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Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Renditeobjekt und für Modernisierungsmaßen. Eine Ausarbeitung

Ausarbeitung 2020 35 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Glossar

2 Tabellenverzeichnis

3 Abbildungsverzeichnis

4 Formelverzeichnis

5 Beispielverzeichnis

6 Wirtschaftlichkeitsberechnungen für ein Wohnobjekt als Renditeobjekt und für Saniemngs- / Modemisiemngsmaßnahmen, Timm Rotermund
6.1 Investitionen am Immobilienmarkt
6.2 Vorteile und Risiken durch Immobilieninvestments
6.3 Investitions- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen
6.4 Kostenermittlung für ein Wohnobjekt
6.4.1 Gesamtinvestitionskosten
6.4.2 Laufende Aufwendungen und Erträge
6.4.2.1 Kapitalkosten
6.4.2.2 Bewirtschaftungskosten
6.4.3 Kosten durch Erhaltungs- und Modemisierungsmaßnahmen
6.4.3.1 Kosten durch Erhaltungsmaßnahmen
6.4.3.2 KostendurchModemisierungsmaßnahmen

7 Mietspiegel, Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Timm Rotermund

8 Theoretische Grundlagen der Investitionsrechnung, Timm Rotermund
8.1 Investitionen
8.1.1 Investitionsziele
8.1.2 Investitionsplanung
8.2 Finanzierung
8.3 Zusammenhang Investition und Finanzierung
8.4 Zahlungsreihen der Investition

9 Investitionsrechnung, Timm Rotermund
9.1 Arten der Investitionsrechnung
9.2 Statische Verfahren der Investitionsrechnung, Matthias Kaimann
9.2.1 Kostenvergleichsrechnung
9.2.2 Gewinnvergleichsrechnung
9.2.3 Rentabilitätsrechnung
9.2.4 Statische Amortisationsrechnung, Timm Rotermund
9.3 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung, Matthias Kaimann
9.3.1 Barwertmethode/ Kaitalwertmethode
9.3.1.1 Definition
9.3.1.2 Handhabung
9.3.1.3 Berechnung
9.3.1.4 Diskontierungsfaktor
9.3.1.5 Beispiel für den Kauf einer Immobilie
9.3.1.6 Methode des internen Zinsfußes
9.3.1.7 Annuitätenmethode

10 Recherche nach Berechnungsprogrammen, Timm Rotermund
10.1 Immobilien-LebenszykluskostenrechnerILKR2
10.2 WU-NKF-Rechenmodell zur Wirtschaftlichkeitsuntersuchung für kommunalen Hochbau
10.3 LEGEP-Software
10.4 AiBATROS

11 Literaturverzeichnis

1 Glossar

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2 Tabellenverzeichnis

Tabelle 7-1: Gesamtkosten einer (Wohn-)lmmobilie

Tabelle 9-1: Klassifizierung von Investitionsarten

Tabelle 9-2: Gegenstand einer Investition

Tabelle 9-3: Phasen der Investitionsrechnung

Tabelle 10-1: Verfahren der Investitionsrechnung

3 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 7-1: Inflationsrate in Deutschland von 1992 bis 2018

Abbildung 7-2: Lebenszyklus nach Richtlinie GEFMA 100

Abbildung 9-1: Idealtypischer Prozess der Investitionsplanung

4 Formelverzeichnis

Formel 10-1 Kostenvergleichsrechnung

Formel 10-2: Rentabilität

Formel 10-3: Cashflow

Formel 10-4: Abzinsungsfator

Formel 10-5: Kapitalwertmethode

Formel 10-6: interner Zinsfuß

Formel 10-7: Annuität

5 Beispielverzeichnis

Beispiel 8-1: Beispielrechnung für eine Modernisierungsumlage

6 Wirtschaftlichkeitsberechnungen für ein Wohnobjekt als Renditeobjekt und für Sanierungs-/ Modernisie­rungsmaßnahmen, Timm Rotermund

6.1 Investitionen am Immobilienmarkt

Immobilien sind in der Regel besonders langlebige und vergleichsweise wenig liquide Vermö­gensgegenstände.1 Investoren am Immobilienmarkt gehen eine langfristige und risikobehaftete Kapitalbindung ein. Aus diesem Grund sollten Investoren über das Immobilieninvestment gut beraten sein und es gründlich analytisch vorbereiten.2

Immobilieninvestments richten sich auf dem Immobilienmarkt im Sinne eines Asset Marktes. Der Markt, auf dem Eigentumsrechte an realen Vermögensgegenständen, den Real Estate Assets, gehandelt werden. Bei Immobilieninvestments handelt es sich um die Rechte für des Grund und Bodens, sowie dem darauf aufstehenden Gebäuden. Immobilien, die zeitweilig mit mehr oder weniger begrenzten Nutzungsrechten dem Markt zur Verfügung gestellt werden, sind dagegen Bestandteil des Vermietungsmarktes, dem sogenannten Space-Markt.3

Kommt es am Immobilienmarkt zu einem Geschäftsabschluss zwischen Eigentümer und einem Investor, so werden die Eigentumsrechte an dem Grundstück und der Bebauung gegen Entrich­tung des Kaufpreises übertragen, fm Anschluss hat der Erwerber und neue Eigentümer sämtliche Rechte am Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude. Demnach kann die Immobilie künftig selbstgenutzt, vermietet, beliehen oder weiter veräußert werden. Hingegen bei einem Vermietungsmarkt werden zeitlich und sachlich begrenzte Nutzungsrechte an Immobilien ge­handelt.4

Käufer und Investoren erhoffen sich am Immobilienmarkt, durch die Bereitstellung des Wohn­raumes einen Zahlungsstrom (Cashflow) über die Nutzungsdauer. Dieser Cashflow setzt sich aus den zu erwarteten Mieteinnahmen, vermindert um die laufenden Bewirtschaftungskosten und Kapitalkosten zusammen.5 Das Immobilieninvestment kann als Kapitalanlageprodukt betrachtet werden, welches langfristig Gewinnüberschüsse durch Mieteinnahmen generieren soll.

6.2 Vorteile und Risiken durch Immobilieninvestments

Immobilieninvestments sind in der Regel mit hohen finanziellen Aufwendungen und langen Ka­pitalbindungen verbunden, dennoch fürchten sich viele Investoren auf Grund der Wertstabilität nicht davor.

Sie gelten aus dem Grund als wertstabil, da eine permanente Nachfrage nach Wohnraum besteht und sie nicht wie Wertpapiere oder Aktien hohe Wertschwankungen haben. Darüber hinaus schützen Immobilien, angelegtes Geld vor der Inflation, da es unabhängig ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6-1: Inflationsrate in Deutschland von 1992 bis 2018.6

In Deutschland herrscht zwar eine vergleichsweise niedrige Inflationsrate, dennoch kann dabei zugesehen werden, wie sämtliches Vermögen am Wert verliert. Dem kann eine Mieterhöhung in Folge des Inflationsverlaufs gegenwirken. Demnach ist der Immobilienbesitz eine gute Möglich­keit, günstig Vermögen in Folge der Inflation zu vermehren und dass, ohne Inflationsrisiko.7

Ein Immobilieninvestment bietet eine direkte Verzinsung und eine regelmäßige Mieteinnahme. Investoren die ihr Geld in Immobilien investieren, sind Unabhängig von Banken. Sie erhalten ihre monatlichen Mieteinnahmen als ein regelmäßiges passives Einkommen, vorausgesetzt die Immobilie ist vermietet und der Mieter zahlt regelmäßig seine Miete.

Immobilien steigen immer mehr im Wert und mit Ihnen kann in Deutschland steuerfrei Vermö­gen aufgebaut werden. Investoren, die heute klug investieren, können neben einer Rendite durch Mieteinnahmen auch durch die Wertsteigerung profitieren.

Sollte das Interesse bestehen ein vermietetes Wohnobjekt eines Tages selber zu nutzen, so kann der Investor von einigen Steuervorteilen Gebrauch machen.

Der Staat regelt sämtliche Steuerregelungen im Einkommenssteuergesetz, unteranderen die Ab­schreibung für Abnutzung (AfA) - kurz Abschreibung und die Werbungskosten. Für vermietete und gewerblich genutzte Immobilien sammeln sich zahlreiche absetzungsfähige Kosten. Sämt­liche Aufwendungen, die den Erwerb, die Einholung und die Sicherung von Einnahmen Sichern, sind als Werbungskosten anzusehen.8

Beispielsweise können folgende Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden:

- Kaufpreis
- Baukosten
- Reparaturkosten
- Erwerbsnebenkosten

Gebäudeabschreibungen werden für den Steuerpflichten besonders interessant, da mit ihnen Werbungskosten ausgewiesen werden können, denen keine Auszahlungen gegenüberstehen.9 Es giltje höher die Abschreibung, desto attraktiver die Anlagen in Wohnimmobilien.10

Sollte ein Investor eines Tages auf die Idee kommen, die Immobilie selbst zu Nutzen und nicht mehr zu vermieten, so kann er durch die zuvor genutzten steuerlichen Vorteile profitieren - bei­spielsweise durch Sanierungskosten, die als Werbungskosten angesehen worden sind.

Neben den steuerlichen Vorteilen hat ein Eigentümer einer Immobilie weitere Vorteile. Eigen­tümer sind unabhängig vom Vermieter, zahlen keine Miete und der finanzielle Handlungshori­zont mit einer Immobilie wird erweitert.

Zusammenfasst kann der Eigentümer einer Immobilie von folgenden Vorteilen profitieren:11

- Grundstücke und Häuser gelten als wertstabil
- Wertzuwachs12
- Laufende Erträge durch Mieteinnahmen
- Profit durch Mietsteigerungen (Inflation)
- Abschreibungsmöglichkeitenbei Renditeobjekten
- Möglichkeit der Hypothek (höhere Kreditsicherheit)
- Eigennutzung - Entfall von Miete

Doch ein Investor profitiert nicht nur von Vorteilen. Wiejede andere Investition, ist auch ist auch ein Immobilieninvestment risikobehaftet.

Für Immobilieninvestments ist ein hohes Kapital von Nöten, bei dem in der Regel auch auf Fremdkapital verwendet wird. Hierbei kommt es zu einer Verschuldung mit einen Fremdkapi­talgeber. Es ist darauf zu achten, dass der Preis der Immobilie im Vergleich zu den Mieterträgen nicht zu hoch ist, sodass die mögliche Verschuldung bis spätestens zum Renteneintritt abbezahlt worden ist.13 In dem Zeitraum, in dem der Investor die Immobilie am Markt bereitstellt können — neben den absehbaren Aufwendungen Mieten ausfallen, Vermögenspreise sinken, Steuervor­teile gestrichen oder neue Immobiliensteuem erhoben werden.8

6.3 Investitions- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Potentielle Käufer eines Wohnobjektes in Form von Eigentumswohnungen oder Wohnimmobi­lien stehen in der Regel vor der großen Frage, ob die Investition lohnenswert ist, oder nicht.

Antwort gebend ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese stellt das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes, in dem Fall der Wohnraum, durch mathematische Rechenverfahren dar. Besonders im Wohnungsbau spielt die Investitionsrechnung eine große Rolle, da sie die überprüfende Aufgabe hat, ob die laufenden Aufwendungen eines Wohnraumes durch die ein­gehenden Mieterträge gedeckt werden können.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung bzw. die Investitionsrechnung beschäftigt sich mit der Frage, ob eine Investition für den Investor aus ökonomischer Sicht vorteilhaft ist oder nicht. Durch die charakteristischen Merkmale einer Investition, werden besonders in der Bau- und Immobilien­wirtschaft sehr hohe Beträge von Finanzmitteln gebunden, welche dem Investor zunächst nicht mehr zur Verfügung stehen (Kapitalbindung).9

Die Investitionsrechnung für Wohnobjekte basiert auf typischer finanzmathematischer Basis und kann anhand von statischen und dynamischen Investitionsrechnenverfahren angewandt werden, dazu später mehr.

Unter den Begriff des Gegenstands der Wirtschaftlichkeitsberechnung fallen folgende Objekte:

- das Gebäude, das den Wohnraum enthält
- die zugehörigen Nebengebäude
- Anlagen und Einrichtungen
- das Baugrundstück.10

Um eine ordnungsgemäße Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen zu können sind folgende Punkte ein muss:11

1. die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
2. die Berechnung der Gesamtkosten
3. denFinanzierungsplan
4. die laufenden Aufwendungen und Erträge

Im weiteren Verlauf der Ausarbeitung wird der Fokus auf die Investitionsrechnung gelegt.

6.4 Kostenermittlung für ein Wohnobjekt

Für ein Wohnobjekt entstehen für den Eigentümer über den gesamten Lebenszyklus eine Viel­zahl an Kosten. Die Gesamtkosten einer Immobilie ergeben sich aus den einmaligen, den lau­fenden und den außergewöhnlichen Kosten und lassen sich im weiteren auf die Gesamtinvesti­tionskosten, Bewirtschaftungskosten und Kapitalkosten aufteilen.12 13 14 15 16 17

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6-2: Lebens-zyklus nach Richtlinie GEFMA 100

Tabelle 6-1: Gesamtkosten einer (Wohn-)lmmobilie

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

6.4.1 Gesamtinvestitionskosten

Die Gesamtinvestitionskosten bestehen aus der Gesamtsumme sämtlicher, für die Herstellung oder Beschaffung eines Immobilienprojektes einhergehenden Kosten. Sie dienen als ein Mess­wert und Berechnungsgrundlage für sämtliche beteiligte Parteien und setzen sichje nach Immo- bilienvorhabe aus unterschiedlichen Positionen zusammen. Zu den Gesamtinvestitionskosten zählen die Kosten für den Erwerb des Baugrundstückes, die Notarkosten, Kosten für den Grund­bucheintrag, die eigentlichen Baukosten inklusive Baunebenkosten und die Kapitalkosten.18

6.4.2 Laufende Aufwendungen und Erträge

Laufende Aufwendungen und Erträge sind periodisch wiederkehrende Geldströme, die dem Ei­gentümer zu- oder abfließen und sind ein wesentlicher Bestandteil des Finanzplans.

6.4.2.1 Kapitalkosten

Als Kapitalkosten sind die Kosten anzusehen, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finan­zierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben - die Zinsen. Es wird unterschieden zwischen Eigen- und Fremdkapitalkosten.19

Die Eigenkapitalkosten sind als Zinsen für die Eigenleistungen anzusehen.20 Kosten durch das Fremdkapital hingegen, entstehen durch die Inanspruchnahme von Fremdmitteln - beispiels­weise durch die Zinsen, laufende Kosten aus Bürgschaften, sonstige wiederkehrenden Leistun­gen aus Fremdmitteln wie die Rentenschuld21 und auch die Erbbauzinsen.22

6.4.2.2 Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sindjene Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirt­schaftseinheit laufend erforderlich sind.23 Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich aus folgen­den Positionen:

1. Abschreibung

Der aufjedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Ge­bäude, Anlagen und Einrichtungen und ist auf die mutmaßliche Nutzungsdauer zu errechnen.24

2. Verwaltungskosten

Kosten der Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich ge­leitsteten Verwaltungsarbeit.25

3. Betriebskosten

Kosten, die dem Eigentümer bzw. dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Neben­gebäude, Anlage, Einrichtungen und des Grundstück laufend entstehen.26

4. Instandhaltungskosten

Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs auf­gewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung ent­stehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der In­standhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nichtjedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird.27

5. Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rück­stände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung.28

Grundsätzlich fallen dem Eigentümer eines Gebäudes immer Betriebskosten an, ganz unabhän­gig davon, ob es derzeit im Gebrauch ist oder nicht.

Sämtliche laufenden Aufwendungen sind durch die Zweite Berechnungsverordnung geregelt und limitiert (§§ 18 ff. II. BV).

6.4.3 Kosten durch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Als Erhaltungs- und Modemisierungsmaßnahmen sind gern. § 555 ff. BGB, wie es sich erahnen lässt, Maßnahmen zum Erhalt oder zur Modernisierung.

6.4.3.1 Kosten durch Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen sind den Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung gleichzu­setzen. Die daraus resultierenden Erhaltungskosten sind Kosten, die durch den Erhalt oder die Wiederaufnahme des Betriebs notwendig sind. Gem. § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Maß­nahmen zu dulden, die für den Erhalt der Mietsache erforderlich sind. Die Kosten für Instand­haltungen werden in der Regel, den bereits erhaltenen Geldern der Nebenkosten von dem Mieter entnommen. Wird die Immobilie eigengenutzt, so trägt der Eigentümer die vollen Kosten.

6.4.3.2 Kosten durch Modernisierungsmaßnahmen

Gem. § 555b BGB sindModemisiemngsmaßnahmenbauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vor­liegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Kosten durch Modemisierungsmaßnahmen werden in der Regel durch Mieterhöhungen ge­deckt.

7 Mietspiegel, Mieterhöhung, Mietpreisbremse, Timm Rotermund

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortüblichen Vergleichsmiete, soweit sie von der Gemeinde oder von Mietverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.29 Er dient als eine Über­sicht und als Basis eines Vergleichs für den freifinanzierten Wohnungsbau. Mietspiegel geben Auskunft über die durchschnittliche Kaltmiete auf dem Quadratmeter Wohnfläche, für Wohnun­gen mit unterschiedlichster Ausstattung und Lage.

Dem Mietspiegel unterliegt eine umfangreichen Datenbasis und kann Vermietern der Begrün­dung von Mieterhöhungen behelfen, dadurch das er Bezug nehmen kann.

Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Jahrenunverändert ist.

Durch die steigende Attraktivität von Ortsgebieten steigt die Nachfrage an Wohnraum und somit auch die Zahl der Neuvermietungen und der Mietspiegel, welches die Gesamtheit von vielen aber nicht aller der Mieten darstellt.

Ein weitere Grund für eine Mieterhöhung, kann auch eine Modemisiemngsmaßnahme sein. Gem. § 559 Abs. 1 BGB hat der Vermieter nach einer durchgeführten Modemisierungsmaß- nahme das Recht, diejährliche Miete um 8% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen, unter Vorbehalt weiterer rechtlicher Regelungen.

Beispiel 7-1: Beispielrechnung für eine Modernisierungsumlage30

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Mietpreisbremse soll dem unendlichen Anstieg der Miete, seit 2015 entgegenwirken. Sie legt ein Verbot zur unbeschränkten Mieterhöhung von Wohnraummietverträgen bei Neu oder Wiedervermietung von Wohnungen fest. Die Limitierung der Mieterhöhungen liegt bei 10% über ortsüblichen Miete (Mietspiegel). Dies gilt jedoch nicht für Neubauten oder umfangreich sanierte Gebäude.30 31

[...]


1 (Kofner,2019,S. 19)

2 Vgl. ebd.

3 Vgl. (Kofner,2019,S.23)

4 Vgl. (Kofner,2019,S.335)

5 Vgl. (Kofner,2019,S.24)

6 (Statistisches Bundesamt, 2019)

7 Vgl.(Immoanleger,2019)

8 Vgl. ebd.

9 Vgl. §9S.l EStG

10 (Noosten, 2019) Vorlesungsskript - Steuerrechtliche Aspekte bei Immobilien, Seite 18

11 Ebd.

12 Vgl. (Exporo,2019)

13 Boom der Immobilienwirtschaft - Umsätze mit Immobilien erreichen Höchststand (Stand: 17.12.2019) https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-12/immobilienmarkt-preise-eigentumswohnungen-wohnimmobi- lien-hoechststand

14 Vgl. ebd.

15 Vgl. (Noosten, Investitionsrechnung - Eine Einführung fürArchitektenundBauingenieure, 2018)

16 Vgl. §§ 3-4 II. BV

17 Vgl. § 3 II. BV

18 Vgl. (Zinsbaustein GmbH, 2019)

19 Vgl.§ 19Abs. 1II.BV

20 Vgl. § 20 Abs. 1II. BV

21 Sonderform der Grundschuld. Zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen ist eine bestimme Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen.

22 Vgl. § 21 Abs. 1 II.BV

23 Vgl. § 24 II. BV

24 Vgl. § 25 Abs. 1II. BVW

25 Vgl. § 26 Abs. 1 S. 1 II.BV

26 § 27 Abs. 1S.1II.BV & §1 Abs. 1 S. 1 BetrKV

27 §28Abs. 1 S. 1-2II.BV

28 § 29 S. 1-2 II. BV

29 (GablerWirtschaftslexikon, 2018)

30 Vgl. (Finanztip, 2019)

31 Vgl. (Haufe, 2019)

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Titel: Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Renditeobjekt und für Modernisierungsmaßen. Eine Ausarbeitung