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Benchmarking im Facilities Management

Hausarbeit 2002 36 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Definitionen
2.1 Facilities Management
2.2 Benchmarking

3 Historie, Entwicklungsstufen und Zitate zum Benchmarking
3.1 Historie
3.2 Entwicklungsstufen
3.3 Zitate

4 Ziele des Benchmarking

5 Benchmarking – Arten
5.1 Übersicht
5.2 Internes Benchmarking
5.3 Externes Benchmarking
5.3.1 Konkurrenz- und branchenbezogenes Benchmarking
5.3.2 Branchenübergreifendes Benchmarking
5.4 Strategisches Benchmarking
5.5 Prozess - Benchmarking
5.6 Kennzahlen - Benchmarking

6 Benchmarking – Prozess
6.1 Übersicht
6.2 I. Stufe – Definition des Benchmarking-Gegenstandes
6.3 II. Stufe – Auswahl der Vergleichsunternehmen bzw. -partner und Datenvergleich
6.4 III. Stufe – Datengewinnung
6.5 IV. Stufe – Feststellung der Leistungsunterschiede
6.6 V. Stufe – Erarbeitung und Implementierung der Verbesserungen

7 Benchmarking im FM– Beispiele aus der Praxis
7.1 Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW)
7.1.1 Betriebskosten – Benchmarking für Wohnimmobilien
7.2 Jones Lang LaSalle
7.2.1 OSCAR – Büronebenkostenanalyse
7.2.2 Retail OSCAR – Analyse der Nebenkosten von Einkaufszentren

8 Ausblick

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklungsstufen des Benchmarking

Abbildung 2: Benchmarking - Arten

Abbildung 3: Ebenen einer Balanced Scorecard

Abbildung 4: Benchmarking - Prozess

Abbildung 5: Aufbau eines Zielsystems

Abbildung 6: Abhängigkeit der Kostenstruktur von den Nutzungsjahren

Abbildung 7: Unterschiedliche Interpretation der DIN 277

Abbildung 8: Unterschiedliche Gliederung der Betriebskosten

Abbildung 9: Nutzungsintensität eines Büroraumes

Abbildung 10: Nebenkosten m²/Monat – Veränderung ´97 zu ´01

Abbildung 11: Nebenkosten nach Standorten m²/Monat (klimatisiert)

Abbildung 12: Nebenkosten nach Centergröße m²/Monat

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Immobilien waren bis vor kurzem für viele Unternehmen nur ein Position im Anlagevermögen ihrer Bilanz. Da die unternehmenseigenen Immobilienbestände nicht zum eigentlichen Kerngeschäft gehörten, schenkte man ihnen wenig Beachtung. Dies änderte sich durch die Erkenntnis der Unternehmen, dass sich hinter den betriebsnotwendigen Immobilien erhebliche Kostenfaktoren aber auch enorme Vermögenspositionen verbergen. Seitdem stehen Wirtschaftlichkeit, Werterhalt und Wertsteigerung im Vordergrund und erfordern eine professionelle Bewirtschaftung der einzelnen Liegenschaften durch ein operativ sowie strategisch ausgerichtetes Facilities Management.

Genauso wie der Begriff „Facilities Management“ ist der Begriff „Benchmarking“ relativ neu, jedoch ein wichtiges Instrument und Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Facilities Management. Benchmarking ermöglicht die Bestimmung der eigenen Leistungsfähigkeit durch den externen Vergleich von Strukturen, Prozessen, Standards und den sich daraus ergebenden Kosten- und Verbrauchsabweichungen, mit anderen Objekten und Unternehmen. Hierdurch können Schwachstellen aufgedeckt werden und kurzfristig Verbesserungsmaßnahmen eingeleitet werden.[1]

2 Definitionen

2.1 Facilities Management

Facilities Management ist die ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastrukturerstellung, -bereitstellung und –bewirtschaftung mit der Zielsetzung einer langfristigen Ertragssteigerung und Werterhaltung für Investor und Nutzer, indem die verschiedenen Aufgaben des Gebäudemanagements integriert werden.[2]

Eine ähnliche, aber besser verständliche Definition findet man bei dem Autor Peter Zechel. Er schreibt: „Facility Management ist eine Unternehmensfunktion, die unter Einbeziehung einer möglichst ganzheitlichen Sicht, betreffend der Vermögenswerte und der dafür zur Verfügung stehenden Ressourcen, ein lebendes Konzept zur möglichst wirtschaftlichen Leistungserbringung, neben dem eigentlichen Kerngeschäft, erstellt und in der Praxis anwendet.“[3]

2.2 Benchmarking

Es gibt zahlreiche Definitionen bzw. Begriffserklärungen bzgl. Benchmarking. Die GEFMA definiert Benchmarking im Bezug auf Facilities Management als Vergleich von Nutzungskosten verschiedener Objekte anhand spezifischer Werte.[4]

Eine weitere Definition besagt, dass Benchmarking ein externer Blick auf interne Aktivitäten, Funktionen oder Verfahren ist, um eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit zu erreichen. Ausgehend von einer Analyse der existierenden Aktivitäten und Praktiken im Unternehmen will man vorhandene Prozesse und Aktivitäten verstehen und dann einen externen Bezug identifizieren, in dem man einen Maßstab entwickelt, an dem die eigene Aktivität gemessen oder beurteilt werden kann. Benchmarks lassen sich auf jeder Ebene der Organisation, in jedem funktionellen Bereich ermitteln. Kurz gesagt, Ziel ist es, besser zu werden als die Besten und einen Wettbewerbsvorteil zu gewinnen.[5]

Die Autoren Sabisch und Tintelnot fassten die Kerninhalte vieler Definitionen zu einer allgemeingültigen zusammen. Für sie ist Benchmarking der ständige Prozess des Strebens eines Unternehmens nach Verbesserung seiner Leistungen und nach Wettbewerbsvorteilen durch Orientierung an den jeweiligen Bestleistungen in der Branche oder an anderen Referenzleistungen.[6]

3 Historie, Entwicklungsstufen und Zitate zum Benchmarking

3.1 Historie

Der Begriff Benchmarking kommt aus den USA. Ursprünglich stammt er aus dem Vermessungswesen und kennzeichnet dort einen dauerhaften Referenzpunkt im Gelände.

Der Kopiermaschinenhersteller Rank Xerox entwickelte das Benchmarking Ende der 70er Jahre. Auslaufende Patente und Qualitätsprobleme gegenüber der japanischen Konkurrenz zwangen das Unternehmen zum Umdenken. Ebenfalls konnten die japanischen Unternehmen die Kopiergeräte zu einem Preis anbieten, der unter dem Herstellungspreis von Xerox lag.

Xerox versuchte das Problem zunächst durch Reverse-Enginieering (Analyse von Wettbewerbsprodukten) zu lösen. Dies war zunächst nicht sehr erfolgreich, so dass man zusätzlich die Prozesse der Wettbewerber untersuchte. Diese Ergebnisse wurden anschließen in Form von Benchmarks abgebildet und zu eigenen Reorganisationsmaßnahmen genutzt. Die Benchmarks dienten hierbei als feste Ausgangsgrößen für die eigenen Leistungen um diese besser messen und vergleichen zu können.

Durch die Orientierung an den Benchmarks konnte die Firma Rank Xerox Corporation in der Folgezeit Marktanteile zurückgewinnen. Heute behauptet sich das Unternehmen wieder sehr erfolgreich auf dem Weltmarkt.[7] [8]

3.2 Entwicklungsstufen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklungsstufen des Benchmarking

3.3 Zitate

„Benchmarking verkörpert das Streben nach Bestleistung, den Wunsch der Beste zu sein. Es ist also das Suchen und Finden von besten Praktiken und deren Implementierung im eigenen Unternehmen.“ (Bob Camp - Xerox Corp.)[9]

„Benchmarking ist also der kontinuierliche Prozess, Produkte, Dienstleistungen und Praktiken zu messen gegen den stärksten Mitbewerber oder die Firmen, die als Industrieführer angesehen werden.“ (David T. Kearns - Xerox Corp.)[10]

4 Ziele des Benchmarking

Benchmarking zielt darauf ab, in Verbindung mit anderen Management-Instrumenten, Voraussetzungen für Wettbewerbsvorteile eines Unternehmens im Markt zu schaffen, d.h. im Vordergrund steht immer, die eigenen Leistungen ständig zu verbessern. Dabei unterscheidet man zwei Arten von Verbesserungen:

- evolutionäre Verbesserungen sind ständige, kleine Verbesserungen, wie z.B. die Weiterentwicklung und Optimierung eines bestimmten Arbeitsablaufes im Facilities Management,
- revolutionäre Verbesserungen - auch bekannt als Quantensprünge - sind völlig neue Lösungen eines Problems, wie z. B. die Neuentwicklung einer Maschine, um einen bestimmten Arbeitsablauf im Facilities Management zu erleichtern oder zu ersetzten.[11]

Ein weiteres Ziel des Benchmarking ist, Leistungslücken und nicht genutzte Potentiale aufzudecken, was gleichzeitig als Orientierungshilfe zur Realisierung dieser Potentiale dienen kann. Außerdem kann man feststellen, wie leistungsfähig eine Immobilie ist, welche Leistung am besten organisiert und erbracht wird und was diese tatsächlich kosten und eigentlich kosten dürfte.[12]

5 Benchmarking – Arten

5.1 Übersicht

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Benchmarking - Arten

Benchmarking lässt sich in verschiedene Arten bzw. Kategorien einteilen. Die Unterscheidung dieser Arten richtet sich auf der einen Seite nach der Partnerauswahl, z. B. Benchmarking auf der Basis von vorhandenen Daten im Unternehmen (Voraussetzung: großer zu bewirtschaftender Immobilienbestand), oder in Kooperation mit einem geeigneten externen Benchmarking-Partner (Voraussetzung: Bereitschaft eines Konkurrenzunternehmens aus dem Facility Management). Ein weiteres Unterscheidungskriterium ist die Zielsetzung des Benchmarking. Mögliche Ziele bzw. Untersuchungsgegenstände können sein:[13]

- Qualität des FM-Unternehmens
- Qualität der FM-Arbeitsabläufe
- Kunden-/Mitarbeiterzufriedenheit
- Rendite-/Risikoverhältnisse
- Performance einzelner Objekte
- Produktivität der Servicemitarbeiter

5.2 Internes Benchmarking

Das interne Benchmarking richtet sich vor allem an Facilities Management Unternehmen die ein großes eigenes Immobilienportfolio betreuen. Diese Form des Benchmarking macht es allerdings schwer hausinterne globale Spitzenleistungen zu entdecken. Aus diesem Grunde ist internes Benchmarking auch nur geeignet um den Einstieg in die Thematik „Benchmarking“ zu finden und dient gleichfalls als Vorstufe für das externe Benchmarking, d. h. dem direkten Vergleich mit Wettbewerbern aus der Facilities Management Branche.

Internes Benchmarking sollte insbesondere aus folgenden Gründen verwendet werden um:[14]

- vorhandene Arbeitsabläufe und Aktivitätsnetze zu verdeutlichen
- interne Leistungslücken aufzudecken
- treibende Kräfte zu identifizieren
- interne Verfahren auf das höchste Leistungsniveau zu bringen
- Verbesserungsbemühungen einzuleiten
- Praktiken und Vorgehensweisen zu vereinheitlichen (z. B. durch ein geeignetes Qualitätsmanagement)
- Kommunikationswege im Unternehmen zu öffnen

[...]


[1] Vgl. Zechel, S. 57

[2] Vgl. Hellerforth, S. 441

[3] Zechel, S. 79

[4] Vgl. GEFMA 200, S. 2

[5] Vgl. Leibfried/McNair, S. 13

[6] Vgl. Sabisch/Tintelnot, S. 12

[7] Vgl. Sabisch/Tintelnot, S. 19

[8] Vgl. Meyer, S. 56

[9] Vgl. Zechel, S. 58

[10] Vgl. Zechel, S. 58

[11] Vgl. Sabisch/Tintelnot, S. 17

[12] Schulte/Pierschke, S. 246

[13] Vgl. Schulte/Pierschke, S. 251

[14] Vgl. Leibfried/McNair, S. 73

Details

Seiten
36
Jahr
2002
ISBN (eBook)
9783638161466
Dateigröße
686 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v9445
Institution / Hochschule
HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst - Fachhochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen – Immobilienwirtschaft und -management
Note
1,3
Schlagworte
Benchmarking Facility Management Immobilien

Autor

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Titel: Benchmarking im Facilities Management