/Bauherren/Zwangsversteigerung/hauptteil_zwangsversteigerung.html [23.05.2006].

[10] Vgl. Unika GmbH. Vorteile einer Versteigerung gegenüber dem herkömmlichen Objekterwerb.Online in Internet. URL: http://217.115.139.55/FAQ.htm#a5 [21.03.2006].

[11] Vgl. Private Altersvorsorge. Online in Internet. URL: http://www.die-altersvorsorge.info/private-altersvorsorge.html [19.05.2006].

[12] Vgl. Die Private Wohnimmobilie von morgen. Online in Internet. URL: http://www.allianz.com/azcom/dp/cda/0,,752124-49,00.html [19.05.2006].

[13] Vgl. Haarmeyer, H. et al., a.a.O, S. 274 ff.

[14] Vgl. Horber, E./Demharter, J., Grundbuchordnung, 19. Aufl., München 1991, S. 8.

[15] Anm. d. Verf.: Das signifikanteste Beispiel, zugleich das umfassendste dingliche Recht ist das Eigentum. Die Sache wird dem Rechtsinhaber zum Eigentum zugewiesen, so dass dieser nach seinem Ermessen mit der Sache verfahren und jeden Dritten von der Einwirkung ausschließen darf (vergleiche § 903 BGB).

[16] Vgl. Weber, R., Sachenrecht II. Grundstücksrecht, 1. Aufl., Rostock 2005, S. 72.

[17] Anm. d. Verf.: Nach der Legaldefinition in § 1191 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Diese Belastung nennt man Grundschuld. Damit unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek durch das Fehlen einer akzessorischen Bindung an eine Forderung, was sich in dem Fehlen des Satzteiles "zur Befriedung wegen einer ihm zustehenden Forderung" ausdrückt.

[18] Vgl. Weber, R., a.a.O., S. 77 f.

[19] Vgl. Becker, U., Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Immobilienvollstreckung, in: Schreiber, K. (Hrsg.), Handbuch Immobilienrecht, Berlin 2001, S. 1116 ff.

[20] Vgl. Matschke, H.D., a.a.O., S. 139.

[21] Vgl. Eickmann, D., Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, München 1991, S. 151.

[22] Vgl. Matschke, H.D., a.a.O., S. 71 f.

[23] Vgl. Matschke, H.D., a.a.O., S. 137.

[24] Anm. d. Verf.: Unter der Ausbietungsgarantie versteht man eine Vereinbarung, die im Hinblick auf die freiwillige oder Zwangsverwertung einer Immobilie getroffen wird. Der Kaufinteressent verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger, dessen Forderung voll oder bis zu einem vereinbarten Betrag auszubieten. Dadurch erhält der Gläubiger die Sicherheit, dass seine Forderung voll oder im vereinbarten Betrag durch den Steigerungserlös gedeckt wird, der Garant sichert sich anderseits dagegen, dass der betreffende Gläubiger ein höheres Angebot als seine Forderung oder den vereinbarten Betrag macht.

[25] Vgl. Mannek, W., Profi-Handbuch. Wertermittlung von Immobilien, 3. Aufl., Regensburg, Berlin 2005, S. 26 ff.

[26] Vgl. Mannek, W., a.a.O., S. 13 ff.

[27] Anm. d. Verf.: Durch eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB wird das Recht begründet, vom Eigentümer des belasteten Grundstücks ein Dulden oder Unterlassen einzelner Maßnahmen oder Handlungen zu verlangen, z.B. Wegerechte, Durch- und Zufahrtsrechte.

[28] Vgl. Bucher, H., Der Standort wird zur Schicksalsfrage, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Nr. 93 vom 21.April 2006, S. 43.

[29] Vgl. Vielhaber, R.(Hrsg.), Rendite – Mit Sicherheit. Jahrbuch Geldanlage 2004. Anlegen am Wendepunkt, Berlin 2003, S. 245.

[30] Vgl. Kleiber, W., Immobilienbewertung in der Bundesrepublik Deutschland, in: Francke, Hans-Hermann/Rehkugler, Heinz (Hrsg.), Immobilienmärkte und Immobilenbewertung, 1. Aufl., München 2005, S. 183.

[31] Vgl. Hildebrandt, H., Grundstückswertermittlung. Aus der Praxis – für die Praxis, 3. Aufl., Stuttgart 2001, S. 23 ff.

[32] Vgl. Mannek, W., a.a.O., S. 38.

Details

Seiten
86
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783638616911
ISBN (Buch)
9783638934893
Dateigröße
792 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v70684
Institution / Hochschule
Fachhochschule für Wirtschaft Berlin
Note
1,8
Schlagworte
Private Altersvorsorge Immobilienerwerb Zwangsversteigerungen

Autor

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Titel: Private Altersvorsorge durch Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen